Por el Mg. Gilberto Mendoza del Maestro.  Profesor de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
Imagine usted que está a punto de entrar a su departamento y la junta directiva decidió cambiar de chapa no entregándole a usted un juego de llaves dado que usted no ha pagado lo correspondiente a los servicios comunes. Imagine que su vecino del piso todas las noches escucha música a decibeles muy altos, lo cual perturba su tranquilidad. Imagine que en la zona común de lavandería y tendido de ropa, otro vecino la ha invadido no permitiéndole el uso del mismo.
Estas situaciones son muy comunes en nuestro medio, en especial porque en nuestro país la demanda de vivienda ha crecido de forma importante en la última década, y esto ha generado que las relaciones interpersonales -en razón de los predios- haya crecido.
Para evitar inconvenientes se brindan de forma heterónoma como por manifestación de voluntad reglas de convivencia: como pagar mensualmente una cuota por servicios comunes, necesidad de autorización a la junta para el pintado de la fachada o construcción de una fábrica que cambie la volumetría de la edificación, entre otras.
De igual forma se pueden regular situaciones como: Prohibición de la tenencia de animales, multa en caso de emitir sonidos estruendosos después de las 11 de la noche, restricción de ingreso a determinada hora de la noche, entre otras.
La autonomía privada tiene entonces un árido terreno en donde manifestarse, la cual lleva consigo, dada la diversidad de intereses, situaciones en conflicto son latentes. No obstante esto no es suficiente, por lo que para disminuir estos costos de transacción, y por la necesidad que dichas situaciones lleguen a buen puerto, el estado a través de su función normativa regula reglas básicas que aseguren cierto nivel de convivencia.
Entonces ¿Cuáles son los derechos y obligaciones que se generan en la propiedad horizontal? Vamos a mencionar a continuación algunas de estas.
RELACIONES DE VECINDAD
Existen diversas situaciones jurídicas subjetivas en las relaciones de vecindad productos de acto de autonomía (reglas de comportamiento) e imposiciones heterónomas.
Estas pueden generar situaciones jurídicas obligacionales: derechos potestativos, cargas, deberes jurídicos, entre otras; y situaciones jurídicas reales: facultades, actos de afectación patrimonial autónomas o heterónomas, entre otras.
Entonces, en casos patológicos se puede deducir de lo antes mencionado que nos encontramos frente a supuestos de responsabilidad civil por incumplimiento de las obligaciones. Y excepcionalmente, en el caso de daño a terceros se configurarían daños extracontractuales.
El objetivo de tener reglas previamente establecidas y con sus consecuencias claramente determinadas es mantener estándares de convivencia entre los titulares, los cuales eviten y reduzcan las situaciones de conflicto.
En este sentido, vamos a abordar la normativa que existe en el Código Civil (Si bien, la regulación está pensada para predios contiguos, estos pueden reinterpretarse para personas que viven de unidades inmobiliarias construidas verticalmente), Ley 27157 y reglamento, así como sentencias del Tribunal Constitucional.
FUNDAMENTO
Antes de analizar la normatividad, es necesario mencionar los diversos fundamentos para los derechos de vecindad: a) Fundamento Negocial: El reglamento interno es una manifestación de la autonomía privada, en razón de ello, lo regulado ahí vincula a las partes. Sin embargo, esta a diferencia del contrato, trasciende a las partes dado que vincula a todos los titulares aunque no lo hayan suscrito inicialmente. B) Función social de la propiedad.
En el tiempo hay diferentes aproximaciones que han tratado de explicar los derechos de vecindad. A) Teoría de las inmisiones corpóreas en el derecho romano, en el cual se sancionaba inicialmente sólo las materiales, mas no así las inmateriales. B) Se le atribuye a Ihering la denominad a teoría del uso normal, distinguiendo los usos en zona industrial distinto a zonas de viviendas. B) Asimismo, a Ripert se le atribuye la denominada teoría del desequilibrio, y D) la Teoría de necesidad de Bonfante, mediante la cual se toleraban ciertas afectaciones de la industria y agricultura.
En todas estas posiciones se intentan brindar soluciones para los casos en que se afecte el uso y disfrute del derecho de propiedad de un sujeto: el estado y la autonomía privada brindan reglas de hasta donde deben de tolerarse dichas afectaciones.
REGULACIÓN EN NUESTRO ORDENAMIENTO
En nuestro ordenamiento civil se regulan ciertos deberes y limitación de derechos:
Tolerancia frente a ejecución de obras en bien propio: El Art. 959 del Código Sustantivo señala que el propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizará por los daños y perjuicios causados.
Como son actos que afectan la propiedad ajena, los actos de ejecución deben ser los indispensables y razonables no poniendo en riesgo el propio bien afectado ni la integridad de los ocupantes.
Tolerancia de paso: En los casos en que es necesario subir materiales a pisos superiores que puedan ser trasladados por las escaleras, el titular del primer piso -que tiene mayor área ocupada que techada- debe permitir el acceso de dichos materiales por su predio.
Es decir, en caso se desee reparar o construir una edificación y es indispensable pasar materiales por predio ajeno, según el Art. 960 del Código Civil el dueño de éste debe consentirlo, recibiendo indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.
Tolerancia para colocar andamios: En caso para reparar la fachada de un edificio se tenga que colocar andamios en el patio del titular del primer piso, este último debe tolerarlo según el Art. 960 del Código Civil toda vez que señala que en caso se desee construir o reparar un edificio es indispensable colocar en él andamios, el dueño de éste debe consentirlo, recibiendo indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.
Abstención de afectación de integridad y salud de los vecinos: No está permitido que los vecinos quemen basura en su patio, toda vez que el humo que se emana no es tolerable por los vecinos por la incomodidad que genera, el peligro a la salud y los riesgos que genera.
En ese sentido, los titulares de los bienes de dominio exclusivo según el Art.961 deben abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
De igual forma están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atención a las circunstancias.
En algunos casos, en los reglamentos internos se coloca de forma expresa la prohibición de fumar dentro de la edificación por las molestias y peligro de la salud de los ocupantes. En caso, no se coloque esto dentro del reglamento interno, puede discutirse lo tolerable del mismo.
Supuestos de abuso del derecho: En caso el terreno sea propio el artículo 962 señala que al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la obligación de pagar la indemnización por los daños y perjuicios.
Entonces en caso el Reglamento Interno determina que el terreno es propio, no implica ello que el titular pueda cavar pozos poniendo en riesgo toda la edificación. En estos casos, considero que es necesario que la junta brinde su aprobación.
Abstenerse de poner en riesgo: El tener sustancias radioactivas o explosivas, ponen en peligro a todos los residentes de la edificación. No obstante ello el artículo 963 no es prohibitivo de forma absoluta, dado que señala que si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares o depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que sean necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos.
La inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la indemnización de daños y perjuicios.
En el Reglamento de la Ley 27157 es más precisa respecto a los derechos y obligaciones de los titulares.
Inicialmente debemos hacer la precisión que si bien el Reglamento de la Ley 27157 el Art. 139 se refiere a los “poseedores” en este caso el término incluye a los propietarios: “(…) se considera poseedores u ocupantes de las secciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurídicas que ejerzan la posesión, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificación, en calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro título que los faculte a ejercer la posesión indicada.”
El artículo 140 regula los derechos que podemos resumirlos:
  • Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su sección, sujeto únicamente a las limitaciones que les imponga el Reglamento Interno.
  • Efectuar cualquier acondicionamiento o instalación interna que le convenga, en forma independiente a los demás poseedores, dentro del espacio ocupado por su sección.
  • Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin más limitación que el uso y disfrute legítimo de los demás poseedores sobre dichos bienes y servicios.
  • Reclamar ante la Administración o Junta de Propietarios cuando el mantenimiento o prestación de los servicios comunes no sean los adecuados.
  • Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno.
  • Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administración, respecto de las acciones de otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus intereses o violen el Reglamento Interno.
  • Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones de la Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento Interno o las normas vigentes.
  • De igual forma, teniendo el 25% de participaciones, de forma especial se puede convocar a elecciones.

Respecto a las obligaciones encontramos:

  • Destinar la sección de propiedad exclusiva que conduce al uso genérico y/o compatible que corresponda a la naturaleza de la edificación, salvo las limitaciones impuestas en el Reglamento Interno.
  • No ejecutar, en el área ocupada por su sección, obra o instalación alguna que afecte el dominio común o la apariencia externa del predio, sin contar con la previa y expresa autorización del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de Obra cuando corresponda.
  • No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificación en su conjunto.
  • No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los demás ocupantes y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
  • Asumir la responsabilidad por los daños y perjuicios que cause a las demás secciones o a los bienes comunes sea por acción, omisión o negligencia.
  • No ejecutar, en el área ocupada por los bienes comunes, obra o instalación alguna, sin la aprobación previa de la Junta de Propietarios.
  • No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las áreas destinadas a la circulación, esparcimiento o cualquier otro uso común.
  • Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuación de la basura, así como otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su sección de propiedad exclusiva y áreas comunes, que fije la administración, la Junta de Propietarios y/o la municipalidad.
  • Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.
  • Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le corresponda según su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta.
Finalmente, se recogen también derechos reconocidos en sede constitucional: El derecho de tener acceso a la propiedad, siendo que no es tolerable que la Junta de Propietarios no permita el acceso a alguno de los propietarios de las zonas exclusivas.
De igual forma, siendo que la libertad de tránsito está reconocida en el Art. 2.11 de la Constitución, no puede prohibirse la circulación de los propietarios por zonas comunes, salvo situaciones excepcionales de mantenimiento.
Asimismo, en caso existan deudas por parte de los propietarios por el pago de servicios comunes, normalmente se colocan avisos señalando la situación de incumplimiento, y la solicitud de exigencia de pago. Al cancelarse dicha deuda debe exigirse que se le omita de dicha lista.
Debe evitarse cualquier exceso en las publicaciones que afecten el derecho al honor, en su vertiente subjetiva de honra; u objetiva, reputación. En caso se cometan, debe procederse a su rectificación inmediata.
Finalmente, existe en la Constitución la Libertad de Reunión en su numeral 12 del Art. 2, por lo que no puede adoptarse como acuerdo dentro del reglamento que los propietarios no puedan reunirse en su propiedad exclusiva; siempre y cuando dicha reunión no perturbe la tranquilidad de los demás propietarios.
CONCLUSIÓN
La convivencia no siempre es fácil, y la autonomía absoluta por parte de los propietarios puede llevar a situaciones de conflicto permanente.
En ese sentido, las reglas establecidas en el Código Civil, el reglamento de la Ley 27157, los criterios obtenidos a partir de las normas constitucionales, y lo dispuesto en el reglamento Interno pueden ser útiles para solucionar estas situaciones.

1 Comentario

  1. En el régimen de propiedad horizontal, el propietario de los aires puede instalar antenas de telecomunicaciones sin permiso de la junta de propietarios?.

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