¿En dónde queda el principio de prioridad de inscripción? Un análisis del Artículo 2022 del Código Civil a propósito del VII Pleno Casatorio

Por María Celeste Ahumada Rafael, estudiante de décimo ciclo de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Miembro de la comisión de Investigación Académica del Equipo de Derecho Inmobiliario y de la comisión de Comunicaciones de la Asociación WILA (Women In Law). Asistente del curso Propiedad de la Pontificia Universidad Católica del Perú; y

María Fernanda S. Rufasto, estudiante de séptimo ciclo de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Miembro de la Comisión de Investigación Académica del Equipo de Derecho Inmobiliario. Asistente de docencia del curso de Instituciones del Derecho Privado 2.

En conmemoración de los cuarenta años del Código Civil de 1984, una importante labor que presentan los académicos del Derecho es observar con crítica y cautela la interpretaciones que en los últimos años se han realizado de los distintos dispositivos normativos contenidos en la legislación civil peruana. En este orden de ideas, en el Derecho Real, se debate la interpretación que se le debe otorgar al segundo párrafo del artículo 2022, referido al significado de “reglas del derecho común” y si al hacer referencia a estas y no al principio de prioridad registral, este último se rechaza ante supuestos de colisión de derechos de distinta naturaleza. Para dilucidar esta problemática, el presente artículo presentará qué son los principios registrales, su relación con el artículo 2022, la interpretación realizada en el VII Pleno Casatorio Civil y, finalmente, cuál es la postura de las autoras con respecto a su redacción.

1. Principios Registrales

Los principios registrales, según Tuesta, son las líneas directrices básicas que identifican y orientan al sistema registral peruano^[1]. Mayormente, estos son contrastados en el procedimiento de calificación registral. Es decir, existe una interacción entre principios registrales en el proceder del registrador público -llamado “calificación registral”- que consiste en analizar si un título reúne las condiciones exigidas tanto normativamente^[2], como registralmente, para ser inscrito y en consecuencia, producir efectos.

Así, como señala Villaro, el campo de acción de la calificación registral no solo se encuentra restringida al control de legalidad, sino que también se cerciora si se hacen efectivos principios como el tracto sucesivo, el de prioridad, el de especialidad e inclusive, otros requisitos registrales exigibles consagrados o no bajo forma de principios^[3]. De esta manera, resumiremos tres de los diez principios registrales que estimamos convenientes para este análisis.

El artículo 2015 del Código Civil establece que “ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho donde emane”. Así, este requisito -a excepción de la inmatriculación- se basa en el respeto a la cadena de titularidad existente. Por tanto, siempre que surja una nueva inscripción, se exige que esta se sustente en la anterior. De acuerdo con Ortiz, este principio se aplica en dos momentos: cuando el registrador, en el marco de la calificación registral, califica y busca el enlace entre lo inscrito y lo que se quiere inscribir, y luego cuando el derecho inscrito es publicitado y alguien desea celebrar un negocio con quien aparece como titular registral^[4].

El artículo 2016 del Código Civil establece que “la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”. Así, en el momento de la presentación del título con el fin de que este sea sometido a la calificación registral, se activa este principio. De acuerdo con Ortiz, esto se refleja en el libro diario a través del asiento de presentación^[5].

Según establece la doctrina mayoritaria, este principio puede tener efectos materiales y formales. El primero se basa en los posibles efectos que generaría la inscripción en el registro (como el de la inoponibilidad) y, respecto a los efectos formales, se basará en el establecimiento de un orden que se sigue en la calificación de títulos. Así, cobra sentido lo afirmado por Ortiz, ya que este principio inicia la calificación y puede emplazar una acto inscrito (prioridad de inscripción) o excluir del registro un título (prioridad excluyente).

Este principio se ha contemplado en el artículo 2012 del Código Civil en donde “se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones”. De acuerdo con Ortiz, este artículo contiene una presunción iure et de iure, al no admitir prueba en contrario. Esto cobra sentido, ya que el acceso al Registro es público y, por ende, legalmente cognoscible por todos.

Asimismo, existen dos aspectos de la publicidad: el material y el formal. Respecto al aspecto material, se satisface solamente con la posibilidad de conocer los datos incorporados en el Registro. Por tanto, no se puede excusar una conducta basada en la ignorancia del hecho^[6]. Por su lado, el aspecto formal se enfoca en el conocimiento efectivo a través de todos los medios accesibles respecto a la situación en los Registros. Así, este aspecto se refiere a los documentos y certificados que una persona puede solicitar. Entre ellos, se encuentran los “literales” y los “compendiosos” (regulados los artículos 131 y 132 del TUO del Reglamento General de Registros Públicos).

Como se ha mencionado, los principios registrales interactúan en la calificación registral con la finalidad de evitar el ingreso de documentos insuficientes o nulos al registro y consecuentemente, denegar el otorgamiento de efectos publicitarios al acto que se pretende inscribir. De acuerdo con Scotti, ello se realiza teniendo en cuenta el principio fundamental de seguridad jurídica que busca una concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral^[7].

Ciertamente, en nuestra realidad, el tráfico inmobiliario resulta susceptible de producir situaciones problemáticas. Al respecto, señala Cervantes que existen problemas de seguridad jurídica formal (por constitución de prueba, por la validez del acto jurídico, etc.) y de seguridad jurídica material (por vicios en el consentimiento o por vicios de invalidez)^[8]. En efecto, la línea jurisprudencial delata que, a pesar de que el Registro de Propiedad Inmueble tiene como última finalidad el otorgamiento de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario^[9], existen normas legales que complejizan el sistema de transferencia inmobiliaria y cuya redacción genera una problemática que contraviene los principios registrales. Al vulnerar estos principios, también se estaría vulnerando la seguridad jurídica que estos buscan. A continuación, analizaremos uno de los tantos artículos problemáticos.

2. Sobre el Artículo 2022 del Código Civil

El Artículo 2022 del Código Civil establece que, “para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”. Asimismo, en su segundo párrafo establece que “si se tratase de derechos de distinta naturaleza, se aplican las disposiciones del derecho común”.

De acuerdo con el primer párrafo, si existiese un enfrentamiento entre derechos reales sobre un mismo bien (por ejemplo, el caso del derecho de hipoteca contra el de propiedad), se resolverá siguiendo los criterios registrales establecidos en la normativa. Así, la prioridad registral aparece como solución para asegurar que prevalecerá el derecho primeramente inscrito en el Registro. En adición a ello, existen autores como Pizarro que afirman que tal párrafo termina redundando el tema de prioridad registral por el criterio del tiempo de las inscripciones respecto a los derechos reales sobre bienes inmuebles^[10]. A nuestro juicio, consideramos que esta primera parte, tal como está redactada, no causaría problema. Sin embargo, debe ser interpretado sistemáticamente, y en especial, con el artículo 2016 que consagra el principio de prioridad. Por otro lado, consideramos que el segundo párrafo revela los defectos que tendría la norma mencionada.

El segundo párrafo establece que en el caso de un enfrentamiento entre derechos de distinta naturaleza, se solucionará aplicando las disposiciones del “derecho común”. De acuerdo con Velásquez, tal supuesto se ejemplificaría en una situación en donde exista un derecho de crédito frente a un derecho real de propiedad^[11]. Ante ello, consideramos que el primer inconveniente que podría surgir en la aplicación de dicho artículo es la misma concepción de “derechos de distinta naturaleza”. Existen actos, como el embargo, que realmente no son un derecho personal, por lo que estos no se subsumen en el supuesto del artículo 2022. Sin embargo, teniendo en cuenta la línea jurisprudencial, esta resolución es tratada como derecho y en consecuencia, genera falencias prácticas.

Por otro lado, el párrafo incluye el concepto de “derecho común” que no se encuentra definido normativamente. Respecto a la noción de este término, la Exposición de Motivos Oficiales del Código Civil hace una especial referencia a Bernardo Pardo Márquez, indicando que parte de la doctrina ya había desarrollado tal novedad legislativa. Así, dicho autor explica que la controversia entre un derecho de naturaleza real y uno personal se resuelve por las disposiciones comunes del derecho civil y no por las normas del Registro. En consecuencia, “la preferencia de los derechos se rige por las disposiciones comunes de la legislación ordinaria”. Por tanto, la noción de “derecho común” privilegiará la antigüedad del título por encima del registro.  A pesar de ello, consideramos que este sigue siendo un concepto abierto que podría desembocar en arbitrariedades afectando la seguridad jurídica. Asimismo, la disposición da a entender que -al regirse por lo establecido por el derecho común- se estaría rechazando la prioridad de inscripción. Así, es relevante preguntarnos por qué se rechazaría el principio fundamental de publicidad del sistema registral peruano y si este párrafo terminaría vulnerando artículos como el 2016 del Código Civil.

3. Sobre el VII Pleno Casatorio

El proceso analizado fue iniciado por Miriam Hermida, quien interpuso una demanda de tercería de propiedad contra las codemandadas Jesús Tambini y Desarrollos Siglo XXI S.A.A. La demandante refiere que, el 26 de mayo de 2004, suscribió un contrato de compraventa con Desarrollos Siglo XXI del inmueble materia de litigio, cuyo título de propiedad se inscribió en el Registro de la Propiedad Inmueble el 3 de mayo de 2012. El 22 de diciembre de 2011, la codemandada Jesús Tambini obtuvo una resolución favorable en contra de Desarrollos Siglo XXI, en la cual se le ordenaba a este último como medida cautelar el embargo del inmueble, que en ese momento figuraba a su nombre. Por tanto, la codemandada señala que el embargo se ejecutó con fecha anterior a la inscripción de la compraventa y, como consecuencia, ella es la propietaria. Tanto en primera como segunda instancia se resolvió a favor de la tercerista.

Contra la resolución de segunda instancia, la demandante interpone un recurso de casación y, entre sus argumentos, señala la infracción al artículo 2022 del Código Civil, refiriendo que el derecho de propiedad de la tercerista es oponible en base al artículo 949, siempre y cuando su título haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble, condición que no se cumplió en el presente caso y, a pesar de ello, la Sala de vista emitió sentencia indicando que un documento de fecha cierta no inscrito en el Registro era oponible al embargo que sí se encontraba inscrito. Así, el Alto Tribunal aprecia que se trata de un caso en el cual se encuentran contrapuestos derechos de naturaleza diversa, para lo cual es de aplicación el mencionado artículo 2022, que señala en su segundo párrafo que “[…] Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”.

En el VII Pleno Casatorio se estableció la no aplicación de criterios registrales, concordante con los términos utilizados por el legislador civil, quien en otras oportunidades ha sido claro cuando favorece al registro para dirimir conflictos de derechos, no siendo este el caso. El Alto Tribunal refirió que se trata de una interpretación sistemática, en tanto para resolver el caso se ha de recurrir a los artículos 949 y 1219 inciso 1 del Código Civil. El primero señala que para que la propiedad sea adquirida basta con el consentimiento de las partes y el segundo explica que los acreedores sólo pueden embargar bienes que son de propiedad de su deudor. Dichos artículos, en conjunto, son concordantes con una interpretación del artículo analizado fuera del alcance de las reglas registrales, esto a diferencia del primer párrafo del mismo artículo, donde claramente se regulan conflictos de derechos reales en base al criterio de publicidad registral.

En efecto, señala el Alto Tribunal, el término “derecho común” hace referencia a aquel conjunto de normas civiles generales que surgió cuando el campo del derecho civil abarcaba todo el derecho privado. En este sentido, estas normas deben intervenir en todos los supuestos de hechos que les sean aplicables siempre y cuando no entren en contradicción con las reglas especiales de alguna de estas ramas ajenas al derecho civil o, en el mismo sentido, cuando no se opongan a los principios esenciales de dicha rama. De tal forma, el Tribunal concluye que las reglas registrales son normas especiales, al encontrarse fuera del contenido del Código Civil, en reglamentos y leyes particulares, lo que lleva a la conclusión de que son externas al derecho común. Por lo mencionado, la Corte Suprema de Justicia resuelve que ha de primar el derecho subjetivo alegado por el tercerista, sin que la codemandada pueda oponer la inscripción, al no ser el criterio registral el adoptado por la legislación civil. Así, el órgano jurisdiccional señala que la propiedad no inscrita, al fin y al cabo, sigue siendo propiedad, por lo que ni la entrega del bien ni la inscripción en Registros Públicos pueden resultar en la invalidez de la transmisión de la propiedad.

4. Análisis

La decisión emitida por la Corte Suprema puede resultar problemática por varias razones. Para empezar, si bien es cierto que el embargo es considerado un acto inscribible, no se constituye como un derecho personal. En efecto, de acuerdo a Ariano, el embargo es un acto procesal que no crea -a favor del embargante- ningún derecho sobre el bien^[12]. De esta manera, tal medida cautelar se limita a ser un instrumento frente a una eventual ejecución forzada. Así, al no ser un derecho real ni uno de distinta naturaleza sobre el inmueble, es cuestionable la pertinencia de la aplicación del artículo 2022 del Código Civil.

Sin embargo, consideramos relevante admitir que, al ser este un medio que logra la afectación jurisdiccional de bienes y/o derechos del demandado para una eventual realización del derecho material^[13] (en este caso, un derecho de crédito); es posible interpretar al embargo como un instrumento que protege la oponibilidad frente a terceros y la eficacia de un derecho personal. A pesar de que el embargo se encuentra directamente relacionado con un derecho material, este no es un derecho personal. Mejor dicho, no es un derecho. Por tanto, al no coincidir el supuesto, nos preguntamos si este caso es subsumible al Art. 2022. Por otro lado, incluso si estuviéramos en el supuesto de un enfrentamiento de un derecho de otra naturaleza frente a uno real, no comprendemos la razón que justificaría el trato  diferente que otorga el Código a esta problemática.

Resulta evidente que el Art. 2022 necesita una mejora en su redacción a fin de que sea compatible con los diversos principios registrales en su interpretación. Asimismo, producto del análisis del segundo párrafo, nos extraña la razón por la cual se privilegia la aplicación del “derecho común” en situaciones donde se enfrentan derechos de distinta naturaleza. Es decir, ¿es razonable privilegiar la aplicación del derecho registral en el primer párrafo del artículo y seguidamente, rechazarlo si se tratara de derechos de distinta naturaleza? ¿Acaso tal estipulación no estaría negando directamente la importancia del derecho registral y la oponibilidad que brinda frente a otros derechos que pretenden inscribirse?

En este contexto, es necesario señalar que no queda claro cuál es el significado de derecho común. A pesar de los esfuerzos que realiza la Corte Suprema en el VII Pleno Casatorio, hacer una referencia a “un conjunto de reglas que surgieron cuando el derecho civil abarcaba todo el derecho privado” resulta una denominación ambigua. La preocupación es la misma con respecto a que se deban aplicar “siempre y cuando no se contraríen con los principios esenciales de la rama legal específica”. Estas directrices no resultan concretas ni sirven para dilucidar quién es el encargado de producir las normas de derecho común, cuál es el procedimiento adecuado para su emisión ni bajo qué criterios o indicios estos son reconocibles para el juez. Tampoco fue posible encontrar una definición en la Exposición de Motivos presentada, puesto que la única referencia realizada es que “el mismo derecho común puede dar soluciones de predominancia de un derecho personal sobre un derecho real” sin precisar los criterios a considerar para delimitar qué es el derecho común.

A nuestro juicio, sería prudente que, en concordancia con el primer párrafo del dispositivo analizado, se utilice el derecho registral para determinar el derecho subjetivo preferido en los caso de conflicto entre derechos de diferente naturaleza (que, cabe recordar, no incluye al embargo, siendo este una medida judicial). Ello debido a que los principios registrales que cimientan el ordenamiento jurídico son directrices orientadoras de carácter objetivo que realizan un análisis más preciso que el de un supuesto “derecho común”, al considerar para la calificación registral la legalidad, el tracto sucesivo, así como la prioridad registral y la publicidad.

5. Conclusiones

A partir del análisis desarrollado, concluimos que existe un error en la redacción del Artículo 2022 del Código Civil y en su aplicación en el caso del embargo inscrito frente derecho real no inscrito. Debemos tener en claro que no todos los actos inscribibles son derechos (como es el caso del embargo), y, si lo fueran, debería primar el principio de prioridad de inscripción. De esta manera, sugerimos que el legislador debe mejorar la redacción del artículo bajo comentario para que sea más eficiente en su aplicación práctica. Precisamente, consideramos que la sola eliminación del segundo párrafo del art. 2022 podría generar más inconvenientes debido a que se dejaría a la imaginación de cada uno el parámetro que determinaría la resolución ante una contravención de un derecho personal frente a uno real. Por consiguiente, si se propusiera la eliminación de dicho artículo, sostenemos que aquella tiene que ser total, de modo que en situaciones donde exista una contravención de derechos reales y/o derechos de distinta naturaleza, estos se resolverán aplicando principios registrales ya consagrados, como el de prioridad registral.

Referencias

^[1] Tuesta, F. (2022). Características y aplicación de los principios registrales. Diálogo con la Jurisprudencia, 290, 216-238. Recuperado en: https://www.academia.edu/93794226/Caracter%C3%ADsticas_y_aplicaci%C3%B3n_de_los_principios_registrales.

^[2] En específico, la normativa correspondiente es la regulada por el Código Civil y por el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos N°126-2012-SUNARP-SN.

^[3] Villaro, F. (1999). Elementos de derecho registral inmobiliario. Calificación registral (2.ª ed.). Buenos Aires, Argentina: Colegio de Gestores de la Provincia de Buenos Aires.

^[4] Ortiz Pasco, J. (2015). Ley de Expropiaciones: Velasco Resucitó (¡Gracias Humala!). Murió la Calificación Registral (¿Gracias a quién?). IUS ET VERITAS, 24(51), 124-133. Recuperado a partir de https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/15656

^[5] Ortiz Pasco, J. A. M. (2020). La calificación registral: ¿Dónde estamos? [Tesis de maestría, Universidad de San Martín de Porres]. Repositorio USMP. https://hdl.handle.net/20.500.12727/6290

^[6] Gonzales Barrón, G. (2015-2016). Bases Fundamentales del Derecho Registral. Anuario Iberoamericano de Derecho Notarial, 4-5, 124-154. Recuperado de https://www.notariado.org/liferay/c/document_library/get_file?folderId=13807670&name=DLFE-222969.pdf

^[7] SCOTTI, Edgardo O. 1980 “Derecho registral inmobiliario”, Editorial Universidad, Buenos Aires, p. 234.

^[8] Cervantes, R. (2020). Seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario [Segundo puesto en concurso de ensayos]. Poder Judicial del Perú. https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/6ab51a004f03417fad8bbd6976768c74/SEGUNDO+PUESTO+RENE+CERVANTES+SEGURIDAD+JURIDICA++TRAFICO+INMOBILIARIO.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=6ab51a004f03417fad8bbd6976768c74

^[9] De acuerdo con el Tribunal Constitucional en el Expediente N°01607-2013-PA/TC, el Registro de Propiedad Inmueble debe cumplir con tal finalidad para procurar la máxima transparencia y certeza de la transferencia de bienes.

^[10] Pizarro Aranguren, L. (1994). Reflexiones sobre el libro de registros públicos del Código Civil. THEMIS Revista De Derecho, (30), 221-229. Recuperado a partir de https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/themis/article/view/11445

^[11] Velásquez, R. (2016). Interpretación del artículo 2022 del Código Civil en el VII Pleno Casatorio: Notas críticas a la técnica interpretativa. Gaceta Civil & Procesal Civil, (39), 319-332. https://www.academia.edu/26236051/La_interpretación_del_art_2022_CC_en_el_VII_Pleno_Casatorio

^[12] Ariano Deho, E. (2016). El embargo castigado: consideraciones (ya) inactuales sobre un viejo problema tratado de superar con el VII Pleno Casatorio Civil (Sentencia de Casación No. 3671-2014-Lima). IUS ET VERITAS, 24(52), 161-192. Recuperado a partir de https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/16378

^[13] Tuesta, F. (2017). El embargo como medida cautelar para futura ejecución forzada. En Nombre del Editor (Ed.), Las medidas cautelares en el proceso civil (pp. 163-181). Lima: Editorial Ubi Lex Asesores. Recuperado de https://www.academia.edu/33992286/El_embargo_como_medida_cautelar_para_futura_ejecuci%C3%B3n_forzada?sm=b