Por Gilberto Mendoza del Maestro, profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

Se le atribuye a George Santayana la frase “Quien olvida su historia, está condenado a repetirla”, la cual grafica los diversos escenarios en los cuales nos encontramos en nuestro país.

Vamos a referirnos en el presente post al ámbito registral, el cual tiene más de 128 años de historia, pero que hace más de 10 años se ha estancado. Debido a la inoperancia de los que dirigen el registro, lo que se ha sumado al distanciamiento (enfrentamiento) de los motores del Registro (los registradores) y sus autoridades, lo cual lleva a que, por ejemplo, hace varias semanas los registradores hagan plantones en diferentes zonas registrales reclamando derechos, publicaciones en diversos medios de comunicación masiva denunciando abusos, y manifestando la necesidad de una nueva gestión que se preocupe por incrementar el número del personal e implementar mejores sistemas tecnológicos.

Esta realidad no es sólo atribuible a esta gestión, dado que similares reclamos se realizaron a gestiones anteriores.

Téngase en cuenta que estas deficiencias se proyectan a abrir grietas dentro del sistema que se trasladan al producto que es la calificación registral, la seguridad de circulación de derechos y a que sujetos inescrupulosos se aprovechen del sistema para consolidar sus delitos patrimoniales.

Los registros públicos en nuestro país gozan de una rica historia como mecanismo de publicidad de derechos y como herramienta para la circulación de derechos. En razón de ello, realizaremos un breve repaso de la misma.

ANTECEDENTES

En el Perú, el sistema de organización de la propiedad ha sido desarrollado de diferentes formas históricamente.

El Ayllu, previo al tiempo de los Incas, fue una forma colectiva de ocupación y explotación de la tierra:

De acuerdo con los elementos de juicio proporcionados por los historiadores  y sociólogos  de los tiempos de la Conquista y los contemporáneos, se llega a la conclusión, de que el ayllu es una organización primitiva de posesión comunitaria, y que por un proceso de evolución lenta dio nacimiento al Estado Incaico, a la posesión privada de la tierra y la coexistencia de un sistema feudal sustentado en la cooperación del pueblo quien se beneficia con una justa distribución de la producción para satisfacción de sus necesidades y asegurar su bienestar.[1].

Luego, en el régimen incaico, el ejercicio del gobierno se basaba en un poder teocrático y paternal, mediante el cual se distribuía las tierras de cultivo de acuerdo con las necesidades de la familia.

Posteriormente, con la conquista española de los pueblos de esta parte del continente, se concedieron las llamadas “capitulaciones” a los conquistadores, autorizándose establecer las encomiendas.[2]

A la muerte de Pizarro, el Rey de España tomó la administración directa de las colonias nombrando a sus representantes virreyes, lo cual conllevó a la importación de sus sistemas e instituciones.

En ese sentido “el primer libro de Registro de inscripciones de censos y tributos que gravaban la propiedad rústica y urbana de Lima, se mandó abrir en cumplimiento de la provisión real de la Audiencia de Lima de 3 de abril de 1565 y en aplicación de la Real Carta Orden expedida por el Rey Don Felipe, derivada de los dos capítulos de las Cortes de Madrid de 1528 y de Toledo de 1539”. [3]

Manifestación de ello fue la imposición a todas las Colonias de América -mediante las Reales Cédulas de 8/5/1778 y 16/4/1783- de la Pragmática del Rey Don Carlos III de 1768 la cual crea los Oficios de Hipotecas.

Esta pragmática si bien reglamentó la creada en 1539 en la práctica no funcionó en España, no siendo distinto en el Perú colonial, ya sea por las deficiencias de la propia normativa o por una indebida aplicación.

Muestra gráfica de ello nos relata RICARDO PALMA:

Después de dar cuenta de la cédula en el Real Acuerdo, poníase sobre su puntales, cogía el papel o pergamino que la contenía, lo besaba si en antojo le venía, y luego, elevándolo a la altura de la cabeza, decía con voz robusta: Acato y no cumplo.” [4]

Producida la independencia las normas españolas en materia registral continuaron aplicándose tomando en consideración que el Estatuto Provisional del General Don José de San Martín señalaba que quedaban con toda su fuerza y vigor las leyes españolas que no se opusieran a los principios independentistas.[5]

Después, en 1835, el Proyecto de Código Civil de don Manuel Lorenzo de Vidaurre[6] se limitó a regular las cargas y gravámenes y no así las transmisiones inmobiliarias, siendo sin embargo considerado por algunos el primer ensayo individual de una legislación nacional de orden privado.[7]

Posteriormente, en el gobierno de José Rufino Echenique, se promulgó el Código Civil de 1852[8] el cual creó el oficio de hipotecas a cargo del escribano público el cual registraba las hipotecas sobre bienes situados en su respectivo departamento llevando un libro en el cual se tomaba razón de las mismas.

La calificación en estos libros, al igual que en las normas precedentes, era mínima toda vez que sólo se limitaba a la verificación de las cargas y gravámenes, no así a la verificación de la validez del acto constitutivo de la obligación principal.

En este sentido, dicho articulado de normas no propició el aumento del crédito territorial ni impulsó el tráfico inmobiliario, los cuales habían entrado en crisis debido, entre otras cosas, a la guerra con España.[9]

Frente a dicha realidad, se presentaron proyectos que buscaron paliar la situación. El Dr. Francisco García Calderón presentó un proyecto sobre el Banco de Crédito Territorial Hipotecario y Don José Félix Arias presentó el Proyecto de Banco Agrícola.

BUSTAMANTE decía:

El Doctor Francisco García Calderón tuvo la visión de porvenir de nuestra agricultura. El Perú –dijo- es y debe ser un país agricultor. Por eso le preocupó el problema del crédito agrícola, necesario especialmente al pequeño labriego para el laboreo de sus tierras. Propició, al efecto, la creación de Bancos de Crédito Territorial Hipotecario, cuya organización proyectó en forma original y sugestiva. Puede afirmarse que en los detalles de esa organización hay muchos puntos de contacto con el moderno sistema alemán. Las tierras se movilizan representadas en billetes hipotecarios que circulan como papel de crédito. Se completa el proyecto con una admonición en pro de la reforma de las disposiciones del Código Civil sobre registros de hipotecas, cuyos graves defectos son magistralmente puntualizados. Probablemente fue  García Calderón el primer jurista que auspició en el Perú la obligatoriedad de las inscripciones inmobiliarias; y fue, seguramente, el más decidido premonitor de la actual ley del registro de la propiedad inmueble, promulgada cerca de treinta años después de escrito el Diccionario”. [10]

Todo esto, en parte, se plasmó por obra de Don Mariano Ignacio Prado al expedir el Decreto Supremo de 31/1/1866 el cual fue ratificado por el Congreso Nacional el 28/1/1869 estableciendo el Banco de Crédito Hipotecario.

En ese sentido GARCÍA CALDERÓN analiza el contexto peruano de la época señalando:

“(…) El territorio de la República fue ocupado repetidas veces alternativa y sucesivamente por el ejército español y por el independiente; y cuando esta guerra terminó, principió la cadena de guerras civiles y de revoluciones, cadena que se compone ya de muchos anillos, y que no sabemos cuando terminará[11]. Luego, indica alguno de los motivos de la desocupación de la tierra y precarización de la agricultura: “En todo este tiempo los ataques a la propiedad mueble y semoviente de los agricultores, la desolación de los campos, y los empréstitos forzosos llamados “cupos” que se imponían a los dueños de predios, causaron tal abatimiento en la riqueza agrícola, que nadie quería tener propiedad territorial”[12]

Finalmente, luego de analizar la situación de nuestro país en aquella época, da una de las justificaciones para la creación del Banco Hipotecario y su apuesta por la agricultura:

Estudiado atentamente el Perú. ¿Qué otra cosa puede ser sino agricultor? Inmensos valles cultivados brindan al hombre trabajo y pan: ricas minas lo convidan a excavar la tierra; y con la escasa población que tiene ¿le convendría abandonar esta riqueza positiva, para buscar otra que no conoce y que no sabe crear?[13]

Posteriormente tenemos un periodo de cierta bonanza económica que fue opacado por la guerra que mantuvimos con Chile, la cual derivó en la ocupación de Lima[14] para una forzada firma de paz.[15] A esto le siguió las guerras internas (Cáceres – Iglesias, entre otros) en nuestro país.[16]

 LEY DE CREACIÓN DE LOS REGISTROS

En este contexto: el crédito territorial casi nulo, agricultura en crisis, inseguridad jurídica, tráfico inmobiliario estancado; se promulgó la Ley de 2 de enero de 1888 la cual tenía como objetivo revertir dicha situación.[17]

Si bien al promulgarse sufrió variación en su contenido – en comparación con el proyecto original[18]– la ley de 2/1/1888 dejó a la Corte Suprema[19] formular el Reglamento de los Registros.

En el Reglamento emitido por la Corte Suprema se señala en el artículo 53 que los Registradores calificarán la legalidad de las formas extrínsecas de los títulos y la capacidad de los otorgantes. Siendo que en caso se encontrara algún defecto se procederá a manifestarlo a fin de que sea subsanado. Asimismo se deduce que la calificación abarcaba también el estudio del título mismo, siendo que en caso que no se acarree la invalidez del mismo pero que adolecía algún defecto, podía ser sujeto de subsanación.

Luego, si bien la Corte Suprema tuvo funciones respecto a registros en un inicio, mediante Ley de 25/11/1892 fue reemplazada por la Junta de Vigilancia, la cual estaba conformada por un representante del Ministro de Justicia, un Fiscal de la Corte Suprema, un Fiscal de la Corte Superior, el Decano del Colegio de Abogados y del Director del Registro de la Propiedad In­mueble.

Posteriormente, la Junta de Vigilancia en 1905 crea el Reglamento Orgánico del Registro de la Propiedad Inmueble, el cual –en el tema de la calificación[20] por parte de los registradores- no varía sustancialmente de su antecesor recogiendo lo mismo: La legalidad, la capacidad y validez del título.

Posteriormente se dan diversas normas como Reglamento Orgánico de los Registros de la Propiedad Inmueble del 11/3/1911, la Ley 2402 del 3/12/1916 y su Reglamento, el Decreto del 30/12/1916, la Ley Nº 2411 de 30/12/1916, el Reglamento Interior de la Oficina de Registro de Lima de 27/9/1921, los aranceles de derechos de inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble de 1921, las leyes Nºs 5931, 6665, 4740 y 8686.

En el año 1926, mediante la Ley N°4675, se constituyó la Comisión constituida por la Ley N° 4675 formulando el “Proyecto de Ley Orgánica de los Registros Inmobiliarios e Industrial” que, entre otras cosas, buscó asimilar la experiencia australiana del Acta Torrens.

En principio, el propietario obtendrá un certificado de dominio que es un título inatacable. Dicho certificado se obtendría luego de la presentación de la copia literal de la primera inscripción en el Registro, un plano del inmueble, su tasación y además los documentos que acrediten en forma legal la tradición no interrumpida de sus derechos.

Los Registradores evaluarían los documentos presentados y tendrían la facultad de exigir documentos adicionales para acreditar la oponibilidad de la propiedad, así como ordenarían la publicación de avisos por treinta días alternados en el periódico indicando la petición de certificado de dominio a fin de que puedan oponerse los que se crean con derecho.

Luego, se citará a los colindantes, a los propietarios anteriores, al abogado fiscal y al agente fiscal. Si se formulase oposición de tercero, los Registradores remitirán al Juez competente todos los documentos o títulos que obren en su poder, quedando en suspenso la inmatriculación.

Una vez cumplido todos los estudios, sin oposición de por medio, se otorgaría el “certificado de dominio” por duplicado, uno para el propietario y el otro queda archivado en la oficina que lo expide. Al dorso del “certificado de dominio” se hará constar los gravámenes a que se halla afecto el inmueble, siendo que el titular del mismo no responde por más gravámenes que los puntualizados en el dorso de dicho documento, es decir, el certificado es prueba plena de propiedad.

Tómese en cuenta que dicha nueva fórmula de inmatriculación amplía la facultades de los registradores, pudiendo inclusive pedir nuevas pruebas, citar a diversos sujetos que tienen –o tuvieron- alguna vinculación con el bien a fin de poder “sanear” el bien. Lamentablemente, dicho innovador proyecto no prosperó.

Al formarse la Comisión Reformadora del Código Civil, entre otras cuestiones, se discutió sobre la adopción de distintos sistemas – como el Torrens o Germano- no siendo adoptado por la falta de catastro, el hecho de que gran parte de los inmuebles no estaba inscrito y el escaso desarrollo del conocimiento de los particulares del tema registral. En ese sentido, tampoco se adoptó a la inscripción como determinante para transmitir y constituir derechos reales sobre bienes inmuebles sino que se optó a la sola obligación de dar para que opere el efecto transmisivo.[21]

El Código Civil de 1936, en su artículo 1044, señaló que el registrador debía apreciar la legalidad del título en lo concerniente a las partes y al contenido del acto, precisando que debe evaluarse solamente de acuerdo a lo señalado en el instrumento[22].

En ese sentido indica Avendaño: “De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1044 del Código Civil, el Registrador debe apreciar la legalidad del título. La ley le confiere la calidad de Juez de Títulos y lo faculta para discernir si el título  (acto jurídico) está o no arreglado a la ley y, por consiguiente, si debe ingresar al Registro o no.”[23]

En el mismo año, la Junta de Vigilancia formula – y la Corte Suprema aprueban en acuerdo de 17/12/1936- el Reglamento de Inscripciones de 1936, en el cual la calificación del registrador[24] se basa en el principio de legalidad siendo facultado para admitir o rechazar la inscripción solicitada.

Luego, el 18/6/1980 mediante Decreto Ley N° 23095 se crea la Oficina Nacional de los Registros Públicos, reemplazándose a la Junta de Vigi­lancia por el Tribunal Registral y a la Dirección General por la Jefatura, suprimiéndose así la existencia de la denominada Comisión Facultativa. El 12/6/1981, a través del Decreto Legislativo N° 117 (Ley del Sector Justicia), se establece que la Oficina Nacional de los Registros Públicos será el organismo público descentralizado encargado de la inscripción y publicidad de los actos jurídicos que la ley determina, con el objeto principal de otorgar garantías a terceros. El 12/6/1981, el Decreto Legislativo N° 119 (Ley de la Ofici­na Nacional de los Registros Públicos), restableció a la Junta de Vigilan­cia y la Comisión Facultativa como órganos de la institución, eliminando el Tribunal Registral.[25]

El 1/3/1965, mediante Decreto Supremo N° 95, se creó la Comisión Encargada del Estudio y Revisión del Código Civil de 1936, siendo que en julio de 1981, dicha Comisión formula un Proyecto de Código Civil. Por Ley N° 23403 se facultó al Poder Ejecutivo para promulgar ­mediante decreto legislativo el Código Civil, sobre la base del referido proyecto.[26] Asimismo, por Acuerdo de la Corte Suprema del 16/5/1968 se aprueba el Reglamento General de los Registros Públicos.

Mediante Decreto Ley N° 25993 de 21/12/1992 (Ley Orgánica del Sector Justicia) se crea la Dirección Nacional de Registros Públicos y Civiles, en sustitución de la Oficina Nacional de los Registros Públicos, y constituyén­dose en un órgano de línea del Ministerio de Justicia. Luego, mediante la Ley N° 26366 de 14/10/1994 se creó en el Perú el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).

LEY 26366

Con la Ley N° 26366 no se trató de hacer de los diversos Registros uno solo, eliminando mediante la unificación la identidad de cada cual. Por el contrario, lo que se buscó fue integrarlos de tal forma que los diversos Registros formaran parte de un único sistema, reconociendo sus diferencias y particularidades.

A nivel normativo, permite establecer normas comunes y procedimientos similares. En el orden administrativo, hace posible racionalizar la administración de los Registros. En lo económico, se ofrecen las condiciones necesarias para el mejor equipamiento y organización de los Registros. En cuanto a lo funcional, permite centralizar la información que se requiere para los diferentes actos involucrados. Finalmente, a nivel geográfico, posibilita la interconexión de los Registros, contribuyendo a la integración geográfica del país.

Debe tenerse en cuenta que dicha norma brinda los instrumentos necesarios para la existencia del sistema:

  • Tutela la autonomía del registrador, dado que es un profesional técnico, por lo que ellos determinarán si un título merece o no la publicidad de los derechos solicitados para su inscripción.
  • Una vez inscritos los derechos, se les tutela con la garantía de intangibilidad, por lo que no podrán ser modificados salvo por título modificatorio posterior o por decisión judicial.
  • Si quien califica es un personal preparado, la publicidad que genere el asiento genera confianza, y dicha confianza debe ser tutelada. Por tanto, la seguridad del tráfico es otra de las garantías.
  • La última garantía será la patológica, dado que las personas que califican son seres humanos, pueden cometer errores, y si se cometen el sistema debe resarcir. Mientras mayor inexactitud en el sistema, este se deslegitima, las personas desconfían en el sistema y se judicializan los conflictos.

Ahora bien, si bien el error es cometido por los funcionarios, hay circunstancias que coadyuvan a ello. Alta carga de títulos por calificar: si un registrador califica más de 50 títulos por día, la calificación no será la idónea. Asimismo, si el sistema no brinda las herramientas tecnológicas adecuadas, si los funcionarios están constantemente presionados por la gestión de turno dado que no están alineados, si no existe una adecuada capacitación de los funcionarios públicos, entre otras.

CONCLUSIÓN

Históricamente el Registro Público ha respondido a necesidades de la sociedad, y en nuestro ordenamiento se ha verificado ello desde su ley de creación.

Debe conocerse la historia de nuestro sistema, trazar un plan de gestión a largo plazo para recuperar el tiempo perdido fortaleciendo el sistema registral; y esto que vaya de la mano con una mejor relación entre los funcionarios registrales y las administraciones de turno.

Un sistema registral fuerte es una de las palancas que deberá ajustar este gobierno entrante para recobrar el paso en el crecimiento económico del país en beneficio de todos los ciudadanos.

¡FELICES FIESTAS PATRIAS!


[1] PARDO MÁRQUEZ, Bernardo. Derecho Registral Inmobiliario en el Perú. Segunda Edición. Tomo I. Lima: Huascarán, 1966, p.8.

[2] Las encomiendas consistían en el reparto de tierras con 300 indios para que prestaran servicios a los beneficiarios de los fundos, quienes a su vez asumían las obligaciones de instruirlos en la fe cristiana y prestar servicio militar al monarca cuando era requerido.

[3] (Cfr. Novísima Recopilación de las Leyes de España mandada formar por el Señor Don Carlos IV. Ley II. Título XV, Libro X, y Ley I, Título XVI, Libro X. Madrid, 1805 –Edición facsimilar. Boletín Oficial del Estado. Tomo V. Madrid, 1976, pp. 76, 77 y 105). El primer asiento del libro está fechado el 2 de mayo de 1575, autorizado por el Escribano de Cabildo don Juan Gutiérrez, y el último llega a septiembre de 1600” CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. “Registros Públicos, clasificación de los bienes y transferencia de la propiedad (del Código Civil de 1852 a la reforma del Código Civil del Perú de 1984)” Folio Real, Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial, año I, N° 3, noviembre 2000, pp. 16-17.

[4] PALMA, Ricardo. “Una Hostia sin consagrar, Tradiciones peruanas completas, sexta edición. Madrid: Aguilar, 1968, p.637.

[5] Esto se verificó en el artículo 121° de la Constitución de 1823 señala que las leyes anteriores a la misma, que no se opongan al sistema de independencia y a sus principios, se mantienen vigentes hasta la organización de los Códigos Civil, Criminal, Militar y de Comercio. Art. 121.- Todas las leyes anteriores a esta Constitución, que no se opongan al sistema de la independencia, y a los principios que aquí se establecen, quedan en su vigor y fuerza hasta la organización de los Códigos civil, criminal, militar y de comercio.

[6]Con el triunfo de su aliado político Santa Cruz, Manuel Lorenzo tuvo la ilusión de que el Proyecto deviniese en código de la nación. Sin embargo, dada que la expectativa real sobre el mismo era mínima, se resignó a que dicho trabajo fuese útil para la doctrina civilista de su tiempo.” RAMOS NUÑEZ, Carlos. Historia del Derecho Civil Peruano. Siglos XIX y XX. El orbe jurídico ilustrado y Manuel Lorenzo Vidaurre. Lima: Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, 2003, p. 234.

[7] PEREZ BONANY, Alfonso. “Manuel L. de Vidaurre.” Biblioteca Hombres del Perú. Lima: Universitaria, 1964, p.62.

[8] Dicha norma fue afín al Code Francés el cual, por ejemplo, define la propiedad como “el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta sin más limitación que las impuestas en las leyes y reglamentos en el Code, es similar – no igual- en nuestro código de 1852 “La propiedad o dominio es el derecho a gozar y disponer de las cosas”.

[9] Muestra de esto nos lo brinda PARDO MÁRQUEZ “Después  de la guerra con España de 1866, la agricultura se halló en estado de crisis. Los agricultores carecían de capitales propios y topaban con la dificultad de obtener créditos que les permitiera el dinero indispensable para cultivar los campos. La guerra civil empobreció al agricultor con los “cupos” que establecían  los caudillos que se disputaban el poder; agravada esta situación con las elevadas tasas de intereses  que cobraban los habilitadores o usureros, en razón de que los préstamos no se hallaban sólidamente respaldados. En esta premiosa situación económica, la solución no podía ser otra que buscar el apoyo del Estado a fin de adquirir préstamos para la agricultura en condiciones menos onerosas.” PARDO MÁRQUEZ, Bernardo, óp. cit., p.292.

[10] BUSTAMANTE Y RIVERO, José Luis. La Ideología de don Francisco García Calderón. París: Descléem de Brouwer, 1946, pág. 21 y 22.

[11] García Calderón, Francisco. Estudios sobre el Banco de Crédito Hipotecario y las leyes de hipotecas, Lima, 1868, pp. 10-11.

[12] García Calderón, Francisco, óp. cit., p.11.

[13] García Calderón, Francisco, óp. cit., p.17

[14] GUERRA MARTINIERE, Margarita. La ocupación de Lima (1881-1883). Lima: Pontificia Universidad Católica del Perú, 1991, p. 76.

[15] Debe recordarse que luego de la invasión chilena se formó una junta de notables la cual nombró a Francisco García Calderón como presidente el que sin embargo, expresó su negativa a firmar la paz con cesión de territorio.

[16] Frase que resume lo sucedido en esa época es: “País feliz cuyo entretenimiento constante e inocente: es hacer revoluciones para elegir cada tres meses un nuevo presidente” LÖFELER, Carlos. “La guerra civil en el Perú.” El comercio. Traducción del alemán. Lima, 10 de marzo, 1888 p.3

[17] ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. “La institución del registro de la propiedad inmueble del Perú, sus antecedentes legales y formas más urgentes.” Revista de Derecho y Ciencias Políticas Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Lima., 1959, p.96.

[18] Como por ejemplo el régimen de inscripción obligatoria.

[19] Art. 8 de la Ley de 2.1.1888.-  “El Reglamento á que se refiere el artículo anterior será formulado dentro de seis meses por la Corte Suprema, y sometido a la aprobación del Poder Ejecutivo. El mismo Tribunal nombrará y renovará a su juicio a los encargados del Registro de la Propiedad.”

[20] PARDO MÁRQUEZ, Bernardo, óp. cit., p.306

[21] Art. 1172 del Código Civil de 1936.

[22] Artículo 1044 del Código Civil de 1936.- El Registrador deberá apreciar la legalidad del título respecto de la capacidad de las partes y su representación, y lo concerniente al contenido del acto, sólo como aparece del instrumento. R. de las I. 19 Ver: Ejecutoria Suprema, 18-XII- 1922. Acuerdos de la Junta de Vigilancia, 14-VIII- 1923 y 31- X- 1952. Boletín Oficial nº 1, Segunda Época; p. 5.

[23] AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “Apuntes de Derecho Registral.” Derecho: Órgano de la facultad de derecho XIX. Lima: Pontificia Universidad Católica del Perú, 1960, p.115.

[24] Considerado como una especie de juez privativo, aunque sus resoluciones carecen de cosa juzgada. PARDO MÁRQUEZ, Bernardo, óp. cit., p.438.

[25] CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos, óp. cit., pp. 22-24.

[26] Ibídem.

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