Por el Mg. Gilberto Mendoza del Maestro, profesor de Derecho Civil en la PUCP.

Cuando se estudia la figura de la hipoteca se puede realizar desde diferentes puntos de vista. Una perspectiva es la jurídica, desde la cual buscamos analizar la naturaleza de la hipoteca tomándola como punto de inicio para reconstruir el régimen legal a partir de verificar cómo se constituye, sus vicisitudes y la extinción.

Una segunda perspectiva es la económica, la cual busca analizar la utilidad y el valor de la garantía. No es lo mismo otorgar un crédito sin garantía que uno con garantía, por lo que a pesar que sea imperceptible en los contratos de préstamo hipotecario la hipoteca tiene un valor económico.

El presente post pretende brindar ciertos alcances sobre el costo del crédito en el Perú y la función económica de la garantía.

EL COSTO DEL CRÉDITO

La operación que se genera en el crédito es que sujetos con recursos con excedentes trasladan fondos hacia agentes con recursos deficitarios, los cuales buscan financiar sus proyectos de consumo e inversión.

Evidentemente dicho traslado de recursos tiene un costo, el cual aumenta o disminuye dependiendo de diferentes factores que vamos a proceder a analizar.

Datos que son importantes tomar en cuenta son que en los otorgamientos de crédito existe el problema de información asimétrica, en tanto los que solicitan los préstamos tienen un mayor conocimiento del uso de los recursos que solicitan, a diferencia de los agentes que prestan toda vez que se enfrentan al riesgo de no recibir el retorno del préstamo.

Es por ello que en el sector bancario se evalúa el crédito. Téngase en cuenta, que por ejemplo, trasladar recursos a sujetos que no tienen los medios para devolverlos incentiva el sobre endeudamiento. En el caso de las empresas, de no evaluar los proyectos a los cuales será destinado el crédito se orientaría los recursos a proyectos con alta probabilidad de no ser rentables, lo cual conlleva una posibilidad alta de incumplimiento.

En razón de ello se ha señalado que las principales características del mercado peruano de créditos son: bimonetario, heterogéneo y segmentado.[1][2]

En nuestro país circulan 2 monedas principalmente, el sol y el dólar, los cuáles tienen diferente tratamiento a la hora de aplicar intereses. Existe heterogeneidad en las tasas de interés activas, y diferente tratamiento a los segmentos que a continuación procederemos a describir.

En el estudio que realizó el BCRP sobre el Costo del Crédito en el Perú en el año 2002 se distinguen los siguientes segmentos:[3]

a) Corporativo. Constituido por empresas domésticas con ventas anuales mayores a US $ 10 millones. Al tener acceso a los mercados de capitales interno y externo, tienen un alto poder de negociación frente a los bancos.

b) Mediana empresa. Conformado por compañías con ventas anuales entre US $ 1 millón y US $ 10 millones. El poder de negociación de este segmento es variable y depende del acceso que tengan al mercado de capitales doméstico.

c) Pequeña empresa. Integrado por prestatarios con ventas anuales menores a US $ 1 millón, que usualmente no tienen acceso al mercado de capitales.

d) Microfinanzas.- Este segmento tiene dos componentes: (i) microempresas, que son personas naturales o jurídicas con un endeudamiento con el sistema financiero menor a US$ 30, 000 o su equivalente en soles y demandan crédito para financiar actividades productivas, comerciales o de prestación de servicios; y (ii) personas de bajos ingresos que demandan crédito de consumo.[4]

e) Crédito de consumo. Personas naturales de estratos de ingresos: alto y medio, que demandan créditos para atender el pago de bienes, servicios de uso personal o gastos no relacionados con una actividad empresarial. Incluye a los usuarios de tarjetas de crédito y préstamos personales.

f) Préstamos hipotecarios. Personas naturales que demandan crédito amparado en garantía hipotecaria, destinado a financiar la construcción o adquisición de viviendas propias.

Esta segmentación es interesante toda vez que permite entender las relaciones económicas que se dan en el mercado, siendo previsible verificar por ejemplo que las tasas de interés y condiciones serán distintas dependiendo el sector en el que nos ubiquemos.

EL MERCADO HIPOTECARIO

De una forma general podemos verificar el último rubro a través de las hipotecas que se constituyen en los Registros Públicos.

Si bien vamos a tomar como referencia los datos estadísticos proporcionados por la SUNARP, debemos indicar que estos no han sido debidamente detallados dado que se brinda sólo el rubro hipotecas más no lo actos que están contenidos.[5]

Realizando una comparación entre los datos que brinda la misma institución respecto a las transferencias y el número de hipotecas, podemos esbozar como hipótesis que la cantidad referida como hipotecas es de actos de constitución.

image1

Bajo dicha hipótesis podemos verificar que entre el año 2005 y 2013 ha existido un desarrollo estrictamente creciente siendo en este último año la cantidad de 89, 191 de inscripciones.

En el año 2014 existe una caída importante en la cantidad de inscripciones de hipotecas en un aproximado de 23%, recuperándose en el 2015.

Si bien la pendiente de crecimiento entre el 2013 y la proyección del 2016 comparado con la existente entre el 2005 y 2013 es menor, podemos a partir de los datos ofrecidos esbozar que se mantiene (Salvo en el año 2014).

Ahora bien, comparando las transferencias realizadas por SUNARP con el de hipotecas podemos verificar que la cantidad de transferencias es muy superior a la cantidad de hipotecas, siendo posible indicar que quizá existe otros mercados aparte del hipotecario para garantizar las transferencias o se realiza el pago al contado. Téngase en cuenta que si no se ha pagado el íntegro del precio se genera una hipoteca legal.

Así por ejemplo en el año 2015 existieron 183,274 transferencias, y sólo 87, 926 hipotecas. En lo que va del año hasta junio se han inscrito 92,209 transferencias, sin embargo sólo se habrían constituido 43,195.

En ambos casos podemos verificar que existe menos del 50% de hipotecas respecto a la cantidad de actos de transferencia.

LA GARANTÍA HIPOTECARIA

Actualmente el contenido jurídico (vinculación de bienes inmuebles a un crédito) es más relevante que el contenido económico de incentivo de circulación del crédito.

Véase por ejemplo que en el segmento de crédito corporativo no son frecuentes el uso de garantías, debido a que las empresas de este segmento tienen mejor calificación de riesgo, mayores alternativas de financiamiento y, por lo tanto, mayor poder de negociación. De igual forma, en los segmentos de consumo y microfinanzas, las entidades crediticias usualmente no exigen garantías debido al reducido monto de las operaciones involucradas.[6]

Entonces, las garantías son más frecuentes en el crédito de medianas y pequeñas empresas y en el denominado crédito hipotecario.

En el documento de trabajo del BCRP del año 2015 se nos proporciona el siguiente cuadro en el sector Hogares[7]:

image2

Téngase en cuenta que se verifica en el Sector de Hogares una disminución en las tasas activas de interés por hechos como la compra de deuda entre entidades del sistema financiero, lo cual se ha traducido en competencia entre ellas.

Dado que existe menor concentración y creciente competencia, la tasa de interés disminuye y los márgenes de ganancia disminuyen para las entidades prestatarias.

CONCLUSIONES

El costo del crédito tiene un efecto directo en la constitución de garantías.

Próximamente analizaremos cómo varía el costo del crédito por variables como la Constitución en los Registros y los problemas de ejecución en el poder judicial, los cuales tienen directa incidencia en la tasa de interés.


[1]  Téngase en cuenta las menores tasas de interés para créditos en dólares, los diferentes tipos de clientes, dispersión de las tasas de interés, asimetría de información, tecnologías crediticias y la estructura competitiva del mercado de crédito.

[2] Banco Central de Reserva del Perú. El costo del crédito en el Perú. Noviembre 2002, p. 12.

[3] Banco Central de Reserva del Perú. El costo del crédito en el Perú. Noviembre 2002, p. 12.

[4] En el estudio del 2002 se denominaba al segmento Micro Empresas habiéndose unido con el sub-segmento de créditos de consumo de bajos ingresos. BCRP – Subgerencia de Análisis del Sistema Financiero y del Mercado de Capitales: “El Costo del Crédito en el Perú: Revisión de la Evolución Reciente” de junio de 2006.

[5] Puede ser constitución de hipotecas, caducidad, modificación, cesión, entre otros.

[6] BCRP – Subgerencia de Análisis del Sistema Financiero y del Mercado de Capitales: “El Costo del Crédito en el Perú: Revisión de la Evolución Reciente” de junio de 2006, p.15.

[7] CHOY, Marylin, COSTA, Eduardo  y CHURATA, Eloy. Radiografía del costo del crédito en el Perú. DT. N° 2015-001, Serie de Documentos de Trabajo, Working Paper series, Mayo 2015, p.31.

 

No hay comentarios

Dejar respuesta