Por Gilberto Mendoza del Maestro, magíster en Derecho Civil y Profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

El artículo 3 de la Ley 26639 señala:

Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado. (El subrayado es nuestro).

¿Cuáles son los alcances de esta norma? ¿Caduca sólo la inscripción o también el derecho? ¿Es aplicable a otros registros? En este post explicaremos los alcances de este artículo, toda vez que se viene interpretando de forma inexacta este dispositivo normativo.

ANTECEDENTES DE LA NORMA

El Art. 1049 del Código Civil de 1936 indicaba:

Las inscripciones de las hipotecas y de los gravámenes indicadas en los incisos 5 a 8 del artículo 1042, inclusive las que constan en los asientos de dominio, se extinguirán a los 30 años de las fechas de las respectivas inscripciones si no fueren renovadas.[1]

Dicho artículo no fue acogido por nuestro Código Civil de 1984 dado que como causales de extinción se señalaban:

Artículo 1122.-  La hipoteca se acaba por:

1.- Extinción de la obligación que garantiza.
2.- Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3.- Renuncia escrita del acreedor.
4.- Destrucción total del inmueble.
5.- Consolidación.

Siendo que la caducidad no era un supuesto de extinción, se interpretó inicialmente como que las garantías hipotecarias no caducaban.

El proyecto de Ley No. 01050 (que dio mérito al artículo bajo comentario) propuso la siguiente regulación:

Artículo único.- Las inscripciones de las hipotecas y de los gravámenes referentes a restricciones y limitaciones en las facultades del propietario, derivadas de los contratos, testamentos y sentencias; las protestas de hipoteca; las medidas cautelares preventivas y definitivas y las demandas que se refieran a actos inscribibles, inclusive las que consten en los asientos de propiedad, se extinguirán a los diez años de las fechas de las respectivas inscripciones, si no fueran renovadas.

Téngase en cuenta que llama la atención realizando una simple comparación entre el Código Civil de 1936, el proyecto de Ley No. 1050 y el Art. 3 de la Ley 26639 que el término del plazo de caducidad varía de 30 a 10 años.

La exposición de motivos del proyecto de Ley explica ello:

Que el aludido plazo de treinta años guardaba armonía con el referente a la prescripción adquisitiva de la propiedad inmueble y los plazos de prescripción extintiva referidos en los arts. 871 y 1068 del mencionado C.;

Que los mencionados plazos de prescripción adquisitiva y extintiva están reducidos a diez años por los arts. 950 y 2001 del actual C.C.; Que se ha omitido en el actual C.C. una disposición similar a la del art. 1049 del C.C., hecho que perturba el ejercicio del derecho de la propiedad inmueble y obliga a realizar trámites engorrosos y onerosos, que carecen de justificación;(…).

Actualmente no existe duda que la caducidad es un supuesto distinto de las causales de extinción de las hipotecas reguladas en el Código Civil, tal como se verifica en el Sexto Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el IV Pleno, en el que se dispuso:

El artículo 3 de la Ley 26639 ha introducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil

CADUCIDAD DE LA INSCRIPCIÓN Y/O DEL DERECHO

El artículo bajo comentario regula 2 supuestos para aplicar el cómputo de plazos:

  1. Si se trata de gravámenes que garantizan créditos el plazo de diez años contabiliza a partir del vencimiento del plazo del crédito garantizado.
  2. En caso se trate de gravámenes que no garantizan créditos el plazo de diez años se contabiliza desde la fecha de la inscripción, esto es, desde la fecha del asiento de presentación del título, por la retroprioridad de la inscripción.

Ahora téngase en cuenta lo dispuesto en el cuarto acuerdo aprobado en el Pleno IV del Tribunal Registral:

El plazo de extinción contemplado en el artículo 3 de la Ley Nº 26639 es uno de caducidad. Sin embargo, la caducidad no opera si del título presentado o de la partida registral se desprende que dentro de dicho plazo se ha iniciado la ejecución el gravamen.

Esto se aplica tanto a las hipotecas voluntarias como a las legales. Téngase en cuenta que respecto a estas últimas, si fueron constituidas bajo la vigencia del Código Civil de 1936 el Tribunal Registral en su resolución No. 1070-2013-SUNARP-TR-L resolvió que procedía cancelar por caducidad al amparo del artículo 3 de la Ley Nº 26639, de una hipoteca legal no inscrita.

Es decir en la partida existía sólo la transferencia, aunque se señalaba en el asiento que no se había cancelado totalmente  el precio. Esto generaba una hipoteca legal, y siendo que no se requería la emisión de un asiento que señalase ello, la existencia del efecto real hipotecario estaba implícitamente en el registro. Para cancelar ello, el Tribunal señaló que era aplicable el supuesto de caducidad.

Ahora bien, caduca en este caso la inscripción pero también el derecho real hipotecario, toda vez que si esto no fuera así podría reinscribirse mediante el cotejo con el título archivado que le dio mérito.

El presupuesto del que parte el legislador es que la inscripción es constitutiva y, cancelando la inscripción se cancela también el derecho.

Ahora, esto no contradice lo que hemos señalado en otro espacio sobre la constitución del negocio hipotecario fuera del registro,[2] toda vez que de la interpretación conjunta de los artículos 143, 144, 1098 y 1099 se puede deducir que el negocio jurídico hipotecario se produce fuera del registro, algunos efectos obligacionales se dan también fuera del registro y los efectos reales con la inscripción en el registro.

Una vez que caduca la inscripción, estos efectos reales dejan de tener efectos.

APLICACIÓN A OTROS REGISTROS

Ahora téngase en cuenta que el numeral 3 de la Ley 26639 se refiere también a:

(…) las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles (…).

Esto se ha entendido de forma general extendiéndose incluso a otros registros como el de personas naturales. Ejemplo de ello se dio en la Resolución No. 409-2006-SUNARP-TR-L la cual señala que la anotación de declaratoria se encuentra comprendida en la Ley 26639, bajo el rubro de “otras resoluciones” y que por lo tanto caducan a los 10 años de anotadas.

El fundamento de dicho artículo estuvo en el Registro de Propiedad Inmueble tanto en su origen como en su fundamentación, así como en la propia redacción del texto, aplicarlo a otros registros de forma analógica o vía interpretación extensiva consideramos que no se podría fundamentar dado que la norma bajo comentario extingue derechos.

Recuérdese que en el título preliminar del Código Civil se señala:

Artículo  IV.- La ley que establece excepciones o restringe derechos no se aplica por analogía.

La regulación de la caducidad de hipotecas es útil, y se enriquece cuando se le interpreta de manera conjunta con otros dispositivos normativos.


[1] Art. 1042 del Código Civil de 1942.- “(…) 5.- Las restricciones y limitaciones en las facultades del propietario, derivadas de los contratos, testamentos y sentencias; 6.- Las protestas de hipoteca; 7.- Los embargos preventivos y definitivos; 8.- Las demandas a juicio del juez, que se refieran a actos inscribibles; (…)”. Téngase en cuenta que dichos artículos se ubican en el título del Registro de la propiedad inmueble.

[2] https://works.bepress.com/gilberto-mendozadelmaestro/21/

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