Por Gilberto Mendoza del Maestro, Profesor de Derecho Civil en la PUCP y Doctorando en Derecho.

Las instituciones jurídicas se gestan en el tiempo, logrando su autonomía a partir de elementos de diferenciación que son útiles para una sociedad en un determinado momento.

Señalar que un contrato es de compraventa perfila una regulación distinta a uno de arrendamiento. Así también, si celebramos una cesión de derechos es distinto a celebrar una cesión de posición contractual.

Hemos verificado que en sede registral se vienen inscribiendo cancelaciones de hipoteca utilizando supuestos distintos: se resuelve el contrato de compraventa que estaba garantizado con hipoteca a favor del acreedor, y para el levantamiento de hipoteca se utiliza el supuesto de consolidación.

Asimismo, el acreedor hipotecario ejecuta su hipoteca y luego del proceso él adquiere el inmueble. Se levanta igualmente la garantía hipotecaria por el supuesto de consolidación.

En ambos supuestos consideramos que no es precisa la utilización de la figura de la consolidación o confusión de la hipoteca, por lo que procederemos a analizar brevemente a la misma como supuesto de extinción de la garantía.

LA CONSOLIDACIÓN COMO SUPUESTO DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

El Código Civil regula algunas causales de extinción de la hipoteca:

Artículo 1122.-  La hipoteca se acaba por:[1]
1.- Extinción de la obligación que garantiza.
2.- Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3.- Renuncia escrita del acreedor.
4.- Destrucción total del inmueble.
5.- Consolidación.

El numeral 5 señala como supuesto el de consolidación.

¿Qué es la consolidación? La consolidación o confusión se verifica cuando las calidades de deudor y acreedor respecto a un mismo crédito se verifican en un mismo sujeto.

Su tratamiento lo encontramos en la parte de relaciones obligatorias:

Artículo 1300.- La consolidación puede producirse respecto de toda la obligación o de parte de ella.

Téngase en cuenta que en el primer supuesto la extinción opera por ley[2] y no por autonomía privada como la novación, condonación u otros supuestos.

Ejemplo de esto lo encontramos en el caso contenido en la Resolución N° 716-2016-SUNARP-TR-L mediante la cual se solicitó la inscripción de la cancelación por consolidación de la hipoteca inscrita en el asiento D00001 de la partida N° 11023756 del Registro de Predios de Huánuco.

La registradora denegó la inscripción señalando que verificada la escritura pública sobre dación en pago y su aclaratoria, se advertía que el reconocimiento de la hipoteca hasta por un monto menor a la constituida primigeniamente a favor del adjudicatario, por lo que a fin de inscribir el título se debía presentar escritura pública de levantamiento de hipoteca.

La Sala determinó que en el caso el título material para la cancelación de la hipoteca está representado por la adquisición de la propiedad contenida en la escritura pública del 17/9/2014 debidamente inscrita en el asiento C00003 de la partida N° 11023756 del Registro de Predios de Huánuco, en la cual quedó registrada la adquisición de la propiedad por acreedor hipotecario.

En ese sentido se señaló:

“TITULO FORMAL PARA CANCELAR HIPOTECA POR CONSOLIDACIÓN. Para inscribir la cancelación de una hipoteca por consolidación no se requiere como título formal escritura pública otorgada por el acreedor hipotecario, si no que basta solicitud del interesado, por cuanto la cancelación opera por imperio de la ley y no por la voluntad del acreedor.[3]” (El subrayado es nuestro).

CALIFICACIÓN REGISTRAL

En sede registral se verifican supuestos de consolidación en diversos casos como en el usufructo sucesivo:

USUFRUCTO SUCESIVO Y EXTINCIÓN DE USUFRUCTO POR CONSOLIDACIÓN. El usufructo sucesivo constituido a favor de varias personas en orden sucesivo se extingue por la muerte de la última. Sin embargo si el primer usufructuario adquiere la nuda propiedad, el usufructo se extingue por consolidación conforme al artículo 1021 inciso 3 del Código Civil y por tanto el usufructo ya no se transmite a los usufructuarios sucesivos, toda vez que opera la extinción automática del usufructo, con independencia a la voluntad de las partes.[4]

O cuando el arrendador y titular se verifican en un mismo sujeto:

EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR CONSOLIDACIÓN. Para extinguir el contrato de arrendamiento por consolidación, el acreedor y deudor de la obligación deberán recaer en una misma persona y con ello poner fin a la desmembración del derecho de propiedad.[5]

Ahora bien, en el caso de la consolidación de la hipoteca la calificación no es necesariamente igual.

El título que dará mérito a la cancelación por consolidación no depende de si se ha solicitado en la rogatoria, sino que basta verificarse el supuesto de las calidades de acreedor y constituyente (deudor) hipotecario en un mismo sujeto.

Entonces, no se requerirá un título en el cual se solicite la cancelación de la hipoteca, sino que será el título que contiene la adquisición del bien tal como verificaremos en el caso contenido en la Resolución N° 50-2014-SUNARP-TR-L.

En este caso se solicitó la inscripción de la cancelación por caducidad en virtud de la Ley N° 26639, de la hipoteca inscrita en la partida 07013928 del Registro de Predios de Lima.

La registradora formuló tacha sustantiva por cuanto de los asientos del antecedente registral, constaba que el acreedor hipotecario inició procesos judiciales de ejecución de garantía respecto de dicha hipoteca, habiéndose registrado en dichos asientos los embargos respectivos.

La Sala determinó que mediante escritura pública del 18/7/1994, la acreedora Carmen Rosa Elmore Rodríguez adquirió la propiedad del predio, la misma que quedó inscrita.

En mérito de dicho acto y a la inscripción del mismo se produjo la unión exigida de las cualidades de acreedor hipotecario y propietario en una sola persona, Carmen Rosa Elmore Rodríguez; al constar este hecho en el registro, se acreditó la consolidación que origina la extinción de la hipoteca tal.

Debe tenerse en cuenta además que el registrador no califica si con la extinción de la hipoteca se extingue la relación obligatoria.

Así por ejemplo en la Resolución N° 138-2016-SUNARP-TR-T el Banco Agropecuario – Agrobanco solicitó la cancelación de la hipoteca registrada en la partida electrónica N° 11026165 del Registro de Predios de Bagua, constituida a su favor, al haber adquirido el dominio de dicho inmueble por dación en pago, según se verifica del asiento C00001 de la citada partida.

El registrador observó el título pues consideró que no se acreditó que la obligación garantizada con la hipoteca haya sido cancelada en mérito de la dación en pago.

La Sala determina que en virtud de escritura pública 26/11/2014, el acreedor hipotecario Banco Agropecuario- Agrobanco adquirió la propiedad del predio, la que quedó inscrita en partida.

Por lo que en mérito a este acto y a su inscripción se produjo la unión de las calidades de acreedor hipotecario y propietario en una sola persona. Al constar este hecho en el registro, se acreditó la consolidación que originó la extinción de la hipoteca.

Así pues se concluyó:

“CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONSOLIDACIÓN.- Para la cancelación de hipoteca por consolidación sólo se requiere que el acreedor hipotecario haya adquirido el dominio del inmueble dado en garantía. No es materia de calificación si con dicha adquisición se cancelaron las obligaciones garantizadas con la hipoteca.”[6]

Debe añadirse entonces que la determinación de la consolidación o no de las relaciones obligatorias, deben verificarse en sede judicial:

IMPROCEDENCIA DE CADUCIDAD DE HIPOTECA POR CONSOLIDACIÓN DE LA OBLIGACIÓN. El órgano judicial dilucida si se ha producido la consolidación y consiguiente extinción de la obligación asegurada con hipoteca, o también puede determinarse por las partes a través de una declaración de voluntad expresada en título público; pero no cabe solicitar que esa cuestión sea resuelta directamente por el Registro, a través de un procedimiento que no es idóneo para ello por su carácter administrativo, sumario, documental y sin contradictorio.[7]

IMPRECISA APLICACIÓN DEL SUPUESTO DE CONSOLIDACIÓN

Un primer supuesto se verifica en la partida No. P02091252 del Registro Predial Urbano en el cual en el asiento 001 se inscribe una compraventa, en el asiento 0002 la hipoteca respectiva. En el asiento 007 se inscribe la resolución del contrato, y en el asiento 0008 si el contrato principal fue dejado sin efecto por resolución, la misma suerte sigue la garantía, por ello el registrador cancela por el supuesto de ¿Consolidación? Fundamentándose en el numeral 5 del Art. 1122.

Quizá se viene interpretando que al reintegrarse el bien al vendedor, la garantía también ¿retorna? al acreedor hipotecario lo cual evidentemente no es correcto dado que al constituirse la garantía en el plano subjetivo se encuentran en por lo menos 2 sujetos distintos.

Entonces, si se resuelve la obligación principal (en este caso la compraventa), debe extinguirse también la hipoteca, pero no por el supuesto 5 (consolidación), sino por el numeral 2, es decir resolución de la “obligación que garantiza”.

El segundo caso refiere a la adjudicación vía proceso de ejecución judicial, en el cual el acreedor adquiere el bien garantizado. En estos casos consideramos que la adquisición se encuentra libre de gravámenes (pocos adquirirían si siguieran vigentes) tal cual lo señala el Art. 739 del Código Procesal Civil:

Artículo 739.- Transferencia de inmueble y destino del dinero obtenido.-
(…)
Depositado el precio, el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá:
(…)
2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda; se cancelará además las cargas o derechos de uso y/o disfrute, que se hayan inscrito con posterioridad al embargo o hipoteca materia de ejecución. (…)

En este caso, el levantamiento de la hipoteca se realiza por mandato judicial.

Revisemos el caso contenido en la Resolución N° 495-2012-SUNARP-TR-A dado que se solicitó la caducidad de la hipoteca inscrita a favor de la Casa Gambarini, hipoteca que garantiza la obligación contraída por la sociedad conyugal conformada por Víctor Gabriel Salcedo Velazco y Yanet Álvarez Zegarra de Salcedo. Se observó señalándose que no se reunía los requisitos exigidos por la Ley N° 26639.

No obstante ello, la Sala viabilizó la cancelación de la hipoteca señalando que de los antecedentes registrales se verificaba, que quien inicialmente fue acreedor hipotecario, Casa Gambarini E.I.R.L, había adquirido el bien inmueble por adjudicación, concurriendo en la misma persona la calidad de acreedor y propietario, consecuentemente sin perjuicio de que lo solicitado sea la caducidad al amparo de la Ley N° 26639, se desarrollaría la consolidación como causal de extinción de la hipoteca.

Datos precisos del caso en concreto señalan que mediante escritura pública el 14/06/1994 la Casa Gambarini E.I.R.L., adquirió el dominio del inmueble gravado con la hipoteca inscrita en el asiento 00005 de la partida N° P06150293, en mérito a la adjudicación judicial que otorgó el juez (título archivado 47639-1994 y asiento 00007 de la partida N° P06150293 del Registro de Predios de Arequipa).

Esto significa que el adquirente del predio según la escritura pública mencionada hizo valer el monto de la deuda hipotecaria (US$ 14, 800.00) mencionada en el asiento 00005 de la partida electrónica N° P06150293 del registro de Predios de Arequipa, como ejecución de la obligación garantizada, según se desprendía de la escritura de adjudicación.

En mérito a estos actos y a la inscripción de los mismos la Sala indica que se produce la unión exigida de las calidades de acreedor hipotecario y propietario en una sola persona, la Casa Gambarini E.I.R.L.; al constar este hecho en el Registro, se acreditó la consolidación.

En estricto, el levantamiento de la hipoteca consideramos es producto del mandato judicial, el cual contiene también la orden del levantamiento de los gravámenes, por lo que la consolidación en este caso consideramos no es aplicable.

CONCLUSIONES

Las instituciones jurídicas tienen un ámbito de aplicación que debe conocerse a fin de no aplicarlas de forma indebida en los casos en concreto.

La consolidación es un supuesto de extinción de las obligaciones que ha sido regulado también para el caso de extinción de las garantías hipotecarias. La resolución de los contratos o adjudicación vía proceso judicial no es el supuesto de hecho para la aplicación de aquella.

 

 


 

[1] Otros supuestos de extinción son por ejemplo la caducidad (Art. 3 de la Ley 26639), la extinción del acreedor, etc.

[2] Resolución 716-2016-SUNARP-TR-L de 08/04/2016

[3] Resolución 716-2016-SUNARP-TR-L de 08/04/2016

[4] Resolución 744-2016-SUNARP-TR-L de 12/04/2016

[5] Resolución 1285-2015-SUNARP-TR-L de 01/07/2015

[6] Resolución 138-2016-SUNARP-TR-T de 28/03/2016. En igual sentido la Resolución 168-2016-SUNARP-TR-T de 14/04/2016 y 133-2016-SUNARP-TR-T de 21/03/2016.

[7] Resolución 740-2009-SUNARP-TR-L de 29/05/2009

 

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