Por Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho y de la Maestría en Derecho Civil de la PUCP.

Recuerdo que hace más de 10 años, como practicante del Tribunal Registral, me invitaron a formar parte de la comisión que estaba revisando las modificaciones del Registro de Predios. Mi labor, más administrativa en dicha época, me llevó a conocer a diversos valiosos profesionales de nuestro Registro, aunque me llamó la atención de sobremanera la participación de quien en vida fue el Dr. Echegaray.

Más que una semblanza de él, me quedo en esta ocasión con una frase suya: “El catastro que se propone no sirve, gastan dinero en vano.” La actualización del catastro es costosa, y ya van muchos técnicos e ingenieros informados que incluso cuestionan si vale la pena mantenerlo, dado lo costoso, en el ámbito europeo.[1]

No pretendemos, por ahora, cuestionar la decisión de la SUNARP en la apuesta por el actual sistema de catastro, desarrollado a lo largo de sus diferentes gestiones, mas sí comentar algunos de los precedentes que se han brindado en materia registral a propósito de los informes del catastro.

¿QUÉ ES VINCULANTE PARA LA CALIFICACIÓN?

En el X pleno se brindó como precedente [2] los límites de los informes emitidos por el catastro:

PRECEDENTE X.22.-ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL ÁREA DE CATASTRO

“El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público”.

Este precedente delimita la calificación registral: en la parte técnica es vinculante para el registrador, pero en la parte jurídica deben evaluarse los principios y normas registrales, así estas estén cuestionadas por el propio informe del catastro.

IMPOSIBILIDAD DE VERIFICAR INSCRIPCIÓN

Otro tema importante es el que se aborda a propósito de la imposibilidad del catastro de determinar si un predio se encuentra inscrito o no. Así pues, la inmatriculación como ingreso del predio al registro puede tener una serie de trabas desde el plano jurídico como en la realidad.

Debe recordarse que la obligación de la presentación formal de planos data de 1988, aunque se hizo efectiva mucho después. En virtud de ello, es razonable pensar en las altas probabilidades de que los predios inscritos sean pasibles de superposición con predios contiguos. En ese sentido el Tribunal brindó el siguiente precedente:

PRECEDENTE XII.9.-PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN[3]

“No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.[4]

Téngase en cuenta por ejemplo la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T en la que se solicitó la inmatriculación de un predio de 365.80 m2 ubicado en el sector Sur de la Campiña Moche s/n, intersección del camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo.

Se observó el informe 706-2004ZR-V-ST/OC del área de Catastro dado que se detectó diferencias entre los datos consignados en los planos de localización, perimétrico y la memoria descriptiva con las cuadrículas de coordenadas de la oficina técnica.

Se señalaba por ejemplo que por el lado norte, la línea recta entre los vértices 1 y 2 consignaba una distancia de 18.50 ml mientras que del cálculo de las coordenadas la distancia era de 18.03 ml, verificando esta discrepancia en todos los lados y colindancias.

El Tribunal Registral revocó la observación en tanto si bien el catastro constituye una herramienta de valor en el ámbito registral a fin de otorgarle contexto físico a los derechos publicitados, la imposibilidad de determinar si un bien inmueble se encuentra inscrito no puede constituirse en impedimento para el ingreso del derecho cuando éste aparece de los títulos presentados.

El derecho había sido acreditado y la imposibilidad de su correlación con el ámbito físico no podía impedir su inscripción. En ese mismo sentido mediante Resolución Nº 252-2005-SUNARP-TR-L se solicitó la inmatriculación de tres predios urbanos y la acumulación de dos de ellos.

En este caso, se observó que según el informe técnico N° 00027-2005-ZR-XI/CP-CHINCHA de fecha 20.01.2005 de la Oficina de Catastro. Luego de ello, se concluyó que el expediente contenía observaciones técnicas, indicando que los planos perimétricos, acumulaciones y memoria descriptivas presentados carecían de aprobación municipal correspondiente.

Al no contar con una base cartográfica debidamente implementada, no se podía determinar gráficamente si existe inscripción y/o superposición con algún predio inscrito en el Registro de Predios. Por ello, el Tribunal Registral revocó la observación señalando que en realidad el área de Catastro no se encuentra implementada, por no contar con la base cartográfica mencionada.

Igualmente, el no poder determinar si hay o no inscripción implica una incapacidad del área de catastro para emitir información relevante para efectos registrales. El usuario del Registro por tanto no tenía por qué perjudicarse según lo dispuesto por el Tribunal.

TÍTULOS INCOMPATIBLES

En el pleno XXXVIII.1. se dio el siguiente precedente:

TÍTULO INCOMPATIBLE

“Cuando por falta de planos u otra información técnica en el título presentado en primer lugar en el Área de Catastro no pueda determinar si es incompatible o no con el presentado en segundo lugar, deberá procederse a la suspensión de éste último a fin de no afectar el principio de prioridad registral”.[5]

En nuestro ordenamiento esto es importante pues existen en la actualidad partidas que han quedado paralizadas desde hace varios años, dado que se han suspendido títulos anteriores en los cuales el área de catastro no podía determinar la existencia o no de incompatibilidad.

En ese sentido, el vocal ponente de este precedente (FREDY SILVA) señaló:

“En caso no existan elementos técnicos en el primer título y por ende catastro no puede determinar la incompatibilidad del título presentado en segundo lugar, debe suspenderse el segundo título, por las siguientes razones:

– La presentación de planos es un requisito para la inscripción de toda desmembración de un predio, razón por la cual, mientras esté vigente el título presentado en primer lugar podrá subsanarse dicha omisión.

– En el supuesto de subsanarse la omisión de presentar planos, la inscripción del título se retrotraerá a la fecha de su asiento de presentación.

– Por lo tanto, de admitirse la inscripción del título presentado en segundo lugar sin el visto bueno de Catastro respecto al título pendiente por falta de planos, podría ocasionar que cuando se subsane la omisión y se inscriba el título presentado en primer lugar se ocasione incompatibilidad entre ambos títulos porque podrían referirse de manera parcial o total a la misma área.

– En el supuesto anterior, tendríamos que aplicar las reglas del artículo 47 del RGRP. De esta manera, el registro no cumpliría su función preventiva de conflictos sino que más bien los generaría.

– Actuar de manera conservadora suspendiendo el título presentado en segundo lugar no ocasionaría perjuicio alguno pues no perdería prioridad de acuerdo a su fecha de presentación. El único problema sería que su inscripción no se realizaría en un plazo razonable, sin embargo, es preferible que su derecho ingrese al registro de manera segura en un plazo mayor a que ingrese de manera rápida pero supeditada al desenlace del primer título.”

No obstante esto, la vocal Rosario Guerra se refería a supuestos más específicos que podían verse afectados:

Hay casos en que no presentan nada, ni se describe con precisión el predio en estos casos no es justo que se bloquee la partida basado en una simple presentación máxime si la conducta del presentante nos lleva a determinar que su único fin es la partida.”

Asimismo: “Existen casos en que si bien no presentan planos, en el título se describe sus coordenadas UTM. Estas referencias nos permiten determinar la ubicación incluso sin planos, estos casos deben ser inmediatamente remitidos a catastro por graficación (…)”

Dicha vocal entonces buscó integrar precedentes de inmatriculaciones antes mencionados dado que ante la duda de si está o no inscrito un predio, el predio se inmatricula. Esta misma lógica, según ella, debía aplicarse cuando hay títulos pendientes sin planos.

El Vocal Fernando Tarazona señaló que para la procedencia de la suspensión de un título se requiere que el título pendiente se refiera a la misma partida. Y que exista incompatibilidad.

En el presente caso no existe incompatibilidad dado que el catastro no lo podía determinar. Se cuestiona entonces “(…) ante la duda, ¿se presume la incompatibilidad no?”

Frente a dicha posibilidad la Vocal Mariella Aldana señaló:

“Sobre el tema en discusión, coincido en que ambas posiciones son defendibles.

Sin embargo, considero que debemos optar por aquélla que no generará duplicidad de partidas. La duplicidad es una anomalía del Registro muy grave, que genera incertidumbre todo lo contrario a la finalidad de brindar seguridad jurídica que tiene el Registro.”

En la realidad existen muchísimos problemas por este precedente, tan es así que se han paralizado en el registro las inscripciones de predios de amplias extensiones justamente por no poder determinarse si existen superposiciones.

Quizá una medida para alivianar estas partidas, es que los usuarios mismos puedan demostrar que no existe incompatibilidad entre su título y los anteriores. Dicha carga puede ser útil para desentrampar actualmente estas partidas registrales.

Percátese que en estos precedentes el contenido que maneja catastro es insuficiente, por lo que busca preverse futuros conflictos en sede judicial.


[1] Ponencia de Markku Poutanen, Director del Departamento de Geodesia y Geodinámica del Instituto de Investigaciones Geoespaciales Finlandés (FGI), Finlandia “Rumbo a sistemas de catastro coordinados”. CINDER realizado en la ciudad de Dubai entre el 22 y 24 de febrero del presente año.

[2] Luego incorporado en el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).

[3] Este Precedente de Observancia Obligatoria fue incorporado al artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).

[4] XII PLENO. Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005.

Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de setiembre de 2005. Criterio adoptado en la Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005.

[5] XXXVIII PLENO. Sesión extraordinaria realizada el día 17 de setiembre de 2008. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 8 de enero de 2009. Criterio adoptado en la Resolución Nº 1013-2008-SUNARP-TR-L- del 19 de setiembre del 2008.

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