Por el Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

El crédito circula pero no todos pueden acceder al mismo, ya sea por su historial crediticio o por otros motivos. Incluso, teniendo un bien para respaldar dicho crédito, no se califica para obtener el crédito.

Una forma más rápida para obtener dicho crédito es a través del denominado Crédito Hipotecario Negociable. Toda vez que al funcionar como un título valor emitido por el registro público o por empresas del sistema financiero es una forma de garantía unilateral que se ejecuta con mayor facilidad.

Sin embargo, la realidad indica que no es muy recurrida porque generalmente la tasa de interés (24% a 36%) es superior al de un crédito hipotecario normal (8% a 14%), ya que no existe un análisis crediticio exhaustivo como en el régimen general.

A continuación revisaremos un poco más esta figura:

El TCHN se encontraba regulado en el artículo 239 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley Nº 26702, siendo luego derogada por la Ley de Títulos Valores, Ley Nro. 27287 del 19 de junio del 2000, regulándolo en los artículos 240 al 245; y siendo precisado por la Ley 27640 publicada el 19.1.2002. Asimismo, el reglamento se encuentra regulado en la Resolución SBS Nº 685-2007 del 31 de mayo del 2007, la cual derogó el reglamento contenido en la Resolución SBS Nº 942-2003.[1]

La actual ley de títulos valores – Ley Nº 27287 (en adelante LTV), regula el denominado TCHN. Así, establece que este es unilateral:

240.1.- “El Título de Crédito Hipotecario Negociable se expedirá a petición expresa del propietario de un bien susceptible de ser gravado con hipoteca y que esté inscrito en cualquier Registro Público, por acto unilateral manifestado mediante escritura pública. El representante del propietario requiere de poder especial para solicitar la expedición del Título de Crédito Hipotecario Negociable”.

Asimismo, que no debe existir en la partida otro gravamen:

Artículo 146 del RIRP.- “Emisión de nuevo Título de Crédito Hipotecario Negociable.

Sólo procede la inscripción del acto de emisión o expedición de nuevo Título de Crédito Hipotecario Negociable en reemplazo de uno anterior, de conformidad con lo previsto en el numeral 244.3 del artículo 244 de la Ley de Títulos Valores, cuando no se hayan inscrito cargas o gravámenes distintos a la hipoteca que dio lugar a la emisión o expedición originaria, ésta deberá haberse mantenido como el único gravamen voluntario sobre el predio”.

En ese mismo sentido la LTV:

240.2.- “Sólo luego de constatar la inexistencia de cargas o gravámenes, el respectivo Registro Público expedirá el título en formulario aprobado por la Superintendencia Nacional de Registros Públicos en el caso de registros públicos que dependan de ésta; y, en el caso de otros registros, por la respectiva autoridad de control o supervisión”.

Una vez expedido el título:

LTV. 240.3.- “Al expedir el título, el Registrador anotará el gravamen hipotecario constituido por el valor total del bien gravado, según la valorización de perito que debe ser insertada en la escritura pública, gravamen hipotecario que será el único, otorgando la preferencia y exclusividad en favor del tenedor del título, en respaldo del crédito que se señale en el mismo documento en el acto de su primer endoso”.

Por tanto, no pueden inscribirse otras garantías, tal como se resolvió en la Resolución N° 709-2012-SUNARP-TR-L, en la cual se solicitó la inscripción de la garantía hipotecaria que recae sobre el inmueble inscrito en la partida N° P01054532 del Registro de predios de Lima, contenida en la escritura pública del 13.1.2012 y otorgada ante notario de Lima José Luis Montoya Vera.

La registradora denegó la inscripción, señalando que en los asientos 003 y 004 de la partida citada, corre registrada la constitución de una Hipoteca Unilateral y la expedición de Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN) sobre dicho gravamen, por lo que conforme al artículo 240 de la Ley de Títulos Valores, el único gravamen hipotecario es aquel para ser representado por el TCHN, al ser la hipoteca exclusiva, única y por el valor total del bien.

En caso existan medidas cautelares inscritas, tampoco podrá inscribirse un TCHN, tal cual lo recogió la Resolución Nº 708-2006-SUNARP-TR-L, en la cual se solicitó la cancelación del embargo registrado en el asiento 1D de la ficha N° 134500, de la anotación de reconvención (contrademanda), registrada en el asiento 2D de la ficha N° 134500, y la inscripción de hipoteca sobre el inmueble inscrito en la partida antes referida, y que continúa en la partida electrónica N° 43098616 del Registro de predios de Lima, constituida unilateralmente por el propietario, para que se expida el correspondiente Título de Crédito Hipotecario Negociable.

Sin embargo, el registrador observó, dado que sobre el inmueble inscrito en dicha partida existía un embargo en forma de inscripción hasta por la suma de S/. 116, 425.27 (asiento D00001). Por lo que no fue denegada la inscripción.

La Sala determinó que sigue vigente el embargo en forma de inscripción anotado en el asiento D00001 de la partida electrónica N° 43098616, resolviendo que en este caso nos encontramos frente a un defecto insubsanable.

Dicho título debe contener:

     Artículo 241 LTV.- “Contenido

     241.1 El Título de Crédito Hipotecario Negociable debe contener:

  1. a) La denominación de Título de Crédito Hipotecario Negociable y el número que le corresponde;
  2. b) El lugar y fecha de su emisión;
  3. c) El nombre y número de documento oficial de identidad del propietario que constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el título;
  4. d) La descripción resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario, según aparece de la inscripción registral;
  5. e) El monto de la valorización que será el importe hasta por el cual se constituye el gravamen hipotecario, con indicación del nombre del perito y de su registro o colegiatura respectiva;
  6. f) La fecha de la escritura pública, nombre del Notario y demás datos de la inscripción registral de la hipoteca; y
  7. g) El nombre y firma del Registrador, con indicación de la oficina registral correspondiente”.

En sede registral han existido algunos pronunciamientos, como en la Resolución N° 652-2009-SUNARP-TR-L, en la cual se señaló lo que el Registrador debe verificar para decidir el acceso o no al Registro del acto de emisión del TCHN:

“i) Si la hipoteca incorporada en el TCHN se encuentra inscrita en el Registro o se está solicitando simultáneamente su inscripción. En el primer caso verificará si además de la hipoteca inscrita no existe otra carga o gravamen que afecte al bien y, en el segundo caso, además de verificar que el bien no esté afectado con ninguna carga o gravamen, que reúna los requisitos exigidos para la inscripción de la hipoteca;

  1. ii) que la comunicación cursada por la entidad emisora, que tiene el carácter de declaración jurada, contenga los datos previstos en el artículo 5° del Reglamento del Título hipotecario negociable; y

iii) que se haya acompañado a la mencionada comunicación copia de la valuación efectuada al inmueble y del TCHN emitido.  De acuerdo a lo señalado, no es exigible acompañar el consentimiento del propietario para la emisión del TCHN, pues ello no constituye un requisito para la inscripción del acto de emisión cuando el TCHN es emitido por una entidad financiera, dado que la verificación de tal autorización corresponde al emisor del título de manera que la emisión del TCHN presupone que ya se recabó el consentimiento del propietario”.

El caso de un TCHN que se emita por una entidad financiera se desarrolla en la Resolución N° 887-2009-SUNARP-TR-L:

“La Sala determina lo siguiente: 1) tratándose de un TCHN por una entidad financiera, lo que se inscribe en el registro es la comunicación que esta entidad efectúa a efectos que sea conocida por terceros la emisión de un TCHN, por lo que la valorización del bien y el mismo TCHN emitido no son actos que complementen la validez del acto a inscribir, que en este caso es la comunicación de la emisión al registro,  sino que únicamente deben presentarse para ser consultados por terceros. Se concluye que la labor de calificación del registrador si bien se ciñe a la verificación del cumplimiento de los requisitos referidos a la solicitud que el emisor dirige al registro, ello no implica que los documentos adicionales que deberá presentar y que están allí señalados complementen la calificación y por tanto tengan que ser acompañados en copia legalizada notarialmente.  En tal sentido, no es necesario que las copias de los documentos antes señalados cumplan con ser presentados en copias legalizadas notarialmente. Se revoca este extremo. 2) se determina que la comunicación al Registro sólo requiere la indicación de la valorización del inmueble y no del valor de realización. Por otra parte, si bien se exige la correspondencia entre el valor del bien con el monto del gravamen, nada obsta para que este último pueda ser menor al valor del inmueble. Se revoca este extremo. Se revoca la observación y se dispone la inscripción”.

En línea con lo previamente mencionado, en los registros se ha dicho:

PRECEDENTE L.3.- INSCRIPCIÓN DE LA EMISIÓN DE TCHN NO EMITIDO POR EL REGISTRO

“Cuando se inscriba la anotación del TCHN no emitido por el Registro, la calificación registral sólo comprende los siguientes aspectos:

Que la hipoteca incorporada en el TCHN sea el único gravamen inscrito o se éste solicitando simultáneamente su inscripción; la verificación de la comunicación de la entidad emisora autorizada por la SBS, con el carácter de declaración jurada, con la información a que se refiere el artículo 5 de la RESOLUCION SBS Nº 685-2007, anexando copia simple de la valuación y del título emitido.

”No corresponde la acreditación de la autorización del propietario o del deudor en su caso, para el acto de emisión, ni la exigencia de la inscripción previa de la modificación de la hipoteca incorporada en el TCHN, en caso ésta se encuentre inscrita con anterioridad al acto de emisión”.[2]

Por su parte, el vocal Carlos Gómez señaló que la calificación es limitada dado que:

“El reglamento de la SBS señala claramente que es lo que se debe presentar al Registro. Entonces sólo corresponde verificar si los requisitos están presentes en el título y si reúnen las cualidades para la calificación positiva”.

Añade:

“El Artículo 4 de la Resolución SBS señala que a la entidad emisora le corresponde verificar la autorización del propietario o deudor. Agrega que los Títulos podrán ser emitidos por las Empresas en cualquier momento posterior a las autorizaciones concedidas. En tal sentido el Registrador no puede alzarse como un contralor de la entidad emisora, máxime si la propia resolución SBS señala meridianamente cuales son los recaudos que debe presentarse al Registro para la inscripción del acto de emisión”.

Respecto a los endosos se ha señalado:

Artículo 242 LTV.- “Primer endoso

242.1 En el acto de realizarse el primer endoso del título, deberá consignarse en el mismo documento, el crédito que se garantiza, plazo o plazos de su vencimiento, los intereses acordados y demás condiciones del mismo; constituyendo desde entonces el Título de Crédito Hipotecario Negociable, un título valor que representa la hipoteca y el crédito consignado, en favor de su tenedor.

242.2 Con los subsiguientes endosos, se transfieren ambos derechos, tanto el crédito como el derecho real de hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante asuma la responsabilidad solidaria a que se refiere el Artículo 11 frente al tenedor”.

Finalmente para la extinción:

244.1 LTV.- “El Registro Público levantará el gravamen, sin que sea necesario escritura pública, sólo contra la devolución del título no endosado o debidamente cancelado por el último endosatario en cuanto se refiere al crédito que representa, manteniéndose el gravamen entre tanto vigente, sin que proceda su extinción en la forma señalada por la Ley Nº 26639”.

244.2 LTV.- “También se levantará el gravamen y toda carga o derecho que se hubiera inscrito en fecha posterior a la expedición del título, en los casos de venta judicial o extrajudicial, en virtud de las respectivas constancias que expidan la autoridad judicial o la empresa del Sistema Financiero Nacional que intervino en su enajenación, conforme al Artículo 243 acompañando en su caso, en devolución del título correspondiente.  Dicha constancia es suficiente para la inscripción registral del derecho de propiedad en favor del adquirente y levantar todo gravamen o derecho que pueda afectarlo”.

244.3.- “El propietario que hubiere pagado el crédito consignado en el título podrá solicitar la expedición de otro en su reemplazo, con la misma formalidad prevista para su emisión original, devolviendo el título debidamente cancelado por su último tenedor, manteniéndose en ese caso el gravamen hipotecario inscrito en el Registro Público. El Registro Público establecerá el procedimiento administrativo para este efecto”.


[1] La cual derogó a su vez el reglamento contenido en la Resolución SBS N° 0020-2001.

[2] L Pleno. Sesión ordinaria realizada los días 3, 4 y 5 de agosto de 2009. Publicado en el diario oficial El Peruano, el 13 de enero de 2011. Criterio adoptado en la Resolución Nº 872-2009-SUNARP-TR-L, del 19 de junio de 2009.

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