Por Pedro Pablo Castañeda, socio del Área Inmobiliario y Saneamiento de Tierras del estudio Rubio Leguía Normand.
- INTRODUCCIÓN
Como su nombre refiere, una licencia de edificación es el acto administrativo a través del cual, la entidad competente autoriza al administrado la realización o ejecución de una obra de construcción, ya sea obra nueva, remodelación o ampliación en un determinado inmueble. Según el artículo 7° de la Ley N° 29090 – Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado mediante Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA, son las municipalidades distritales las encargadas de gestionar este procedimiento.
Es decir, es un permiso que tiene como finalidad autorizar la construcción de determinado proyecto (para vivienda, comercio, educación, salud, etc.) al haber podido el administrado sustentar que el proyecto cumple con las normas de arquitectura, seguridad, parámetros urbanísticos, zonificación, y demás leyes relacionadas a la materia. En esa línea, la realización de actividades como construcción, remodelación, ampliación de una edificación presente en un inmueble sin contar con la debida licencia de edificación, puede acarrear consecuencias y/o sanciones muy graves, salvo algunas excepciones que precisa la Ley N° 29090[1].
Con base en lo expuesto, en este artículo nos dedicaremos a examinar el caso específico de la transferencia de titularidad de una licencia de edificación en vigor, obtenida a través de la respectiva calificación del proyecto inmobiliario a favor de un nuevo propietario o titular del proyecto inmobiliario.
- SOBRE LA NECESIDAD DEL CAMBIO DE TITULARIDAD EN LAS LICENCIAS DE EDIFICACIÓN
De acuerdo con los literales b) y c) del numeral 3.4. del artículo 3° del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación[2], aprobado por el Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA, la expedición de una licencia de edificación no se pronuncia respecto de la titularidad del derecho real (propiedad) sobre el inmueble objeto de la edificación. Es correcto ello, por cuanto la aprobación versa sobre el cumplimiento o no de la información proporcionada para la edificación, o es que hay observaciones necesarias de ser subsanadas para cumplir con edificar acorde a la normativa, o precisar errores, o de dibujo en la información técnica.
En ese sentido, no obstante que en la revisión del expediente para otorgar una licencia de edificación se verifica si se cuenta con el derecho (o autorización del propietario) para proceder a ejecutar un proyecto inmobiliario, la licencia de edificación no es un pronunciamiento sobre la titularidad de un derecho real, sino más bien es el pronunciamiento sobre la procedencia de la edificación.
Asimismo, dicha licencia produce todos sus efectos, aun cuando el inmueble objeto de la misma sea enajenado. En otras palabras, la licencia de edificación seguirá siendo válida y efectiva, incluso si la propiedad se transfiere a otra persona. En ese sentido, no debería haber impedimento alguno para que las municipalidades puedan emitir la licencia de edificación al nuevo titular del proyecto, si así son requeridas.
No obstante lo anterior, es importante plantear algunas interrogantes sobre casos ocurridos en la práctica en 3 casos recientes:
Primer caso: La empresa “A”, obtuvo licencia de edificación para construir un proyecto inmobiliario para Comercio. Sin embargo, por un tema económico decidieron transferir el inmueble y proyecto a la empresa “B”.
La empresa “A” estaba teniendo diversos problemas de toda índole desde reputacional, económicos y operativos. En ese sentido, la empresa “B” optó por solicitar que la Licencia de Edificación sea actualizada en favor del nuevo titular; es decir, ellos mismos como el nuevo titular (la empresa “B”). Sin embargo, para la municipalidad del distrito esto inicialmente no era necesario. ¿Puede una municipalidad rechazar esta solicitud?
Segundo caso: En otro caso reciente, la empresa “X” necesitaba realizar la transferencia de la Licencia de Edificación obtenida en favor de una entidad financiera por haberlo así estipulado en su contrato de arrendamiento financiero como una de las garantías en favor de dicha entidad financiera.
Nuevamente, ¿la municipalidad podría denegar una solicitud, pese a que está perfectamente acorde a la libertad y condiciones que pueden pactar las partes para contratar, siendo una garantía además de su contrato?
Tercer caso: La empresa “Y” transfirió la propiedad de un inmueble y su respectivo proyecto de edificación en favor de la empresa “Z”. La empresa “Z” inició la obra. Al tercer mes de empezada la obra llegaron inspectores municipales encontrando varias faltas, pero principalmente de seguridad en la obra. Ocurrió una gran confusión y dichos inspectores notificaron inicialmente a la empresa “Y” que ya no tenía nada que hacer en dicha situación por cuanto ya no era el propietario ni titular del proyecto. ¿La municipalidad hizo bien en multar al anterior propietario porque es el dato que aparece en la licencia de edificación obtenida?
Como ya se imaginarán, la respuesta es negativa a las pretensiones de las respectivas municipalidades en estos 3 casos o ejemplos que ocurrieron en la vida real. Para las municipalidades de turno, estos fueron casos que no supieron como resolverlos durante varios días e incluso meses, en una increíble pérdida de tiempo para todas las partes. Lo cierto es que en el literal a), inciso 24 del artículo 2° de la Constitución Política del Perú se precisa que:
“Nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda ni impedido de hacer lo que ella no prohíbe”.
En función de la norma antes citada, es claro que los administrados o personas que tengan la intención de actualizar la titularidad de la licencia de edificación son libres de poder hacerlo con el propósito de tener mayor certeza jurídica, evitar confusiones, entre otros; son libres de poder realizar sin problemas lo que la ley y normas no prohíben, como es en este caso el solicitar la transferencia de titularidad de una Licencia de Edificación. Ya en algunas oportunidades el propio Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento se ha pronunciado en similar sentido, al no contravenir el orden público.
Para muchos autores la Administración Pública solo puede hacer aquello para lo cual está facultada en forma expresa, pero recordemos que “Las licencias producen todos sus efectos, aun cuando sean enajenados…”, acorde con el literal c) del numeral 3.4. del artículo 3° del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.
Si bien hay una falta de mayor desarrollo en la normatividad sobre estos casos, en virtud del derecho de contratar señalado en el inciso 14 del artículo 2° de la Constitución, toda persona puede realizar un contrato que contenga un derecho a edificar pasible de ser ejecutado mediante lo establecido en la Ley N° 29090 y su respectivo Reglamento[3].
Por otro lado, si bien los efectos de la licencia de edificación se mantienen aun cuando el predio sea enajenado; es importante destacar que ante la transferencia del predio objeto de la edificación, se trasladan también las obligaciones generadas cuando se lleve a cabo la obra al nuevo titular del inmueble y proyecto de edificación.
Las referidas obligaciones se encuentran consagradas en el artículo 13° de la Ley 29090, conforme al siguiente detalle:
Artículo 13.- Deberes del titular de la licencia de habilitación o de edificación
El titular de la licencia de habilitación o de edificación tiene los siguientes deberes:
a. Ejecutar las obras con sujeción a los proyectos aprobados, de forma tal que se garantice la salubridad y seguridad de las personas, así como la estabilidad de los terrenos y edificaciones colindantes y de los elementos constitutivos del espacio público. Sin perjuicio de lo indicado, el administrado debe comunicar el inicio de las obras a los propietarios de inmuebles colindantes para los trabajos a realizarse en el subsuelo y/o aires de estos, con el fin de evitar perjuicios materiales y/o personales, debiendo resarcirlos, de ser el caso en concordancia con las disposiciones y normas aplicables.
b. Mantener, en la obra, la licencia y los planos, debiendo exhibirlos cuando sean requeridos por la municipalidad competente y el respectivo reglamento.
c. Solicitar la recepción de obras o la conformidad de obra en cualquiera de sus dos procedimientos, al concluir con la ejecución del proyecto de habilitación urbana o de edificación.
d. Someterse a supervisión municipal, con arreglo a lo dispuesto en la presente Ley.
e. Restituir los elementos del espacio público que sean afectados por causa del proceso de construcción, de ser el caso.
f. Dar cumplimiento al Reglamento Nacional de Edificaciones y a las demás normas que rigen para el ámbito constructivo.
Al respecto, según lo dispuesto en el artículo mencionado, uno de los deberes del titular de la licencia de edificación implica exhibir y mantener la documentación de la obra, así como también construir con sujeción y acorde al proyecto aprobado. El titular del proyecto tendrá a su cargo las obligaciones que menciona el Artículo 13° de la Ley N° 29090.
Asimismo, lo correcto siempre debe ser mantener actualizada toda información con respecto a la obra materia de ejecución. En este caso, es adecuado también mantener actualizada la respectiva licencia de edificación para evitar cualquier confusión con alguna autoridad por dicha situación, como hemos visto en los 3 ejemplos o casos anteriores.
Lo que debe primar es proceder a realizar la obra acorde al proyecto aprobado y sujeción a las normas pero no debería existir impedimento para actualizar o solicitar el cambio del nuevo titular de la licencia de edificación.
En consecuencia, con el objetivo de garantizar la coherencia entre el titular de la licencia de edificación y la persona actualmente investida con las facultades para ejercer como propietario o titular del proyecto edificatorio aprobado, sería correcto y adecuado que los administrados incluso, solicitaran la actualización de la titularidad de la respectiva licencia.
- CONCLUSIONES:
Para algunas municipalidades no es necesario realizar la transferencia de titularidad de una licencia de edificación en favor del nuevo propietario o titular. Sin embargo, si se considera conveniente, es procedente y viable en virtud del derecho de contratar señalada en la Constitución Política del Perú, el solicitar el cambio de titularidad de la licencia de edificación, siendo el titular actual de la licencia el responsable de cumplir con las obligaciones establecidas en el artículo 13° de la Ley N° 29090.
En ese mismo sentido, no debe existir ningún impedimento para que la autoridad, en este caso las municipalidades, procedan a realizar el cambio de titularidad de las respectivas licencias de edificación en función a la debida acreditación de la transferencia del inmueble y/o proyecto al nuevo titular, por no existir incompatibilidad alguna para realizar dicha acción y así evitar confusiones sobre el actual titular de la edificación.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
[1] Cabe resaltar que, el artículo 9 de la Ley N° 29090 contempla algunos supuestos de excepción.
Artículo 9.- Excepciones
Se encuentran exceptuadas de obtener licencia de edificación, las siguientes obras, siempre que no se ejecuten en inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación:
- Los trabajos de acondicionamiento o de refacción, respecto de los cuales bastará con declararlos en el autoevalúo del año siguiente a la ejecución de los mismos.
- La construcción de cercos frontales hasta 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.
- La instalación de casetas de venta, departamentos modelo y cualquier otra instalación temporal, que deberán desmontarse antes de la conformidad de obra.
[2] Artículo 3.- Licencias
[…]
3.4. Efectos de la licencia
- b) La expedición de las citadas licencias no conlleva a pronunciamiento alguno acerca de la titularidad de los derechos reales, sobre el predio o predios, objeto de ella.
- c) Las licencias producen todos sus efectos, aun cuando sean enajenados, pudiendo recaer en uno o más predios, siendo necesario en este último caso la acumulación registral de los lotes para la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.
[3] Constitución Política del Perú
Artículo 2.- Toda persona tiene derecho:
(…)
- A contratar con fines lícitos, siempre que no se contravenga leyes de orden público (…)
