Por: Cristhian Castillo Ugaz (**[1])
Estudiante de la Faculta de Derecho de la UPC y Practicante en el Estudio Echecopar
La publicidad registral, temática a la cual se recurre constantemente a efectos de ampararse en los efectos jurídicos que ésta genera.
I. Introducción
Por una parte, la publicidad, en su concepción más amplia, ha de ser comprendida como todo medio que se emplea para divulgar y amplificar el conocimiento de una determinada situación o acontecimiento, procurando que dichos acontecimientos adquieran la calidad de evidente, manifiesto, patente para la colectividad en general. Con ello, lo que se busca es tornar de notoriedad la existencia de una determinada cosa o acto, siendo la idea primigenia la de comunicar o hacer posible que la sociedad tome conocimiento o esté en la posibilidad de hacerlo sobre ese hecho que es objeto de publicidad.
Por otro lado, la publicidad en sentido jurídico, en la cual se encuentra la publicidad registral, le ha de corresponder una delimitación conceptual mucho más específica y delimitada. Es, pues, la delimitación de los alcances de esta temática la que mayor controversia ha generado en nuestro ordenamiento jurídico. En ese sentido, el presente artículo abordará el concepto de la publicidad registral, así como la ardua disquisición en la doctrina sobre los alcances de la misma, especialmente el tema referido a si es necesario recurrir hasta el título archivado que da origen al asiento registral o simplemente estar enterado de lo publicitado en dicho asiento a efectos de tomar conocimiento de una determinada situación jurídica (ya sea actos o derechos) inscrita en Registros Públicos.
II. Publicidad Registral
La publicidad registral, en un comienzo fue considerada como aquel medio o instrumento mediante el cual se hace viable la exteriorización de hechos o relaciones jurídicas. Sin embargo, actualmente, debemos de observar que la publicidad registral abarca un concepto mucho más detallado y conciso, sobre el cual recae un importante peso, que no es otro que la protección de los derechos y la seguridad del tráfico de los mismos. En ese sentido, en la actualidad, existen varias aproximaciones a lo que refiere el concepto de la publicidad registral, las mismas que dilucidan los caracteres que la conforman y el fin que se busca conseguir con la misma.
En el marco de estas aproximaciones, he de resaltar la opinión de DELGADO SCHEELJE, puesto que define a la publicidad registral como aquella exteriorización continua e ininterrumpida de un acontecimiento jurídico que organiza e instrumenta el Estado mediante un órgano operativo, con el fin de generar la cognoscibilidad general a los terceros, creando con ello, la tutela de los derechos y la seguridad en el tráfico de los mimos[2].
Interesante definición, y por demás acertada, debido a que resalta claramente que la publicidad registral sirve para tutelar derechos y también a la seguridad del tráfico, lo cual se logra mediante el principal efecto que ésta genera, la cognoscibilidad de una determinada situación jurídica. Adicionalmente, MOISSET DE ESPANÉS nos aclaró hace mucho tiempo que: “La publicidad es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situación o una relación jurídica”. Siendo, además, una actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real con el fin de proteger el crédito y la seguridad del tráfico jurídico[3].
Similar opinión tiene HERNANDEZ GIL, al propugnar que se debe de entender a la publicidad registral como el sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas, destinado a la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico, añadiendo, además, que esta publicidad se otorga como un servicio ejercido en interés de los particulares[4]. Como se puede apreciar, la definición se enmarca en un mismo camino, la cual es la exteriorización o divulgación de un hecho o acto de relevancia jurídica que busca ser publicitado a efectos de que los terceros se encuentren informados y puedan tomar decisiones en base a hechos publicitados como reales.
Igualmente, CARRASCAL PORTILLA, esclarece que la publicidad registral no es sino la exteriorización de un hecho, situación o relación jurídica para producir cognoscibilidad general o posibilidad de conocer[5]. Bajo esta concepción, hemos de notar que se resalta un aspecto más de la publicidad registral, el simple hecho de la posibilidad de conocer, característica de la cognoscibilidad, toda vez que la misma se orienta a tonar cognoscible un hecho, ya sea porque se llegó a tomar conocimiento efectivo del acto o derecho publicitado o porque simplemente se pudo conocer, precisamente por ser objeto de publicidad.
Pues bien, nos ha de quedar claro que la publicidad registral es aquella manifestación que, de forma constante en el tiempo nos brinda la posibilidad de conocer determinados hechos relevantes para el Derecho, mas no necesariamente implica tener conocimiento efectivo de los mismos, es decir, nos ubica en la posición habilitante de llegar a tener el conocimiento de un hecho o situación jurídica que se torne con la calidad de notorio una vez inscrito y publicitado mediante el órgano operativo encargado de ello. Ello, con el fin de generar el principal efecto de esta publicidad, la cognoscibilidad general, la misma que sirve de piedra angular para la seguridad de la tutela de los derechos y el tráfico de los mismos.
II.I Alcances de la Publicidad Registral
En primer lugar, cabe indicar que el sistema de publicidad registral reposa sobre ciertos principios que constituyen manifestaciones de éste, a saber:
Principio de Rogación[6], principio de Legalidad[7], principio de Publicidad, principio de Legitimación[8], principio de Fe Pública Registral[9], principio de Tracto Sucesivo[10], principio de Prioridad[11], principio de Impenetrabilidad[12]
A efectos del presente artículo, nos centraremos en el desarrollo del Principio de Publicidad. En ese sentido, hemos de situarnos en el marco normativo de dicho principio, es así que debemos de traer a colación el artículo 2012 del Código Civil, el cual es la base legal del mismo.
Artículo 2012.- “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”
Este artículo consagra una presunción juris et de jure, vale decir, no cabe prueba en contrario, la ley impone esta ficción legal, con la cual determina que todo sujeto tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, ello con el fin de otorgar seguridad jurídica a los particulares. Ahora bien, este precepto normativo estipula que se presume el conocimiento de las inscripciones, la pregunta que salta a la vista, es qué debemos entender por inscripciones? La respuesta a esta pregunta ha sido debatida y se ha orientado a diversas opciones, puesto que se ha alegado que solo refiere al asiento registral, otros propugnan hacia el título, pero cuál es la razón de ser de esta norma? La respuesta a esta nueva interrogante es que la ratio legis de esta estipulación es que se presuma el conocimiento de los actos o derechos inscritos en los Registros Públicos a efectos de otorgar la seguridad jurídica necesaria a los terceros y hacer oponible lo inscrito, siendo la inscripción un concepto que abarca tanto al asiento registral como al título archivado, por lo propio que son dos aspectos indisolubles entre sí.
En ese sentido, la publicidad registral propicia la cognoscibilidad, la cual refiere a la sola posibilidad de conocer una situación o hecho determinado que tiene relevancia jurídica que yace inscrito en los Registros Públicos. Sobre el particular, DELGADO SCHEELJE señala: “La idea consiste en que los terceros, por tener la posibilidad de conocer las situaciones jurídicas, se verán afectados o perjudicados por ellas, aun cuando no las hubieran conocido efectivamente”[13].
Por ello, la publicidad registral pone de manifiesto la sola posibilidad de conocer una situación jurídica, la misma que se encuentra inscrita en un asiento registral, el cual es un resumen o extracto formal del título archivado que fue inscrito en un primer término y que es la causa que da origen al asiento. Cabe señalar que nuestro sistema registral se configura bajo el sistema de “extracto”, mediante el cual se recoge o se sustrae del título jurídico una parte a fin de que sea publicitado en un plano diferente, mas no por ello autónomo de su causa.
Al respecto, he de acotar lo que señala GUEVARA MANRIQUE cuando establece: “Nuestro sistema registral es el de inscripción porque aun cuando se archive copia de los títulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del título que logra acceso al registro”[14]. Asimismo, resaltar lo dicho por GONZALES BARRÓN, puesto que claramente resalta que: “el sistema registral peruano no reconoce la inscripción “sustantiva”, aun cuando los asientos registrales se practiquen a través de la figura del “extracto” meramente formal. Es decir, cuando el Registrador considera que un título es idóneo para acceder a la publicidad registral, procede a extender un resumen del acto o contrato en la hoja registral. Pero ese resumen se efectúa de manera exclusivamente formal, sin darle eficacia sustantiva o material al contenido del asiento, ya que no existe separación entre el “título” y el “asiento”[15].
En ese sentido, el asiento registral debería de ser un reflejo del título archivado, siendo su utilidad la de simplificación formal del título, pero no por ello se le puede dotar de una eficacia sustantiva autónoma con respecto a su propia causa que la origina, son dos aspectos que se constituyen como indisolubles entre sí. El título archivado como el asiento registral son objeto de publicidad, en tanto tal, ambas cosas son susceptibles de ser cognoscibles por la colectividad, lo que se diferencia uno del otro es que se publicitan en niveles o planos distintos. La diligencia que significa recurrir al título que da origen al asiento es la minima que se necesita a efectos de “blindar” mi adquisición, por ejemplo, la partida registral estipula “A”, lo mínimo que puedo hacer es corroborar que el acto que origina ese “A” establezca que efectivamente sea “A” y no “B” o “C”.
La cognoscibilidad genera la posibilidad de conocer, como ya se ha mencionado, por tanto, todos siempre están en aquella posición de poder llegar a tomar el conocimiento debido. DELGADO SCHEELJE bien rotula: “(…) los terceros no podrán alegar el desconocimiento o ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer y saber. Al revés, aquello que no esté publicado no debe perjudicarlos ni oponérseles por cuanto nunca estuvieron en posibilidad de conocerlo”[16].
En relación a nuestra jurisprudencia, ésta ha sido recurrente en establecer un solo criterio, el cual señala que la publicidad registral abarca hasta el título archivado, y no es posible circunscribirse solo al asiento registral para alegar la protección de la buena fe registral, como muestra de ello existen las siguientes Casaciones donde se explicita dicho criterio: Casación N° 2580 – 01, Casación N° 1712- 02 – Santa, Casación N° 1104 – 02 – La Libertad, Casación N° 3682 – 02- Lima, Casación N° 3088 – 06- Lima y Casación N° 849 – 2008 – La Libertad.
El mencionado criterio jurisprudencial se ha mantenido por largos periodos, no obstante ello, existió una sentencia de Casación (2458-2005-Lima) que estipuló un criterio distinto, el mismo que se basaba solamente en recurrir al título archivado solo y en caso existan datos insuficientes. Sin embargo, posteriormente con la sentencia de la Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema (Cas. N° 3088 – 06), se retomó el camino en el criterio jurisprudencial de llegar a tomar conocimiento del título archivado como acto diligente acorde a la ley.
En lo que respecta al Reglamento General de los Registros Públicos, la publicidad registral se encuentra matizada en los artículos I y II del Título Preliminar, en los cuales se consagra la Publicidad Material y la Publicidad Formal. Sobre este particular, vale decir que la primera de ellas refiere al aspecto sustantivo de la publicidad registral, es decir, el otorgamiento de cognoscibilidad a la situación jurídica relevante para el Derecho, la misma que puede tratarse de actos o derechos. En ese sentido, mediante la publicidad material tenemos el objeto mismo de la publicidad que genera el efecto material de proporcionar la posibilidad de conocer y dotar de oponibilidad al acto inscrito.
Ahora bien, de la regulación actual del artículo bajo comentario, en lo que respecta al segundo párrafo, cuyo tenor es como sigue: “el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”, debo de resaltar la pretendida y errónea intención de establecer que solo el contenido de las partidas registrales afecta a terceros, cuando en realidad la cognoscibilidad o posibilidad de conocer – que es el fundamento de los Registros Públicos – abarca más que las partidas registrales conforme se ha expuesto con anterioridad. En ese sentido, no es posible que una norma reglamentaria desnaturalice la razón de ser de una norma sustantiva como lo es el Código Civil.
Por otro lado, la publicidad formal refiere al modo o forma mediante la cual se hace viable la ya mencionada posibilidad de conocer, en concordancia con la presunción absoluta que estipula el artículo 2012 del Código Civil, puesto que se establecen los medios o instrumentos necesarios para que la colectividad tenga el acceso efectivo a la información que se publicita en distintos niveles. De no existir los instrumentos idóneos para llegar al conocimiento efectivo de dicha información, la ficción legal estipulada por el Código Civil carecería de toda lógica, debido a que existiría una discordancia absoluta entre lo que declara la norma y lo que sucede en la realidad, lo cual llevaría a un contrasentido influyendo negativamente en el tráfico jurídico, toda vez que no existiría seguridad jurídica alguna.
III. Críticas recurrentes
III.I La opinión desde el análisis económico
Una opinión frecuente, en doctrina, es aquella referida al hecho de observar solo el asiento registral, debido a que en este consta la información suficiente para poder optar por una decisión segura en relación a la adquisición de derechos. Es común escuchar, muchas voces alegando que llegar al título archivado significa elevar los costos de transacción o no ser eficiente. Atendiendo a ello, resulta ilustrativa la opinión de CANTUARIAS SALAVERRY citado por GONZALES BARRÓN cuando bien señala que: (…) el funcionamiento de una economía de mercado supone que debe incentivarse los intercambios a efectos que naturalmente los bienes pasen a manos de quien los valora en mayor medida, y de esa manera se logra que la riqueza se use en la forma mas eficiente, con el consiguiente aumento de utilidad general y del beneficio de la sociedad, entonces parece lógico deducir que debe facilitarse la realización de actos de intercambio voluntario, por lo cual se hace necesario “reducir los costos de transacción”[17]. Sobre el particular, suscribo la opinión antes acotada, puesto que lo que se ha de buscar es la forma más adecuada del empleo de la riqueza para generar la misma.
Nótese que los argumentos económicos siempre han de tener incidencia en todo tipo de transacciones, se manejan costos para todo ello, y lógicamente lo que se quiere es que los bienes se transfieran a quienes valoran aun más dichos bienes otorgándoles un valor agregado. Sin embargo, no es menos cierto que a la postre esas mismas consideraciones económicas se podrían ver afectadas en caso la adquisición que haya realizado se vea inmiscuida por serios cuestionamientos que conocí o tuve la posibilidad de conocer por el Registro. Me explico.
Por ejemplo, Tizio compra a Cayo un inmueble, Tizio efectivamente constata, mediante el asiento registral, que Cayo es el titular registral y que no existen gravámenes o cargas sobre el bien. Posteriormente, Tizio es notificado con la demanda de nulidad de acto jurídico (Compra – Venta del Inmueble) que la esposa de Cayo ha iniciado. ¿Qué paso? ¿En qué momento la compra de Tizio se vio afectada? Lo que sucede es que el título archivado que dio origen al asiento registral constaba que la adquisición del inmueble era de ambos cónyuges, y por un error y/o negligencia registral solo figuraba la titularidad de Cayo, por lo que la esposa plantea hacer que se respete su derecho, puesto que ella no se encuentra conforme con la venta del Inmueble, el cual era su único patrimonio para subsistir. Indiscutiblemente, Tizio ahora se encuentra en una situación que le va a generar mayores costos, mayores gastos, afrontar la defensa judicial no es cosa sencilla, lo cual le va a requerir emplear tiempo, esfuerzo y dinero, pero todo ello se pudo evitar si simplemente se hubiera tomado conocimiento efectivo del título que dio origen al asiento y diligentemente hubiera conocido y procurado comprar a ambos titulares del bien.
No obstante, debemos de recalcar que el hecho de poder recurrir al título archivado no implica una elevación de los costos de transacción, toda vez que ello genera un costo mínimo, casi irrisorio, claro está refiriéndonos solo al costo de poder acceder al título que da origen al asiento. Ahora bien, una vez que hemos accedido, a un costo mínimo, a dicho título nos vemos en la necesidad de entender el contenido del mismo, dentro de este marco tenemos dos supuestos: (i) comprender perfectamente lo que allí se encuentra estipulado, o bien (ii) recurrir a un operador jurídico para que manifieste una opinión al respecto.
En el primer supuesto es claro que no necesitamos de incurrir en algún otro gasto, en el marco de la futura adquisición del derecho publicitado, con lo cual no existe una elevación de los costos de transacción; sin embargo, en el segundo supuesto sí implica el pago a ese operador del Derecho. Pues bien, este nuevo desembolso económico que el tercero planea realizar lo debe de hacer de forma razonable y prudente, no tendría porque soportar un pago sumamente elevado.
En este supuesto puede no representar una elevación, en menor cuantía, del costo que inicialmente se manejaba para la adquisición del derecho publicitado; no obstante ello, debo de recalcar que toda adquisición que se planea realizar implica gastos y costos de transacción que necesariamente se deben de asumir. Así pues, como en este caso, si bien nos puede representar un gasto adicional, ello no tiene porque repercutir sustancialmente en el manejo de mi futura adquisición. Si bien es cierto, lo que siempre se ha de buscar es que dichos costos sean lo mínimos posibles, existen casos, como este, que se deben de soportar a efectos de generar la certeza absoluta de que mi adquisición no se encuentre en un futuro, inmersa en cuestionamiento alguno. En ese sentido, los costos que debo de asumir deben ser los que puedo y debo soportar, siendo éstos los más razonables y prudentes que existan dentro de la oferta del mercado. Por ello, este tipo de argumentos no deben ser considerados como un eximente de recurrir al título.
III.II Dos realidades distintas: El asiento que difiere del título archivado
Como ya hemos mencionado en el acápite anterior (ejemplo de la Compra Venta), en muchas ocasiones se ha tomado conocimiento de las incoherencias o discrepancias que han existido en Registros Públicos, en relación a lo que consta en el asiento registral y el título archivado, siendo este último el documento jurídico mediante el cual se constatan todos los acuerdos o pactos al cual arribaron las partes, ya sean las restricciones u obligaciones, legales o convencionales que se hagan presente en el pacto.
Al respecto, se debe de señalar que no es posible emitir una opinión en relación a dos realidades jurídicas publicitadas por los Registros Públicos, no cabe la posibilidad de admitir que en nuestro sistema de transferencias patrimoniales pueda existir autonomía del asiento respecto del negocio jurídico que le sirve de fundamento para la inscripción. Sobre el particular, es demás ilustrativa la opinión de VALLET, puesto que claramente nos rotula que no es lo mismo publicar derechos abstraídos del título, que publicar esos mismos derechos con su título, inherentes a él, reflejando su razón de ser, su causa, la finalidad de los que constan en él y todas aquellas especiales estipulaciones sobre los mismos[18].
Atendiendo a ello, ¿es acaso viable pensar que el asiento refleje un negocio jurídico determinado y el título represente otro negocio jurídico determinado completamente distinto a del asiento? ¿Qué lógica puede caber en un razonamiento de este tipo? Solo podría ser admisible un pensamiento así en aquellos ordenamientos donde se consagra la autonomía del asiento respecto del título; sin embargo, nuestro ordenamiento difiere completamente de esa regulación.
En ese sentido, nuestro Registro nos proporciona una simplificación del título, mediante un extracto del mismo, el cual se refleja en un asiento registral, y ello pues (qué duda cabe), no puede ni debe ser distinto a lo consignado en el título mismo, el cual es la causa que genera el asiento y se publicita tan igual que el asiento. Por lo tanto, lo que corresponde siempre a un tercero es tomar conocimiento del título archivado, ya que toda persona tiene acceso a él, siendo éste último el fundamento y base de la realidad jurídica que pretendemos conocer. Por ello, no es posible inclinarse a pensar que un tercero se puede encontrar protegido por la Fe Pública Registral solo por observar el asiento registral (que puede representar una realidad distinta a la que efectivamente se inscribió) y circunscribirse a este, puesto que nuestra normatividad postula que el Registro es conocido por todos, y en tanto la publicidad registral alcanza a los títulos archivados, ningún tercero puede alegar el desconocimiento de los mismos.
IV. Conclusiones
- El alcance de la publicidad registral llega hasta los títulos archivados, siendo éstos los que dan origen a los asientos registrales, en los cuales se encuentra un “extracto” del título que se inscribe. En tal sentido, se ha de resaltar que, la publicidad tiene como objeto dar a conocer un hecho o situación relevante para el Derecho, el mismo que no puede mutar por efecto de la publicidad, es decir, lo que se inscribe y se publique se mantienen indisolubles entre sí.
- El asiento registral no hace cognoscible una situación jurídica distinta a la que contiene el título archivado, vale decir, no existen dos realidades jurídicas que se publiciten, solo es posible alegar una misma situación jurídica publicitada en planos distintos.
- No es posible argumentar que a efectos de tornar de seguridad jurídica a los terceros solo se ha de circunscribir a los asientos registrales, puesto que ello deviene en una contradicción de reconocer un sistema causalista de transferencias patrimoniales, pero a su vez propiciar de autonomía al asiento registral en relación a la causa (título archivado) que la genera.
- El presente artículo no busca entablar una crítica negativa al Análisis Económico del Derecho, por el contrario, somos partidarios de que el Derecho y la Economía son dos ciencias complementarias y que se desarrollan en muchos casos ligadas una a la otra. No obstante ello, cabe indicar que el Derecho no solo se basa, de forma exclusiva, en la Economía, sino que también guarda relación con otras ciencias. El presente artículo busca establecer lo que diligente y jurídicamente corresponde realizar.
(**) Un especial agradecimiento al doctor Eduardo Barboza Beraún, Socio del Estudio Echecopar, por su incondicional apoyo a la elaboración del presente artículo.
[2] DELGADO SCHEELJE, Álvaro. La Publicidad Jurídica Registral (cuestiones generales y manifestaciones concretas). En: Derecho Registral I, Gaceta Jurídica Editores, Pág. 16.
[3] MOISSET DE ESPANÉS, Luis. La Publicidad de los derechos reales en el Derecho Argentino antes y después de la Ley 17.801. En: Boletín de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Córdova, Argentina, 1972 , N° 5, Pág. 10
[4] HERNÁNDEZ GIL, Francisco. Introducción al derecho hipotecario, Pág. 2
[5] CARRASCAL PORTILLA, Justo. La publicidad de los Derechos Reales. En: Diálogo con la jurisprudencia, editorial Gaceta Jurídica, N° 5, Pág. 113
[6] Este principio consiste en que toda inscripción se realiza a pedido de parte. No obstante, existen excepciones a este principio, como lo son la inscripción de la hipoteca legal o la rectificación de oficio.
[7] Principio bajo el cual se exige que el título materia de calificación registral cumpla con los requisitos establecidos por ley.
[8] Principio bajo el cual se otorga la seguridad jurídica, certeza sobre la titularidad de los bienes.
[9] Este principio se inspira en la Ley Hipotecaria Española, y busca la protección absoluta del tercero adquiriente respecto a vicios existentes en el titulo del transferente.
[10] Este principio consiste en que las sucesivas trasferencias de titularidad de dominio o derechos se hayan llevando a cabo cronológicamente, es decir, que la nueva adquisición responda a la venta del anterior propietario y así sucesivamente.
[11] Principio bajo el cual se establece que las inscripciones de fecha más antigua son prioritarias a aquellas inscritas con posterioridad.
[12] Este principio consiste en impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles entre sí.
[13] DELGADO SCHEELJE, Álvaro. En: Código Civil Comentado, Gaceta Jurídica editores, Pág. 307, Lima, 2010
[14] GUEVARA MANRIQUE, Rubén. Derecho Registral, Tomo I, editora jurídica Grijley, Pág. 87, 1996.
[15] GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob cit. Págs. 751 – 752
[16] DELGADO SCHEELJE, Álvaro. Código Civil Comentado, Ob. cit. Pág. 306
[17] GONZALES BARRÓN, Gunther. Fundamentos que explican la primacía del título frente al asiento registral. En: Diálogo con la Jurisprudencia N° 116, 2008
[18] VALLET DE GOYTISOLO, Juan. Determinación de las relaciones jurídicas referentes a inmuebles susceptibles de trascendencia respecto de terceros. En: Estudio de derecho de cosas, Pág. 278
