Por Gilberto Mendoza Del Maestro, abogado y docente de Derecho Civil de la PUCP.
¿Cómo se adoptan los acuerdos en el Régimen de Propiedad Horizontal? Esto depende mucho de la determinación de alícuotas de sus titulares. En el presente post iniciaremos explicando los criterios de asignación y cómo se toman formalmente las decisiones dentro de la Junta de Propietarios.
1. Alícuotas
El artículo 24 de la Ley Nº 27157 regula la necesidad de determinación de las alícuotas de los titulares, siendo que en caso no se pueda determinar, se presume que son en cuotas iguales.
La importancia de la determinación de los porcentajes se verifica, entre otras cosas, para la atribución de derechos (toma de decisiones) y obligaciones (pago de servicios comunes); por lo que, a fin de no afectar el derecho de los propietarios asignándoles cuotas distintas a las que le corresponden, el dispositivo normativo ordena la publicación del acta en el Diario Oficial El Peruano, uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble, y en un lugar visible del predio, un extracto que contenga la ubicación del inmueble, dándose el término de 10 días para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda.
Ahora bien, dicha carga de publicación fue requerida por los registradores no solo en los casos de adecuación, sino también se extendió a otros supuestos como en los casos de modificación del Reglamento Interno.
En razón de ello se dio el siguiente acuerdo:
ACUERDO LXI.2.-PUBLICACIÓN DE ADOPCIÓN O MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO. “No requiere publicarse el acuerdo de asignación de porcentajes, pues el Art. 24 de la ley 27157 regula el acuerdo de regularización y no la adopción o modificación de reglamento interno”[1].
A propósito de este acuerdo, a continuación analizaremos la determinación de la asignación de porcentajes, los quórums y mayorías requeridas, y en qué casos se requiere la publicación.
2. Asignación de porcentajes
Existen diversas formas de asignación de porcentajes de participación respecto de los bienes comunes:
- a) Bajo el criterio de área ocupada, en el cual no se podrá excluir ninguna sección exclusiva de la asignación del mismo. Esto implica una modificación sustancial del Reglamento Interno inscrito que fuera otorgado al amparo del artículo 2 del Decreto Ley Nº 22112[2].
- b) Bajo el criterio de área techada.
Debe tenerse en cuenta que, cuando en el Reglamento Interno inscrito constan comprendidas como secciones de propiedad exclusiva estacionamientos a los que no se les asignó porcentaje de participación sobre los bienes comunes, es exigible que al adecuar el Reglamento Interno a la Ley Nº 27157 se asignen porcentajes a dichas secciones.
La determinación de los bienes comunes de la edificación debe obrar en el Reglamento Interno adecuado a la Ley Nº 27157, no pudiendo remitirse al Reglamento anterior o a la declaración de fábrica[3].
Para reordenar las cuotas de participación en los bienes comunes de las unidades afectadas en virtud a independizaciones o acumulaciones ya inscritas, debe reputarse que la recomposición de los porcentajes respectivos forma parte de la adecuación del Reglamento Interno a la Ley Nº 27157 y, por tanto, le es aplicable quórum y mayoría simple[4].
Cuando en el Reglamento Interno inscrito no constan las áreas ocupadas y techadas de cada sección, consignándose solo el «área» de cada sección, es exigible que al adecuar el Reglamento Interno a la Ley Nº 27157 se consignen las áreas ocupadas[5].
Debe tenerse en cuenta que no es materia de calificación la correspondencia de los porcentajes de participación asignados a las secciones exclusivas sobre los bienes y gastos comunes con el criterio adoptado para dicha asignación[6].
Hubo casos en los cuales existían edificaciones que contaban con Reglamento Interno inscrito durante la vigencia de las normas anteriores a la Ley Nº 27157, pero se omitió consignar los porcentajes de participación en los bienes comunes a las secciones de propiedad exclusiva.
En estos casos se determinó:
1.- ADOPCIÓN O MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO. “El quórum y mayoría para asignar porcentajes de participación en los bienes comunes deben ser los propios de ADOPCIÓN O MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO: voto a favor de más de la mitad de los propietarios, computando que cada propietario tiene derecho a un voto”[7].
En estos casos se determinó, además, que requería publicación:
2.- PUBLICACIÓN DE ADOPCIÓN O MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO. “No requiere publicarse el acuerdo de asignación de porcentajes, pues el Art. 24 de la ley 27157 regula el acuerdo de regularización y no la adopción o modificación de reglamento interno”[8].
Esto diferencia en los casos de regularización que sí se requiere:
“Artículo 24.- De la presunción de igualdad de alícuotas. En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de bienes comunes, por ausencia o impedimento de uno o más propietarios, se presume que las alícuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario. Para el efecto se publica en el Diario Oficial El Peruano, uno de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del predio, un extracto que contenga la ubicación del inmueble, dándose un plazo de 10 (diez) días para que cualquier afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda”.
3. Quórum y mayorías
Para la calificación del quórum, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito[9] o a quienes se les haya otorgado facultades para representarlos[10].
La asistencia de personas sin dominio inscrito sobre las unidades exclusivas no enerva la validez de la constitución de la sesión, siempre y cuando se verifique el quórum necesario[11].
El Registrador deberá verificar que no se hayan inscrito, con posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones de propiedad exclusiva, ya que de haberse inscrito dichas transferencias, estas constituirán un obstáculo (salvable) a la inscripción de los acuerdos[12] siendo que los nuevos propietarios deberán prestar su conformidad a la inscripción de dichos actos[13].
Para efecto de tomar una decisión, debe tenerse en cuenta el quórum y mayoría que exigen las normas para los siguientes acuerdos:
- Adopción de reglamento Interno: Voto de más de 50% de los propietarios computándose por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes (por cabeza)[14].
- Modificación de reglamento Interno: Voto de más del 50% de los porcentajes de participación de propietarios[15].
- Modificación de porcentajes de participación: Voto de 2/3 partes de los porcentajes de participación[16].
- Acuerdo de regularización: Publicación posterior del cuadro de participaciones (Art. 24 de la ley 27157, Art. 2 Ley Nº 27333).
- Transferencia de bienes comunes: 2/3 de participación de bienes comunes (Art. 148 del Reglamento de la Ley Nº 27157). En caso de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podrán votar los propietarios hábiles de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de Propietarios.
Ahora bien, se puede establecer en el Reglamento Interno solo la mayoría calificada para la adopción de todos los acuerdos por la Junta de Propietarios. Sin embargo, los artículos del Reglamento Interno deben ser concordantes entre sí, de modo tal que no podría establecerse una mayoría calificada para todo acuerdo, que sea mayor al quórum establecido[17].
[1] LXI PLENO. Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 30 de junio de 2010.
[2] Resolución No. 1226-2014-SUNARP-TR-L de 01.07.2014.
[3] Resolución No. 998-2014-SUNARP-TR-L de 27.05.2014.
[4] Resolución No. 870-2014-SUNARP-TR-L. de 06.05.2014.
[5] Resolución No. 870-2014-SUNARP-TR-L. de 06.05.2014.
[6] Resolución No. 593-2016-SUNARP-TR-L de 18.03.2016.
[7] Acuerdo LXI PLENO Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 30 de junio de 2010.
[8] Acuerdo LXI PLENO Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 30 de junio de 2010.
[9] Resolución No. 207-2010-SUNARP-TR-L de 12.02.2010, Resolución No. 153-2013-SUNARP-TR-A de 11.04.2013.
[10] Resolución No.1523-2014-SUNARP-TR-L de 15.08.2014.
[11] Resolución No. 056-2013-SUNARP-TR-L de 11.01.2013.
[12] Resolución No. 298-2011-SUNARP-TR-L de 25.02.2011.
[13] Resolución No. 1761-2016-SUNARP-TR-L de 02.09.2016.
[14] Art. 39 de la ley, Art. 5.2 Directiva.
[15] Art. 5.3 de la Directiva.
[16] Art. 5.3 de la Directiva.
[17] Resolución No. 1492-2016-SUNARP-TR-L de 25.07.2016.
