Por el Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho y de la Maestría en Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

La servidumbre es un tema interesante de analizar dada la diversidad de supuestos que existen; sin embargo, en este post sólo abordaremos una clasificación tradicional pero útil sobre las denominadas servidumbres naturales, legales y convencionales.

DEFINICIÓN

Las servidumbres están reguladas en el parágrafo 1018 del BGB alemán a partir de la afectación que se hace sobre un predio a favor de otro:

§1018 Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit
Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).[1]

En el Codice Civile Italiano lo define a partir de la utilidad:

Art. 1027 Contenuto del diritto
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (1072, 1100).

En igual sentido el artíclo 637 del Code Francés:

Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En nuestro país el Artículo 1035 del Código Civil define a la servidumbre como una afectación que se da a un predio denominado sirviente por parte de otro predio denominado dominante permitiéndole al titular de este a realizar ciertos actos o limitar al dueño del predio sirviente la realización de otros:

Artículo 1035.-  La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos.

Se añade que las mismas tienen vocación de permanencia salvo pacto en contrario:

Artículo 1037.-  Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto contrario.

¿CUÁL ES LA NATURALEZA DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE: CARGA O GRAVAMEN?

Partimos por señalar que las figuras de carga y gravamen son distintas. Así pues no es lo mismo una carga técnica (certificados de parámetros urbanísticos) que el gravamen de hipoteca.

El primero es referido a los actos que por naturaleza vinculan los bienes, o que mediante actos de heteronomía afectan bienes; en cambio en los gravámenes se tiene como fuente a la actuación de la autonomía privada.

Así pues puede entenderse que si estamos en un proceso de ejecución forzada, evidentemente si en la partida constan otros gravámenes se tendrán que levantar.

Sin embargo, esto no sucederá por ejemplo con las cargas técnicas, toda vez que independientemente lo que señale el juez, la afectación seguirá vigente dado que sólo podrá dejar de tener efectos si se modifique o elimine en la realidad la carga técnica, o exista un dispositivo normativo que deje sin efecto la carga legal.

Ahora bien, respecto a las servidumbres tenemos a las naturales, las cuales existen en la realidad, y sin las cuales los predios no tendrían forma de acceso.

Ejemplo de ello tenemos a las denominadas servidumbres de paso, las cuales en nuestro ordenamiento se han tratado como servidumbres legales:

Artículo 1051.-  La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios que no tengan salida a los caminos públicos.

Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere otro que le de salida o cuando se abre un camino que de acceso inmediato a dicho predio.

Téngase en cuenta que existe la servidumbre más que por lo que dice la norma, por la situación del predio. Puede no existir dicha norma, pero la servidumbre seguirá existiendo.

Igual es el caso de las servidumbres perpetuas reguladas en la Ley Nº 27157 (Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común) en la cual  respecto a las galerías señala que:

Artículo 13º.- De los centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso
Cuando los centros y galerías comerciales o campos feriales cuenten con más de un piso, es facultad de los propietarios optar entre:
a) Tener un solo régimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad común.
b) Tener más de un régimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes de propiedad común.
c) Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La propiedad del terreno sobre el cual están las tiendas independizadas es de copropiedad de éstas, considerando el plano vertical, sobre el cual éstas se hallan edificadas. En estos casos, se debe constituir derechos reales de servidumbre perpetua obligatoria a favor de los medios dominantes respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y similares o considerar éstos como zonas de propiedad común. (El subrayado es nuestro).[2]

La servidumbre existe por la naturaleza de los bienes, la particularidad está que en este caso también se puede optar por considerárselo como zona de propiedad común. No obstante ello, en caso que no existiese dicho literal se constituiría igual una servidumbre a favor de los predios dominantes.

Ahora bien, las servidumbres legales son aquellas que tienen como fuente un dispositivo normativo. Ejemplo de ello la tenemos en los casos de servidumbres de transmisiones eléctricas que fueron autorizadas mediante Resolución Suprema de fecha 30 de abril de 1936 y la Resolución Suprema N° 40 de fecha 18 de julio de 1950, por el Ministerio de Fomento y Obras Públicas, actualmente Ministerio de Energía y Minas, la cual autorizó a Empresas Eléctricas a establecer un sistema de trasmisión de energía eléctrica.

En estos casos también nos encontramos frente a una carga.

Finalmente tenemos las denominadas servidumbres convencionales. En estos casos las partes por autonomía privada constituyen las servidumbres, siendo de naturaleza gravámenes. Cuando dichos pactos son inscritos, son oponibles contra todos, debiendo ser respetados por los terceros adquirentes de los inmuebles.


[1] § 1018 Contenido legal de la servidumbre predial

Una finca puede ser gravada a favor de quien en cada momento sea propietario de otra finca, de modo que éste pueda aprovechar la finca gravada en determinados aspectos o de forma que no puedan realizarse determinados actos sobre aquélla o se excluya al ejercicio de un derecho que derive de la propiedad de la finca gravada frente a la otra finca (servidumbre predial).

[2] Esto es recogido por la Resolución 456-2016-SUNARP-TR-L de 04/03/2016

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