¿Derecho Inmobiliario?

Por Henry Huanco, Abogado por la UNMSM y Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria por la Universidad de Barcelona. Asociado del Área Inmobiliaria de Grau Abogados. Profesor de Derecho Civil en la UPC y en la Universidad de Piura.

En los últimos años, debido a la creciente inversión inmobiliaria que presenciamos en nuestro país, tanto en viviendas, oficinas, locales comerciales, hoteles como en plantas industriales, se viene usando cada vez más el término «derecho inmobiliario». Así, es común escuchar y ver anuncios sobre cursos, diplomados y revistas de derecho inmobiliario, áreas inmobiliarias de estudios de abogados, e inclusive de “abogados inmobiliarios”. ¿Es que estamos ante una nueva “rama del derecho”? (1)

Ya desde el derecho romano, Ulpiano había señalado que el derecho se dividía en derecho privado y derecho público: “Publicum ius est, quod ad statum rei romana spectat; privatum quod ad singulorum utilitem” (D. 1,1,2). Así, mientras que el Derecho Privado se refiere a las normas que regulan las relaciones entre particulares; el derecho público regula las normas que se refieren a la estructura y organización estatal, y a las relaciones entre los particulares y el Estado, cuando éste actúa investido de ius imperium.

Cada una de estas ramas genéricas contiene a su vez subespecialidades. Así, dentro del derecho privado, se encuentra el derecho civil y comercial. El derecho civil, a su vez, tiene sub divisiones como el derecho civil patrimonial (derechos reales, contratos y responsabilidad civil) y extrapatrimonial (derecho de personas, familia y sucesiones). Mientras que dentro del derecho público se alinea el derecho penal, constitucional, procesal, tributario, administrativo (dentro del cual, a su vez, se ubican el derecho registral, municipal, urbanístico), etc. Por su parte, el derecho laboral tiene una especial naturaleza, pues algunos sostienen que forma parte del derecho privado, otros lo ubican en el derecho público, y como siempre, hay quienes afirman que estaría dentro de un tertius genus denominado “derecho social”.

Con el transcurrir del tiempo, han surgido nuevas ramas del derecho, principalmente porque el derecho se ha ido adaptando a los avances de la ciencia y de la tecnología, lo que ha provocado nuevas formas de “contacto social” entre los sujetos. Por ello, surgió el derecho ambiental, regulatorio, de nuevas tecnologías y protección de datos personales, de propiedad intelectual, entre otros.

La característica principal para que surja una nueva rama del derecho es que ésta tenga normas y principios propios que las distingan de otras ramas del derecho, aunque sus principios provengan del género al que pertenecen, como es el caso del derecho urbanístico que pertenece al género derecho administrativo.

Junto con las nuevas ramas del derecho han surgido también las “áreas de práctica”. Éstas -a diferencia de las ramas– además de no contar con normas y principios propios, no son creadas por la doctrina, sino más bien por la práctica legal. En efecto, con el afán de brindar un servicio más sofisticado y especializado a sus clientes, los estudios de abogados han ido añadiendo la palabra «derecho» a la industria o a la actividad económica sobre la que se brinda el servicio legal. Esto ha ocurrido, entre otros, con el derecho inmobiliario, deportivo, automovilístico, farmacéutico, entre otros.

Es por ello que, en mi opinión, el derecho inmobiliario no puede ser considerado como una rama del derecho, pues no tiene normas ni principios propios que lo distinga de alguna verdadera rama del derecho, es decir, no existe “legislación inmobiliaria” que no esté ya cubierta por alguna rama del derecho. Asimismo, el contenido de un curso de derecho inmobiliario no es otra cosa que un curso de derechos reales, contratos sobre inmuebles, derecho urbanístico, notarial o registral.

Con este enfoque no pretendo menospreciar al derecho inmobiliario; por el contrario, si lo concebimos como un área de práctica, comprenderemos su real magnitud e importancia. En efecto, el ejercicio de esta área de práctica requiere un análisis transversal de diversas ramas del derecho, como el derecho civil (contratos y reales), tributario, urbanístico, financiero, notarial, registral, entre otras, es decir, no sólo se limita a las ramas del derecho privado, sino también a las ramas del derecho público. Es más, constituye un valor agregado contar con conocimientos generales extralegales de negociación de contratos, economía, finanzas y arquitectura, inclusive conocer, de manera específica, el negocio sobre el proyecto inmobiliario que se pretende ejecutar, por ejemplo, el negocio del retail u hotelero, si la asesoría legal está referida a la inversión en centros comerciales o en hoteles, respectivamente.

Como se aprecia, el derecho inmobiliario no es una rama del derecho, sino un área de práctica, que involucra diversas materias, cuyo conocimiento nos permitirá, sin duda alguna, brindar un mejor servicio a nuestros clientes.

1. Cabe precisar que en el Common Law, al derecho inmobiliario se le denomina “Real Estate”. Para BRUEGGEMAN y FISHER, el término “real” proviene del término “realty”, que significa tierra y todas las cosas adheridas permanentemente a ésta; mientras que, en contraposición, las otras cosas no consideradas como “realty” han sido designadas como “personalty”, que comprende todas las cosas muebles. Por su parte, el término “estate” significa todo sobre lo que una persona es propietaria (es decir, el patrimonio), incluyendo bienes muebles (personalty) e inmuebles (realty). Por lo tanto, la porción del patrimonio de una persona conformada por bienes inmuebles es conocida como “real estate” (BRUEGGEMAN, William y FISHER, Jeffrey. «Real Estate Finance and Investments”, McGraw – Hill International Edition, 14th ed., p. 1).