Por el Mg. Gilberto Mendoza del Maestro, profesor de Derecho Civil en la PUCP.

El registro tiene el fin, desde su creación, de proteger la seguridad del tráfico (Verkehrsicherheit), lo cual ha sido reconocido en el numeral 3 de la Ley de Creación del Sistema Registral.

Lamentablemente, en nuestro medio esta protección se ha ido relativizando por los graves problemas de fraude inmobiliario, los cuales expusieron las deficiencias de nuestro sistema de transmisiones inmobiliarias, y que lamentablemente la SUNARP no supo afrontar.

No obstante ello, revisaremos en el presente post las prerrogativas que tienen los titulares registrales cuando les afecta un caso de suplantación o falsificación de documentos sobre sus bienes inscritos.

El principio de legitimación y la falsedad documental

Los Registros Públicos en nuestro país tienen como uno de sus pilares el principio de legitimación que se encuentra regulado en el artículo 2013 del Código Civil:

Artículo 2013. El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.

El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.[1]

Dicha presunción de certeza tiene como uno de sus límites la determinación judicial o arbitral que se declara inválida, siendo que de ser efectiva dicha declaración la presunción queda enervada.

Ahora bien, originalmente, dicho artículo tenía un contenido más general:

Artículo 2013.- El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

Tomando en consideración dicho artículo es que el Tribunal adoptó como precedente:

PRECEDENTE X.4.-PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
“No procede denegar la inscripción de un título alegando la presunta falsedad de los documentos que originaron una inscripción anterior, en tanto no conste inscrita la nulidad del asiento.”[2][3] 

El fundamento era claro: Toda vez que el procedimiento era no contencioso, no se admitían la oposición de terceros en el trámite, no se podía dejar sin efecto lo publicitado en el asiento, por lo que debía hacerse constar la inscripción de nulidad del asiento.

Vamos a verificar que dado que los supuestos de fraude aumentaron, las medidas legales (eficientes o no) brindaron la oportunidad que los titulares registrales puedan buscar tutelar sus derechos que se afectan.

ANOTACIÓN PREVENTIVA

En el año 2008, mediante la Sexta Disposición Complementaria, Transitoria y Final de la Ley del Notariado, Decreto Legislativo 1049 se dispuso lo siguiente:

“En el caso de inscripciones sustentadas en escrituras públicas en las que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, el Notario ante quien se otorgó dicho instrumento, podrá solicitar al Registro Público, bajo su responsabilidad, una anotación preventiva, que tendrá una vigencia de un año contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última. La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado.

Vencido el plazo de un año a que se refiere el primer párrafo, sin que se hayan anotado la demanda o medida cautelar, la anotación preventiva caduca de pleno derecho.

En lo que resulte aplicable, las disposiciones complementarias primera y segunda se regirán por las disposiciones contenidas en el Reglamento General de los Registros Públicos.”

La pregunta que se generó fue la situación que existe sobre aquellos casos en los cuales la partida ya había sido materia de una nueva transferencia, por lo que los presuntos suplantadores ya no eran titulares del predio. ¿Se protege al titular registral o al verdadero propietario?

Llamado de atención necesario es que en el presente caso en la discusión no se va a examinar la fe pública registral, sino sólo que si en el ámbito registral se puede extender un asiento perjudicando el derecho de terceros, a partir de si tenían conocimiento o no la inexactitud de los registros.

Por ello, de un lado en las salas de Lima se tenía la posición:

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUPLANTACIÓN
“Procede extender la anotación preventiva que publicite la presunta suplantación de los otorgantes de una escritura pública, aun cuando en la partida registral se hubiesen extendido asientos posteriores de modificación de los derechos inscritos”.[4]

En cambio, la sala de Trujillo tenían como posición:

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUPLANTACIÓN
“No procede la anotación preventiva si en la partida registral constan inscritos derechos a favor de terceros ajenos al título de la presunta suplantación”.[5]

Siendo que se aprobó como acuerdo:

ACUERDOS LXIX.3.-ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUPLANTACIÓN
“No procede la anotación preventiva si en la partida registral constan inscritos derechos a favor de terceros ajenos al título de la presunta suplantación”.[6]

 Según la finalidad de los registros deben protegerse a los terceros de buena fe, sin embargo en este caso el precedente es muy amplio, dado que se limita a señalar “derechos a favor de terceros”, por lo que incluso podemos deducir la existencia de hipotecas, usos, usufructo u otros.

Téngase en cuenta que no se verifica en este caso la buena o mala fe de los adquirentes, la calificación no da para ello.

Ahora bien, este razonamiento que es aceptable en el ámbito registral, no debería trasladarse al ámbito judicial, dado que ahí sí podría evaluarse la prueba de forma plena.

No obstante lo antes mencionado, dicho acuerdo fue dejado sin efecto por lo dispuesto en el la Tercera Disposición de modificación de las disposiciones complementarias, transitorias y finales quinta y sexta del Decreto Legislativo 1049, ratificada en el Art. 68 del Reglamento de la Ley No.30313[7], en cual se incluye la posibilidad que se anote preventivamente en el asiento irregular a favor de terceros.

En ese sentido la Resolución No. 697-2015-SUNARP-TR-A del 15.10.2015 señala:

ANOTACIÓN PREVENTIVA POR PRESUNTA SUPLANTACIÓN
“¿Conforme al quinto párrafo de la Sexta Disposición Complementaria y Final del Decreto Legislativo N° 1049, modificado por la Ley N° 30313, la anotación preventiva por presunta suplantación será procedente aunque el actual titular registral sea un tercero distinto al que adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial sujeto a la presunta suplantación?”

En el procedimiento

Asimismo, se verificó que llegaban al Registro documentos falsos, lo cual fue afrontándose con interpretaciones restrictivas de los diferentes dispositivos registrales. Así por ejemplo en el pleno LXXXVII se señaló:

 1.- APELACIÓN DEL DESISTIMIENTO[8]
“La aceptación del desistimiento total de la rogatoria formulado por el presentante o representado pone fin al procedimiento registral. En consecuencia, no es procedente la apelación para dejar sin efecto dicho desistimiento.

Lo expuesto no es de aplicación en caso de falsedad documentaria del desistimiento”.[9]

Es decir para el caso en concreto, no se puede apelar la aceptación del desistimiento total del procedimiento (en especial entre la discrepancia entre el representado y el representante), lo cual tiene su excepción en los casos que el desistimiento haya sido materia de falsedad documentaria, lo cual se puede verificar en la práctica en los casos que quiera ser beneficiado con la prioridad en la calificación.


[1] Según lo dispuesto en la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015.
[2] X PLENO. Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 229-2004-SUNARP-TR-L del 16 de abril de 2004, Nº 185-2004-SUNARP-TR-L del 31 de marzo 2004, Nº 102-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2004 y Nº 139-2004-SUNARP-TR-L del 11 marzo 2004.
[3] Fundamento de ello lo encontramos en la Resolución No. Nº 229-2004-SUNARP-TR-L, Nº 185-2004-SUNARP-TR-L, Nº 102-2004-SUNARP-TR-L y Nº 139-2004-SUNARP-TR-L.
[4] Criterio sustentado en la Resolución Nº 1641-2009-SUNARP-TR-L del 4/11/2009.
[5] Criterio sustentado en la Resolución Nº 668-2009-SUNARP-TR-T del 4/12/2009.
[6] LXIX PLENO. Sesión ordinaria y presencial realizada el 17 de diciembre de 2010.
[7] Aprobado mediante Decreto Supremo 10-2016-JUS.
[8] Sesión ordinaria presencial realizada el día 13 de abril de 2012. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 10 de mayo de 2012.
[9] Criterio adoptado mediante Resolución Nº 199-2012-SUNARP-TR-A del 26.04.2012.

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