Zonificación y libertad: un dilema del crecimiento urbano

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    Por: Lucas Ghersi Murillo
    Alumno de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Miembro de Perú Futuro.

    La zonificación es parte de un sistema clásico que, paulatinamente, ha venido transformándose en dogma. Resulta evidente, para la mayoría de personas, que un crecimiento urbano irrestricto, espontáneo -acaso libre- acarrearía un daño grave en contra del bienestar general. Sin embargo, mediante este artículo, me gustaría, primero, poner en duda el carácter de la zonificación como concepto imprescindible, y, segundo, advertir sobre la manera arbitraria con que se implementa la regulación urbana en el Perú.

    Pero, como telón de fondo, no habrá que olvidar un hecho importante: en Lima el 70% de las viviendas han sido construidas informalmente y, por lo tanto, no están sujetas a zonificación, regulación o control de tipo alguno.
    Ya en 1916, la regulación del crecimiento urbano desató algunas pasiones exasperadas. Mientras que sus proponentes abogaban consideraciones estéticas o prácticas sus críticos sostenían que el sistema violaba el derecho a la propiedad privada. Luego, en 1926, este debate llegó a su punto álgido al alcanzar la Corte Suprema de los Estados Unidos un sonado litigio. Una compañía inmobiliaria –Ambler Realty- sostenía que las normas de zonificación habían devaluado sus terrenos de tal manera que venderlos ya no resultaría mínimamente provechoso. Asimismo, argumentaron, que ese marco de regulación ponía en jaque el futuro del negocio inmobiliario porque debilitaba la predictibilidad jurídica. Es decir, que ante la incertidumbre que generaba la zonificación, tal y como estaba planteada, muchos decidirían, simplemente, no invertir. Sin embargo, estas explicaciones no convencieron a los magistrados de la Corte Suprema. Para ellos, era más importante proteger la “salud pública” y el “bienestar general” que velar por la seguridad jurídica y la propiedad de Ambler. De esta manera, quedó establecido un sólido precedente legal a favor de la zonificación que, pronto, se convirtió en una norma casi incuestionable.

    El caso de 1926 –Ambler Realty vs. Ohio- plantea unas cuantas preguntas que nos invitan a reflexionar. La constitución de Estados Unidos (y también la del Perú y, prácticamente, todas las demás) garantizan el derecho a la propiedad privada sobre los inmuebles. Sin embargo, en estos países, también se establecen normas que regulan y limitan los usos que uno puede darle a su terreno. En teoría, estas reglas deberían garantizar que el valor de una propiedad se estabilice, sin embargo, está intención se ve desvirtuada comúnmente. En el Perú, algunos distritos han llegado al extremo de acuñar neologismos normativos tales como la denominada ZRP (zonificación de recreación pública). Bajo este régimen, se restringen los usos que puede dársele a un terreno de tal manera que, prácticamente, se está forzando a su dueño a que se lo venda a la municipalidad, probablemente a un precio muy subvaluado.

    Lo fundamental es entender, que si bien algún tipo de zonificación puede ser necesaria, deben establecerse mecanismos que regulen el comportamiento de aquellos que regulan a los demás. Con estos esfuerzos se buscaría, ante todo, evitar que las normas se alteren de forma impredecible o arbitraria de tal forma que se vulnere la predictibilidad jurídica. Quizá, el problema podría solucionarse mediante la simplificación del laberíntico sistema administrativo al cual estamos sujetos. Actualmente, la zonificación es competencia de cada distrito que cuenta con su propio TUPA (texto único de procedimientos administrativos). Esto significa, que cada municipio cuenta con sus métodos, estándares y figuras legales propias. La estandarización de todos los textos administrativos en la provincia de Lima no sería sino el primer paso para desenmarañar nuestra compleja realidad urbana.

    Urge hacer muchísimo más.

    A modo de conclusión, volvamos nuestra vista a la gran mayoría de peruanos que viven al margen de la formalidad. Para ellos, la zonificación y los TUPAS no son sino realidades abstractas y lejanas. En los conos de Lima, así como en algunas ciudades del mundo desarrollado, (como Houston) el crecimiento es espontáneo e irrestricto, más libre y- acaso- más peligroso.

    ¿Cómo citar este artículo?
    GHERSI MURILLO, Lucas. Zonificación y libertad: un dilema del crecimiento urbano. Publicado el 29 de setiembre de 2010. http://www.enfoquederecho.com/zonificacion-y-libertad-un-dilema-del-crecimiento-urbano (visitado el dd/mm/aa a las hh:mm).

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