El Principio de la Fe Pública Registral como instrumento de los estafadores inmobiliarios

inmobiliario

Por: Rómulo Morales Hervias
Abogado, Doctor en Derecho por la Pontificia Universidad Católica del Perú
Profesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú y en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos

Una vez más un programa dominical nos informaba sobre el descubrimiento por parte de la Policía Nacional del Perú de organizaciones delictivas para despojar los bienes de sus legítimos propietarios al amparo del artículo 2014 del Código Civil.

La norma indicada señala una protección a los terceros adquirentes siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos: (a) Ser un tercero adquirente de derechos reales; b) Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral); c) Ser un adquirente a título oneroso; d) Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos; y e) Inscripción del derecho del adquirente.

En realidad el problema es la interpretación literal de dicha norma donde la mayoría de la jurisprudencia y doctrina nacionales formulan una ciega interpretación protectora del tercer adquirente cuando ostensiblemente las ventas sucesivas inscritas son nulas o ineficaces en sentido estricto. La inscripción no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ventas ya que muchos de esos terceros adquirentes actúan de mala fe aunque se amparen en la Fe Pública Registral. Esta interpretación ciega otorga un significado a la buena fe como Fe Pública Registral. Este concepto de buena fe –entendido como desconocimiento de la inexactitud registral- es inaplicable. Al contrario, la buena fe –en la norma en mención- consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial [GAZZONI, Francesco, La trascrizione inmobiliare, Tomo primo, Artt. 2643-2645-bis, en Il Codice Civile, Commentario diretto da Piero Schlesinger, Seconda edizione, Giuffrè editore, Milán, 1998, pág. 38. En el mismo sentido: TRIOLA, Roberto, La trascrizione, Della tutela dei diritti, en Trattato di diritto privato, Diretto da Mario Bessone, Volume IX, Seconda edizione, Giappichelli Editore, Turín, 2004, págs. 14-15]. La protección del tercero de buena fe constituye el fundamento ético de la inscripción la cual confiere seguridad al tráfico jurídico [FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro, Della trascrizione, Artt. 2643-2696, en Commentario del Codice civile Scialoja-Branca, Libro Sesto – Della tutela dei diritti, A cura di Francesco Galgano, Terza edizione, Zanichelli Editore, Bolonia, 1995, págs. 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe debe buscarse solo en el registro público es desconocer los valores jurídicos que fundamentan la norma.

Ello se evidencia en la jurisprudencia como la Casación N° 2029-2005-La Merced-Junín. Lima, 15 de marzo de 2007, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, la cual se prefirió proteger el interés del Banco Continental en lugar del interés de la cónyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de Ñaña) que no celebró el contrato de préstamo con garantía hipotecaria. En el Fundamento Octavo se indicó que el cónyuge (Metodio Ñaña Sora) debió informar su calidad de casado al contratar y por lo tanto su conducta fue irregular. En el Fundamento Noveno se mencionó que la “Seguridad es la razón fundamental del Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus relaciones con los demás: certeza, pero no solo teórica (saber lo que se debe hacer) sino también certeza práctica, es decir: Seguridad; saber que esto tendrá que ocurrir y que, si es preciso, será impuesto por la fuerza, inexorablemente. La Seguridad Jurídica es la que nace del Derecho”. Ambos fundamentos no mencionan la buena fe de la cónyuge ni ninguna razón para eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio.

Por el contrario, la interpretación del artículo 2014 del Código Civil debe tomar en cuenta los intereses regulados y valorados de todos los involucrados y no solo del tercer adquirente. Cuando se trata de dos intereses incompatibles, el derecho tiene que realizar una elección: si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio aquella eficacia que sería necesaria para garantizar el segundo; si se escoge el segundo, será necesario dar eficacia al acto o al negocio, con el consiguiente sacrificio del primero [FALZEA, Angelo, “Apparenza” en Ricerche di teoria generale del diritto e di dogmatica giuridica, II. Dogmatica giuridica, Guiffrè Editore, Milán, 1997, pág. 845].

Lo anterior cobra relevancia cuando la buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del verdadero propietario. Éste también tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su habitación. Por tanto, es necesario proceder a una ponderación de intereses entre los dos sujetos y sacrificar al verdadero titular del derecho solo, en la medida en que este haya tenido la posibilidad de impugnar anticipadamente el negocio inválido [SOTTOMAYOR, Maria Clara, Invalidade e registo, A protecção do terceiro adquirente de boa fé, Edições Almedina, Coimbra, 2010, págs. 912-913]. La exigencia de la buena fe representa una ligazón entre el derecho y la moral, un criterio valorativo, y no solo un criterio pragmático de resolución de conflictos. La verdadera ratio de esta normativa es la protección de la seguridad del tráfico jurídico. Pero el sentido de la norma no es aplicar tal protección a aquellos que asumen comportamientos desleales en el tráfico jurídico. La ley no quiere proteger todo el tráfico jurídico, como un valor en sí mismo, sino el tráfico jurídico leal y honesto. Este valor jurídico no es tomado en cuenta en nuestro medio como la jurisprudencia mencionada que idolatra la seguridad jurídica sin tomar en cuenta el concepto de buena fe. Ello se vuelve más grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De ahí que el intérprete de la norma no puede desconocer esa realidad jurídica la cual es más amplia que la realidad registral.

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7 comentarios

  1. Rodrigo dice:

    Entiendo su preocupación por los intereses de los verdaderos propietarios, es más, la comparto. Después de todo, el sentido común nos induce a pensar que es injusto afectar el patrimonio de una persona para saldar las deudas asumidas por otra. En un escenario hipotético, la persona afectada sería aquella que es propietaria de un bien pero que no figura en el registro como tal y la que asuma la deuda sería la titular registral que dispone del bien inscrito (normalmente, mediante la enajenación del bien). Sin embargo, siguiendo la lógica de que es necesario ponderar entre los intereses del verdadero propietario de buena fe y el tercero adquiriente de buena fe, considero que igual se debe privilegiar al segundo. Me explico. Ambos, propietario y nuevo adquiriente, actuaron de buena fe pero ambos pretenden ser reconocidos como únicos propietarios sobre un mismo bien ¿A quién debería preferir el Derecho? Creo que debería preferir a aquél que tuvo menos posibilidades de evitar la controversia.

    En el caso citado (Casación N° 2029-2005-La Merced-Junín. Lima, 15 de marzo de 2007) se protegió al acreedor hipotecario no sólo porque la información registral no daba cuenta de que el bien objeto de hipoteca pertenecía a una sociedad conyugal, sino porque en la práctica el acreedor hipotecario no tenía posibilidades de saber que dicho información era incorrecta. El titular registral omitió informar al Banco que era casado y que el inmueble materia de hipoteca era un bien social, es decir, el Banco ignoraba esta situación. Asimismo, ¿cómo podría el Banco presumir que el titular registral era casado si ni si quiera existían medios técnicos que le permitiesen corroborar esta hipótesis? Recordemos que si una persona no solicita el cambio de su estado civil ante RENIEC, este no figura en sus registros. En cambio, y aun cuando esta idea también presenta dificultades, parece que era la esposa la que tenía mayores posibilidades de evitar que su esposo dispusiera del bien social ¿cómo? Solicitando la corrección del título registral para que el bien sea inscrito a nombre de la sociedad.

    Me parece importante el mensaje que da el artículo 2014° del Código Civil y también el que dio la sentencia de casación del ejemplo: proteger a aquellos que, actuando de buena fe, no pueden hacer nada para evitar ser defraudados en desmedro de los que, también actuando de buena fe, sí pudieron hacer algo para evitarlo. Este algo no sólo debería consistir en la posibilidad de impugnar la validez del acto de disposición del bien (alternativa de solución ex post), sino, como se expuso, debe incluir la posibilidad de que situaciones como esta se presente: que el cónyuge fiscalice a su cónyuge para evitar fraudes a la sociedad conyugal (alternativa de solución ex ante).

    Reconozco que mi opinión es polémica, pero creo que esta respuesta es preferible a la que propone desproteger a los terceros adqurientes. Esta otra alternativa no solo implicaría afectar los intereses del tercero adquiriente sino que tendría un impacto negativo en el tráfico jurídico, haciendo que los agentes en el mercado no quieran contratar o terminen trasladando los costos de incertidumbre a sus clientes (incrementando el costo de acceso al crédito).

    Si el Derecho está creado para prevenir y solucionar problemas, creo que ésta sería la solución más adecuada para cumplir dicha finalidad.

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    • Rómulo Morales dice:

      Estimado Rodrigo:
      No creo que se debe tener como criterio para una ponderación de intereses el hecho de quien tuvo menos posibilidades de evitar la controversia.
      En el caso concreto, (Casación N° 2029-2005-La Merced-Junín. Lima, 15 de marzo de 2007) quien tiene mejores posibilidades de obtener información es el banco y no la cónyuge. Bastaba constatar que la cónyuge vivía en el inmueble. Lo que sucede es que los bancos solo estudian los títulos sin averiguar las reales situaciones de los bienes como la posesión. La posesión no consta en los Registros Públicos. No es adecuado trasladar el costo de conocer quien posee el inmueble a la cónyuge por no haber pedido la inscripción del inmueble como bien social. Además, es probable como en el caso, que la cónyuge poseía el bien y por lo tanto si era así, el banco no actuó de buena fe. Justamente, el concepto de buena fe se basa en valores jurídicos diferentes a la protección del tráfico jurídico como el proteger al propietario de un inmueble el cual es su casa habitación o su local para realizar su actividad empresarial. La inversión de conocer la situación de la posesión es un costo menor a la pérdida de un inmueble de una cónyuge que vive en él

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  2. ISRAEL LANDA LANDA dice:

    CUANDO NOS REFERIMOS A ORGANIZACIONES DELICTIVAS DEDICADAS A LA ESTAFA EN SI PARA LOGRAR DESPOJAR A UNA PERSONA (S) U OTROS DE SU BIEN SOBRE TODO INMUEBLE, HABLAMOS DE SUJETOS QUE TIENE ACCESO A TODO TIPO DE INFORMACIÓN INCLUSIVE PRIVILEGIADA Y ES MAS CON LA EXPERIENCIA QUE POSEO, DENTRO DE LAS INSTITUCIONES EXISTEN PERSONAS QUE BRINDAN ESTA INFORMACION SELECTA, NO DIGO CUALES PUEDEN HERIR SUCEPTIBILIDADES, LO CIERTO ES QUE EXISTEN, LA POLICIA NACIONAL ES UNA INSTITUCION QUE DENTRO DE SU ORGANIZACION EXISTE LA DIVISION DE INVESTIGACION DE ESTAFAS Y OTRAS DEFRAUDACIONES, ENCARGA DE INVESTIGAR ESTA MODALIDAD DELICTIVA, DONDE SE LLEGA A ESCLARECER LA VERDAD DEL HECHO SIN EMBARGO ENTRA A TALLAR LA LLAMADA “TERCER ADQUIRIENTE DE BUENA FE” POR QUE NO PENSAR QUE TAMBIEN ESTA PERSONA ESTA INVOLUCRADA DENTRO DE LA ORGANIZACION, POR QUE EL PROPIETARIO ORIGINAL TIENE QUE AFRONTAR UN JUICIO LARGO TEDIOSO Y OTROS ADJETIVOS PARA SALVAR SU PROPIEDAD SIENPRE Y CUANDO CUENTE CON RECURSOS ECONOMICOS Y SI NO PIERDE LA PROPIEDAD, ESTO ES PROTECCION A LA SEGURIDAD DEL TRAFICO JURIDICO O QUE, LOS NOTARIOS SE REUNIERON EN PLENO PARA SALVAR SU RESPONSABILIDAD Y ASI ES Y QUIEN PROTEGE A LAS VICTIMAS, POR MAS LITERATURA QUE HUBIESE, CREO QUE EL PODER JUDICIAL TIENE QUE REALIZAR LO QUE ES SUYO, JUSTICIA CON LEALTAD Y HONESTIDAD, MAS NO NADA CASO CONTRARIO LOS ESTAFADORES ESTARIAN PROTEGIDOS JURIDICAMENTE TENIENDO EN CONSIDERACION QUE PARA PERPETRAR ESTOS HECHOS DELICTUOSOS SE FALSIFICAN CONTRATOS DE COMPAR VENTA, FIRMAS Y OTROS A PESAR DE TODO ESTO SON INSCRITOS EN LOS REGISTROS PUBLCIOS A LA BREVEDAD POSIBLE, ESTOS ULTIMOS SON INMACULADOS, PROBOS O QUE, CON TODO, ESTO SE INVOCA LA BUENA FE

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    • Rómulo Morales dice:

      Estimado Israel,
      No hay duda que hay terceros adquirentes a título oneroso que no tienen “buena fe”; y ello no los hará merecedores de ninguna protección. Ahora bien, es real que iniciar y terminar un proceso judicial es costoso en todo aspecto. Pero esto último es un problema ajeno a cómo debe interpretarse el artículo 2014 del Código Civil peruano.

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  3. jonathan dice:

    creo que la SINARP DEBE MODERNIZARSE ASI COMO LO HACEN LOS ESTAFADORES, ASPI ESTARIAMOS UN PASO ADELANTE CON LOS LOGROS TECNOLOGICOS, EL ENFOQUE TENEBROSO QUE SE LE QUIERE DAR AL REGISTRO PUBLICO ES COMPRENSIBLE, PERO NO DEBEMOS MAXIMIZARLA, YA QUE SI SE EVITARA APLICAR EL PRINCIPIO DE BUENA FE PUBLICA, EL TERCERO ADQUIRIENTE QUEDARIA SIN PROTECCIÓN Y A DISPOSICIÓN DE LOS ESTAFADORES, QUE A VECES CON DISPOSICIÓN DE LOS VERDADEROS TITULARES REALIZAN SUS ACTIVIDADES ILICITAS. MAYOR RIGUROSIDAD E IMPLEMENTACIÓN TECNOLOGICA PARA EVITAR PROBLEMAS DE ILICITUD EN EL TRAFICO DE INMUEBLES

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  4. Edilberto Cabrera dice:

    Bien el enfoque, no se puede negar que la fe pública, en manos de delincuentes, sirve más bien para burlar la seguridad del tráfico. Desde luego, estamos ante el eterno debate, ¿proteger al propietario con derecho inscrito o al tercero que adquiere e inscribe sobre la base de la información que brinda el Registro? La jurisprudencia hace ya un buen tiempo que ha sentado el criterio de privilegiar a la realidad extrarregistral, aun cuando la pretensión del Registro sea abarcarlo todo. Son varios los casos donde ha dicho que valen las publicaciones periodisticas, los carteles en el frontis de los predios, etc., para desvirtur la buena fe registral. Tal vez, esa sea la linea por desarrollarse jurisprudencialmente para evitar que los estafadores se sirvan del Registro. Desde luego, ello supone jueces suficientemente honestos, que en cada caso ponderen los hechos acaecidos (ventas al paso, circulación a toda prisa en Notarias, verificación pagos que dicen haberse realizado, etc. Ahora, tal vez sería mejor ensayar algun ajuste normativo, introducir, por ejemplo, una vacatio a la buena fe por tiempo corto, luego de la inscripción. Sin embargo, no creo que el camino sea minar al principio de buena fe registral, pues, ya estaríamos en el otro extremo, donde adquirir un derecho sería una verdadera proeza.

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  5. David Contreras Matos dice:

    Vayamos al grano como dice un dicho popular, en lugar de muchas interpretaciones teóricas jurídicas, en lugar de ello ¿no sería mejor anular o modificar el código civill esa figura de la buena fe? porque estamos en el Perú no? donde la corrupción del poder judicial es crónico, y si a eso le agregamos darle facultades a los notarios, la ultima Resolución nro. 126-2012 entonces se da seguridad jurídica a las bandas de traficantes de propiedades. ¿Qué podemos hacer frente a ello? si es el mismo Estado que propicia esto?

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