Algunos apuntes sobre los títulos supletorios

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    Por Gilberto Mendoza, profesor de la Facultad de Derecho y de la Maestría en Derecho Civil de la PUCP.

    Hace algunos días asistí a un evento, y uno de los participantes me solicitó que le aclarase una duda que le había generado alguno de los ponentes: ¿Por qué los títulos supletorios solo se aplican cuando se desea inmatricular un bien, y la usucapión cuando están inscritos los mismos?

    Esta duda ha sido difundida en nuestro ordenamiento dado que no ha sido precisada legislativamente de la mejor forma, así como nuestra doctrina sigue confundiendo algunos conceptos. Sirva pues el presente trabajo para buscar precisar ambas figuras, que no son lo mismo.

    TÍTULO SUPLETORIO

    En los diferentes sistemas cuando se crearon los registros públicos existieron diversas formas de acceso dependiendo de la situación de cada titular de los inmuebles. Así pues encontramos a los titulares que tenían todos los documentos que acreditaban su derecho de propiedad.

    En otros casos existieron los sujetos que no eran propietarios originalmente, pero que estaban poseyendo efectivamente los bienes, y que luego de un periodo de la posesión efectiva mutaban su derecho a la propiedad, lo cual se ingresaba en el registro.

    También existieron supuestos, en los cuales las personas eran propietarias, no solo poseedoras, pero que no podían acreditar su derecho. En estos casos, se aplicaba la figura del título supletorio.

    Antecedente de esta figura la encontramos en la Ley Hipotecaria Española de 1861 dado que en su Art. 397 reguló:

    “El propietario que careciere de título de dominio escrito, deberá inscribir su derecho justificando previamente su posesión ante el juez de primera instancia del lugar en que estén situados los bienes, con audiencia del promotor fiscal, si tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario o la de los demás partícipes en el dominio, si pretendiere inscribir un derecho real (…).”[1]

    Dado que el propietario no tiene título con el cual acreditar su derecho, el dispositivo normativo señala que debe justificar su posesión; es decir, será esta la que sirva –supletoriamente- para acreditar su titularidad.

    En nuestro ordenamiento, si bien la primera norma especializada que regula la materia registral es la Ley del 2 enero de 1888, no reguló el procedimiento para la inmatriculación de los predios cuando el propietario no contase con titulación pública tal cual como hizo la LHE de 1861.

    No obstante ello, es el Reglamento Orgánico del Registro de 1888 el que nos da los primeros alcances. En principio el Art. 215 nos indica que el adquirente (por lo tanto propietario) que carece de instrumento para acreditar su titularidad deberá “exhibir” sus títulos supletorios de acuerdo al Código de Enjuiciamientos.

    Revisado el Código de Enjuiciamientos, este no desarrolla dicha figura. Sin embargo el Art. 216 señala los requisitos para que el poseedor que ha formado títulos supletorios pueda inscribir su título, lo cual posteriormente es acogido por el Art. 1296 del Código de Procedimientos Civiles de 1911.[2]

    Dada la regulación en el código adjetivo, se precisó que en el caso de los títulos supletorios, se aplicaban a títulos que no estaban inscritos, y que buscaban su inmatriculación. En cambio, en el caso de los predios inscritos cuando el titular no podía acreditar su adquisición, se optaba por la prescripción contra tábulas.

    Actualmente el Art. 2018 del Código Civil recoge la figura: “Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.” (El subrayado es nuestro).

    A partir de dicha regulación se señala que los títulos supletorios son un medio para la formalización de la titularidad del derecho de propiedad solo para los casos en los cuales un propietario no inscrito, pueda regularizar su situación en el registro.

    No obstante ello, dicho artículo no indica que “solo” el título supletorio tenga dicha función. La restricción que solo se aplica a terrenos que no se han inmatriculado no se desprende en estricto de la norma, sino de la propia figura, siendo que como hemos mencionado las legislaciones iniciales que regulaban los registros públicos, vieron en esta, una forma de ingreso de la titularidad de los predios al registro, mas no como una forma de regularizar la propiedad de los predios registrados. En estos casos ofrecen otros mecanismos de saneamiento.

    Adicionalmente a ello, legislativamente se ha regulado en el artículo 37 del D.S. No. 035-2006-VIVIENDA, TUO de la Ley 27157 señalando: “Procede tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando el propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la edificación objeto de regularización esté levantada sobre un terreno no inscrito (…).” (El subrayado es nuestro).

    El artículo 6.1 de la Ley No. 27333 dispone: “La declaración notarial de formación de títulos supletorios para solicitar la primera inscripción de dominio a que se refiere el Artículo 22 de la Ley No. 27157 se sujetará al mismo procedimiento establecido en el artículo precedente, en cuanto sea aplicable.”

    El Art. 6.3 de la ley señala: “En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2 (dos) numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la certificación del Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del Registro Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de que el inmueble materia del asunto no contencioso no se encuentra inmatriculado.” (El subrayado es nuestro).

    En el ámbito registral, para el caso de saneamiento vía notarial, en el XLIX Pleno del Tribunal Registral se acordó que:

    De conformidad con la Ley 27157 y 27333, el trámite notarial de títulos supletorios solo procede respecto de predios no inscritos.”[3]

    El caso que fundamentó dicho precedente se presentó mediante el título No. 709 del 18.2.2009, en el cual se requirió la inscripción de las partes notariales del acta de declaración de formación de título supletorio de dominio a favor de Pepe Huillcas Lloclla y Livia Huamán Julluni.

    El título a inscribir recaía sobre la partida No. 05003762 del Registro de Predios de la Zona Registral No. X – Sede Cusco, Oficina de Abancay, en la cual corría registrado el lote de terreno No.2 ubicado en el Paraje de Condebamba.

    En este caso el Tribunal Registral revocó la observación, y dispuso la tacha dado que se estaba solicitando la tramitación del título supletorio sobre un predio inscrito.

    Para fundamentar dicho criterio, en la discusión del pleno, la Vocal Nélida Palacios señaló: “Mi opinión al respecto es que la formación de títulos supletorios no procede respecto de bienes registrados, porque en éstos se presume que el titular registral es el propietario del bien, presunción que desvirtúa la invocación de calidad de propietario del solicitante, deslegitimándolo para solicitar la formación de títulos supletorios, y aun cuando el proceso de formación de títulos supletorios no es uno de determinación de mejor derecho, en el conflicto entre quien dice ser propietario, sin los correspondientes títulos acreditativos de dominio y el titular registral, prima éste, aunque aquél venga poseyendo el bien, salvo que su posesión reúna los requisitos y características previstos por ley para usucapir.”[4]

    Añadió la Vocal Mariella Aldana “Sobre el tema, considero que ya que existe norma expresa que con claridad establece que procede tramitar en sede notarial la formación de títulos supletorios siempre que se trate de predio no inscrito, para poder adoptar la posición contraria, tendríamos que inaplicar estas normas expresas.”[5]

    Por tanto, se precisó mediante precedente que en el ámbito notarial solo puede utilizarse el mecanismo de títulos supletorios para predios no inscritos que buscan su inscripción. Criterio que entendemos debe aplicarse también en el ámbito judicial bajo el Art. 504 del Código Procesal Civil y siguientes.

    En resumen, podemos definir como títulos supletorios (supletivos o sustitutorios) a aquellos que coadyuvan a la acreditación de la titularidad de las personas cuando no se cuenta con los títulos originales. Es decir, en caso existan títulos a favor del titular o título a favor de titular distinto, no se aplica la figura de los títulos supletorios.[6]

    TÍTULOS SUPLETORIOS Y USUCAPIÓN

    No es lo mismo la vía de la usucapión que la de los títulos supletorios. El título supletorio tiene como presupuesto la titularidad del derecho de propiedad del demandante, el cual no puede acreditar su derecho. En cambio, en la usucapión el poseedor aspira a ser propietario, dado que no lo es.

    En segundo lugar, el título supletorio si bien está regulado como un proceso abreviado contencioso (Art. 504 del CPC y siguientes), en estricto es no contencioso, dado que el titular busca que se reconozca su derecho, más no que se constituya su derecho de propiedad dado que siempre lo fue. En cambio en la usucapión se reconoce a un poseedor no propietario que cumple con todos los requisitos establecidos por la norma, su titularidad de tipo originaria, por lo que solicita se le declare y publicite como tal.

    Luego, tal como mencionamos líneas atrás, se señala que el título supletorio solo se aplica cuando el predio no está inmatriculado. En cambio, la prescripción puede invocarse cuando el bien no está inmatriculado o cuando inscrito se pretende la denominada prescripción contra tábula.

    No obstante ello, debemos tener cuidado con interpretar restrictivamente el Art. 952 del C.C.:

    “Artículo 952.-  Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario.

    La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.” (El subrayado es nuestro).

    El hecho de que se cancele un asiento, presupone que la titularidad está inscrita, la cual es uno de los supuestos que existen para prescribir. Es decir, la interpretación acá debe ser amplia, dado que la prescripción la puede entablar el usucapiente contra propietario inscrito, o propietario no inscrito.

    En este sentido, si bien consideramos que es preciso señalar que los títulos supletorios se aplican en caso de que los predios no estén inmatriculados, no es exacto cuando se señala que la usucapión sólo se aplica contra bienes inscritos. En este último caso, puede utilizarse la prescripción tanto para predios inscritos como no inscritos. Esto no implica la identificación entre los títulos supletorios y la usucapión, sino solo 2 mecanismos distintos que sirven para sanear la titularidad inmobiliaria.


    [1] Leyes hipotecarias y registrales de España. Fuentes y evolución. Tomo I Volumen I. Leyes de 1861 y 1869. Madrid, 1989, Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, p.390.

    [2] CPC de 1912, Art. 1296º (DS 015-68-JC) “El propietario de un inmueble que no tiene documentos comprobativos de su dominio, puede solicitar la formación de títulos supletorios (…) debe expresar el modo cómo adquirió, quiénes son los colindantes (…) acompañar los certificados del RPI que acrediten que el inmueble no se encuentra inscrito (…). No se puede solicitar la formación de títulos supletorios referentes a inmuebles ya inscritos a nombre de determinada persona.”

    [3] XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el 18 de Junio de 2009 y publicado en el diario oficial el 8 de Julio 2009.

    [4] Exposición de motivos del XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el 18 de Junio de 2009, p. 5 de documento.

    [5] Ibídem.

    [6] Avendaño, Jorge. 1965, Los títulos supletorios y la acción declarativa de prescripción. EN: Themis, Lima, Año1, Octubre-Diciembre de 1965, No.1, p.3.

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