Escrito por Gabriel Ccopa Enciso, estudiante de pregrado de la Facultad de Derecho PUCP
Se nos ocurre el siguiente caso: María firma un contrato de compraventa de un inmueble con Merve. Se reúnen en una notaría para concluir la minuta que transfiere la propiedad de dicho inmueble a Merve. Días después, María, desesperada por su pésima situación económica, oferta el mismo inmueble a Lucas quien acepta sorprendido por el accesible precio. Firman la minuta en la notaría para luego perfeccionarla en escritura pública que confiere mayor seguridad jurídica al acuerdo.
Posteriormente, María decide transferir el mismo inmueble a su amiga Inna a través de un contrato de permuta inmobiliaria. Un mes después de este hecho, Merve decide mudarse al inmueble que supuestamente enajenó por el contrato de compraventa celebrado con María, pero grande es su sorpresa cuando al llegar a inspeccionarlo para planear su mudanza ve a dos personas, Lucas e Inna, discutiendo sobre la propiedad del inmueble en la puerta del mismo.
Resulta que los tres habían celebrado contratos de transferencia de inmuebles con María en diferentes momentos. Merve les muestra la minuta que contiene el contrato de compraventa; Lucas les muestra la Escritura Pública de compraventa que prontamente inscribirá en Registros Públicos; Inna exhibe el contrato de permuta inmobiliaria. Merve, al percatarse de que la fecha de los documentos presentados por los otros dos es posterior al de su contrato, argumenta que, como ella tiene el acuerdo más antiguo, ella es la propietaria del inmueble por orden de prelación.
¿Qué tan cierto es el argumento de Merve? ¿Qué término contempla el Código Civil para tipificar la situación de conflicto que se acaba de describir? ¿Qué mecanismos tiene el sistema de transferencia de inmuebles peruano para resolverlo? ¿Todos los tipos de transferencia de inmuebles requieren obligatoriamente de una formalidad específica o no es así?
Posicionándonos en un escenario distinto al anterior, si Pedro realiza por escritura pública una donación de un inmueble a Mirtha e inscriben esa escritura pública en Registros Públicos, pero tan solo tres semanas después de eso pretende revocar dicha donación, ¿es pertinente el uso de la figura de la revocación para cesar el efecto jurídico de la Escritura Pública inscrita argumentando la causal por vicios de la voluntad? ¿Qué causales se deben emplear? ¿Puede revocarse una donación unilateralmente o se necesita la aprobación de la parte beneficiada? ¿Se requiere alguna formalidad específica para ello? Todas estas interrogantes se abordarán en el presente texto.
Ahora bien, será útil recordar las formas de transferencia de inmuebles regulado en nuestro ordenamiento jurídico. Así, hay distintas modalidades reconocidas en el Código Civil por las que se puede lograr esto: compraventa, anticipo de herencia, permuta, donación, etc. En principio, y como regla general para la transferencia del inmueble, se reconoce el esquema consensual como suficiente para trasladar la propiedad de una persona a otra por medio de una fuente de obligaciones como un contrato.
De esta forma, se asemeja al sistema francés cuando se refiere a la consensualidad, es decir, la transferencia se hace efectiva a partir de las obligaciones contraídas por el consenso entre las partes. En palabras de Planiol y Ripert (1988), el sistema consensual dictamina que todo derecho real surge a partir de este mero consentimiento entre las partes. Asimismo, si bien es cierto que la tradición (por ejemplo, entrega del inmueble) no carece de relevancia en la transferencia, ésta no genera dominio sobre el inmueble, sino que serviría para poner al adquirente en una posición eficaz de servirse de la cosa, por ende, “la obligación nace y muere sin solución de continuidad”.
En su versión original el artículo 1138 del Code Civil dictaba literalmente: “L’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes.Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l’instant où elle a dû être livrée, encore que la tradition n’en ait point été faite(…)”. Esta norma establecía que el acuerdo que genera la obligación de entregar la cosa hace propietario al entonces acreedor de forma inmediata sin necesidad de otro elemento adicional como la tradición.
Si bien es cierto que con la Ordenanza N° 2016-131 del 10 de Febrero de 2016 se realizaron modificaciones relevantes en muchos artículos del Code Civil incluyendo justamente una reforma radical del mencionado artículo 1138, la esencia consensualista se ha resguardado en gran medida en otras normas como en el artículo 1196 del reformado Code Civil: “En los contratos que tienen por objeto la enajenación de la propiedad o la transmisión de otro derecho, la transmisión se produce en el momento de la celebración del contrato (…) La transmisión de la propiedad implica la transmisión de los riesgos de la cosa”. Para el jurista francés Remy Cabrillac (2016), los objetivos fundamentales de la reforma a partir de esta Ordenanza son dos: la adaptación del derecho de los contratos francés tanto a las nuevas necesidades económicas cuanto a las nuevas necesidades sociales. Esto, desde la perspectiva económica, se dará a través de una organización de la negociación contractual y favorecimiento de la flexibilidad contractual, mientras que, desde la perspectiva y necesidad social, pretende una mayor protección a la parte más débil y la consagración de la teoría de la imprevisión.
Por otro lado, si bien, como puntualiza Vidal Ramos (2011), el sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es en gran medida producto de la influencia jurídica francesa por la que se adoptó el sistema espiritualista o consensualista que se originó en dicho país, el Derecho alemán también ha sido parte del desarrollo del sistema de transferencia de propiedad de inmuebles en nuestro país.
El artículo 94 del BGB alemán indica que la parcela de tierra (Gründstuck) tiene como componentes esenciales todas las cosas firmemente unidas al suelo, especialmente, edificios (Gebaüde). Nótese cómo para el Derecho Alemán hay una diferenciación en la clasificación de bienes entre “Grundstücke” (parcelas de tierra,fincas pero que hace referencia a la generalidad de bienes inmuebles) y “bewegliche Sache” (referente a los bienes muebles) mientras el sistema jurídico peruano hace una diferenciación más explícita: bienes muebles y bienes inmuebles.
Luego, el artículo 873 del BGB alemán señala lo siguiente: “Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (…) ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich (…)”. La transferencia (Übertragung) de la propiedad que reposa sobre la parcela de tierra (Eigentums an einem Grundstück) necesita obligatoriamente del acuerdo entre las 2 partes que pactan dicho acuerdo y también de la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad (Eintragung in das Grundbuch) que tiene el papel similar al de Registros Públicos en el Perú, por lo que a partir de esa inscripción se genera un mecanismo de publicidad erga omnes.
Fernández Salas(2014) ha sintetizado en un esquema el proceso de transferencia de un bien inmueble en el sistema de transferencia de propiedad alemán y señala que se requieren tres actos separables y obligatorios: (1) un negocio jurídico del que surgen obligaciones entre las partes (Verpflichtungsgeschäft); (2) un negocio de disposición que tiene efectos reales como, por ejemplo, hacer entrega del bien inmueble (Verfügungsgeschäft)y (3) la correspondiente inscripción del negocio jurídico en el Registro de la Propiedad alemán o registros públicos (Eintragung).
Si bien cabe recordar que, siguiendo el esquema espiritualista francés, en el Perú no es obligatoria la inscripción en Registros Públicos para la transferencia de inmuebles y que, por regla general, solo basta la obligación de enajenar un inmueble para ser propietario, se hace amplio hincapié en la importancia de la seguridad jurídica que provee la publicidad en Registros Públicos de una propiedad inmueble a tal punto que en el supuesto jurídico de concurrencia de acreedores por medio del artículo 1135 del Código Civil los contratos válidos pactados pueden devenir en ineficaces a pesar del acuerdo o contrato que hubo entre el deudor y los acreedores concurrentes como castigo por no haber optado por una publicidad adecuada de la transferencia del inmueble y, a su vez, el acreedor concurrente que haya tenido mayor diligencia con respecto a una responsable publicidad es premiado a través del reconocimiento de su derecho de propiedad y de la eficacia de su contrato por parte del ordenamiento jurídico.
Es aquí cuando la inscripción en Registros Públicos se convierte en un mecanismo cuasi obligatorio para evitar situaciones legales engorrosas. El sistema peruano incentiva su uso en la transferencia de inmuebles a pesar de no ser necesario.
Después de que ha quedado claro que en el Perú conviven influencias del espiritualismo francés, así como, en menor medida, influencia del sistema jurídico alemán respecto a la transferencia de inmuebles, podremos acercarnos más al tema que fue motivo de la Casación N° 5803-2019 LIMA, es decir, la transferencia de inmueble por donación y su revocación.
Pues bien, según el artículo 949 del Código Civil: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. La influencia del antiguo artículo 1138 del Code Civil es notoria sin duda. Ahora, esta obligación de enajenar puede provenir de un contrato de compraventa, permuta, dación, entre otros, y no se especifica ningún otro elemento para trasladar el dominio tales como realizar la entrega del inmueble o una forma específica, pero como nos estamos enfocando en las vicisitudes en torno a la revocación de un contrato de donación de inmueble es preciso observar que la transferencia de inmuebles por donación se diferencia de otras modalidades tipificadas por el Código Civil.
Prueba de ello es que el artículo 1625 del Código Civil establece que “la donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad”. Es decir, la transferencia de inmueble vía donación tiene una forma prescrita específica que se conjuga perfectamente con los artículos 140.4 y 219.6 del Código Civil referentes a la forma especificada por norma como parte de los elementos de validez del acto jurídico y la sanción de nulidad de dicho acto jurídico en caso no se haga a través de la forma prevista en la ley.
Por ende, tenemos que si bien a través del artículo 949 del Código Civil, la generalidad de los tipos de transferencia de inmuebles no se supedita a una forma ad solemnitatem, es decir, una forma prescrita por ley, se presenta una excepción con respecto a la transferencia de inmueble por donación que, a través del artículo 1625 del Código Civil, sí contiene una formalidad necesaria, la escritura pública, para que dicho contrato de transferencia no sea pasible de nulidad por ley.
Ahora bien, la casación N° 5803-2019 LIMA plantea una situación que se relaciona con las dudas surgidas anteriormente. Todo ello basado en hechos ocurridos entre los años 2013 y 2016. Los antecedentes y hechos materias de esta casación se retrotraen al 12 de setiembre de 2013. Ese día la señora Carmen Cornejo transfirió, a través de Escritura Pública de donación y usufructo, su derecho de propiedad de un inmueble a Olga Cornejo y Héctor Álvarez.
No obstante, el 17 de diciembre de 2013, es decir, poco más de tres meses después, la misma señora Carmen envió una carta notarial a los beneficiados donatarios del contrato de donación contenido en su respectiva Escritura Pública con el objetivo de revocar la misma porque, según argumentaba, dicha escritura presentaba vicios de voluntad tales como el error, dolo y engaño. Luego, sin haberse previsto aparentemente ningún otro hecho de relevancia jurídica adicional, transcurrieron 3 años y el 13 de setiembre de 2016, la señora Carmen Cornejo cedió derechos, acciones y ejecutó la transferencia del inmueble en favor de Jesús Hernán Vivanco.
A partir de aquí surgen más dudas: ¿La carta notarial de Carmen Cornejo, por la que manifestaba su pretensión de revocar la Escritura Pública inscrita en Registros Públicos que declaraba la donación del inmueble en favor de Olga y Héctor tuvo realmente algún efecto jurídico? ¿Carmen Cornejo recuperó la propiedad del inmueble a partir de dicha carta notarial? ¿Ella tenía legitimidad para celebrar un contrato de donación de dicho inmueble con Jesús Hernán? ¿Este último se convirtió en el nuevo titular de los derechos, acciones y propiedad del inmueble?
Posteriormente a la cesión y transferencia de inmueble que recibió por parte de Carmen Cornejo, Jesús Hernán Vivanco presentó una demanda de nulidad de acto jurídico contra la escritura pública registrada públicamente y celebrada el 12 de setiembre de 2013 entre Carmen y Olga y Héctor porque verificó que la primera no figuraba como propietaria del inmueble en Registros Públicos lo que ponía en riesgo el contrato de cesión de derechos y acciones y la transferencia del inmueble ya que Carmen no tendría el poder ni la legitimidad para ceder en lo absoluto.
La resolución 1 del 3° Juzgado Civil Especializado de Lima, plasmado en el expediente 00383-2018-0-1801-JR-CI-03, declaró improcedente su demanda bajo 2 argumentos: en primer lugar, Carmen no podía ceder parte o la totalidad de la propiedad del inmueble sub Litis porque ya había donado su derecho de propiedad a Olga y Héctor años atrás, es decir, el contrato entre Carmen y Jesús Hernán no tiene eficacia jurídica. En segundo lugar, aplicando lo estipulado en el artículo 220 del Código Civil concluye que Jesús Hernán no presenta ninguna vulneración o amenaza de vulneración de algún derecho intersubjetivo que posea ya que no tiene legitimidad para obrar en el sentido de que no hay base jurídica para que él, como tercero con interés, interponga demanda de nulidad de un contrato ajeno porque, como se mencionó líneas arriba, no hubo una efectiva transferencia del inmueble en tanto Carmen no tenía dicha titularidad del derecho de propiedad. Es decir, dicho contrato de cesión entre Carmen y Jesús Hernán es ineficaz de todo efecto jurídico y, por lo tanto, no se ha modificado la esfera jurídica subjetiva de Jesús Hernán y es por estas razones que se declara improcedente la demanda.
Por las mismas razones la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima confirma la resolución de primera instancia explicada líneas arriba: “En ese sentido y por estos fundamentos, se concluye que el actor no ostenta legitimidad para interponer la demanda formulada; fundamentos por los que este Superior Colegiado, considera que no es posible amparar el recurso de apelación interpuesto, debiendo confirmarse la Resolución materia de grado”. Se hace énfasis nuevamente en la legitimidad para obrar como principal argumento para la improcedencia de la demanda.
No obstante, ambas resoluciones no especificaron los dispositivos jurídicos donde se mencionan en un inicio (aunque incompleta y con inexactitudes doctrinarias) la figura de la legitimidad y nos referimos al artículo VI del Título Preliminar del Código Civil y los incisos 1 y 2 del artículo 427 del Código Procesal Civil. Al ser la primera una norma más enfocada en el aspecto procesal debido a que delimita quién puede impulsar, ejercer o contestar en un proceso jurisdiccional civil, algunos juristas consideran que no debería permanecer en el Código Civil debido a que éste resguarda el aspecto material del Derecho Civil a diferencia del carácter eminentemente procesal del Código Procesal Civil. Por ejemplo, Monroy Gálvez (1994) concluye que el artículo VI del Título Preliminar es abstractamente inútil, defectuoso y prescindible del sistema jurídico ya que existen normas del Código Procesal Civil más eficientes mientras que para Priori (2002) esta norma maneja conceptos procesales de manera errónea e inadecuada, generando confusión en su interpretación.
Dicho esto, en las normas de los incisos 1 y 2 del artículo 427 del Código Procesal Civil se mencionan conceptos que determinan causales de improcedencia de una demanda: no presentar interés para obrar o no presentar legitimidad para obrar. Dicho esto, la legitimidad para obrar mencionada en estas normas y en las resoluciones del caso se circunscribe a una identificación en la realidad de la persona que inicia una demanda con la persona abstracta que tiene autorizado acudir o responder a las instancias jurisdiccionales por ley para resguardar determinados derechos de tipo material.
Por otro lado, hay algo que no se ha mencionado en ambas resoluciones respecto a la legitimidad y es hacer un acercamiento al porqué el contrato de cesión de derechos y acciones y transferencia de inmueble entre Jesús y Carmen no es reconocido por el ordenamiento jurídico peruano. Esto es porque se ha dejado de lado el concepto de legitimidad para contratar (o, en general, para disponer de algún derecho) que ya no está relacionada dentro de un proceso jurisdiccional a diferencia de la legitimidad para obrar, sino que se enfoca en el ámbito de las situaciones jurídicas subjetivas que se puedan dar en la esfera privada.
Según Rómulo Morales Hervias (2005), la legitimidad para contratar es” la competencia que tiene la parte de disponer o de transferir de las posiciones jurídicas o situaciones jurídicas subjetivas. Se requiere la presencia del instituto de la legitimación como requisito de las partes contratantes a fin de que el contrato pueda surtir efectos jurídicos. La consecuencia jurídica en el caso de que falte la legitimación será la ineficacia y no la invalidez”. Con respecto a este último aspecto concerniente a qué casos debe aplicarse la nulidad y anulabilidad (invalidez) y en qué otros casos se debe aplicar la ineficacia, el VIII Pleno Casatorio Civil hace una acotación para una mejor diferenciación entre éstas analizando la Casación N° 3006-2015-JUNÍN por el que se debía determinar si un acto jurídico de disposición de bienes de la sociedad de gananciales en el que participó solo un cónyuge como parte sin participación del otro cónyuge es nulo, anulable o ineficaz y bajo qué fundamentos.
El VIII Pleno Casatorio Civil de 2019 concluyó que dicha situación correspondía a un esquema sancionatorio de ineficacia en tanto se tienen todos los elementos de validez del artículo 140 pero no se tiene realmente la titularidad sobre el bien, provocando que un tercero afectado que sí posee o, en el caso de una sociedad de gananciales, comparte la titularidad pueda ejecutar una acción de inoponibilidad contra el acuerdo. Es decir, nos encontramos frente a la sanción de ineficacia por falta de legitimidad debido a que un cónyuge no es el verdadero titular del bien social sino lo es la totalidad de la sociedad de gananciales a menos que un cónyuge haya brindado el poder de representación al otro cónyuge para disponer de los bienes sociales según el artículo 315 del Código Civil. La excepción a esta conclusión es aquella en el que las partes, a sabiendas de que el bien es de la sociedad de gananciales, celebraron un contrato de disposición de los bienes sociales; en esta situación, al haber un afán de perjudicar el patrimonio de la sociedad de gananciales, se aplicará la sanción de nulidad del acto jurídico. Se puede sostener a partir de esto que la sanción a todo acto jurídico en el que una parte carece de legitimidad es la ineficacia, salvo que ambas partes sepan de la causal de legitimidad, por lo que se aplicará la nulidad (invalidez).
En el caso previsto, Jesús Hernán carece de legitimidad para obrar , es decir, legitimidad de acudir a las instancias jurisdiccionales civiles para demandar nulidad del contrato de donación entre Carmen y Olga y Héctor en tanto, a su vez, su “derecho” de propiedad aparentemente vulnerado surgió a partir de un contrato de cesión y transferencia en el que la parte transferente, Carmen, carecía de legitimidad, es decir, legitimidad para contratar, por lo que dicho contrato contenido en la minuta de transferencia sobre el inmueble es ineficaz (no inválido) por las razones esgrimidas en el anterior párrafo.
Como consecuencia, la legitimidad se configura como un requisito indispensable para pretender la anulación de un contrato, ya sea como parte o como tercero que legalmente tiene interés. Sin embargo, ¿es la demanda de nulidad la vía legal idónea para pretender dejar sin efectos jurídicos un contrato de donación? ¿En qué circunstancias sería posible ello? ¿Se puede revocar una donación por las vías causales de nulidad y anulabilidad o el ordenamiento jurídico peruano ya tiene su propia vía diferenciada para lograr dicho objetivo?
El demandante Jesús Hernán Vivanco presentó el recurso de casación bajo la causal de infracción normativa de los artículos 1206 y 1211 del Código Civil, los cuales se refieren a la definición de la cesión de derechos y su alcance, respectivamente. Estos artículos se encuentran enmarcados dentro del Título VIII del Código Civil referido a la transmisión de las obligaciones.
Regresando al análisis de la donación celebrada entre Carmen y los donatarios Olga y Héctor de fecha 12 de setiembre de 2013, de acuerdo a la Exp. N° 246-89 La Libertad de la Ejecutoria Suprema del 12 de diciembre de 1990: “La donación constituye un acto de liberalidad entre vivos, bilateral, solemne y con efectos inmediatos a la fecha de su celebración”. Sin embargo, Ortega (2008) discrepa en gran medida con esta aseveración pues se refiere a la donación como un contrato unilateral y no como un acto ya que se requiere de la conjunción de voluntades para su realización, característica propia de los contratos.
En lo que sí concuerda es en que la donación reviste liberalidad por parte del donante. Esta liberalidad se configura en la voluntad de éste en beneficiar patrimonialmente al donatario. Por ende, hay facultades de “poder” revocar y estado de sujeción del donatario a dicha facultad ante determinadas causales. Esto quiere decir que Carmen sí podría tener capacidad para revocar la donación, pero no de manera espontánea o unilateral. Entonces, ¿bajo qué presupuestos se puede optar por la revocación?
El 16 de diciembre de 2013 la señora Carmen envió una carta notarial a los donatarios, Olga y Héctor, comunicándoles sobre la revocación del contrato de donación debido a que alega haber vicios de voluntad como error, dolo y engaño. Sin embargo, según el artículo 1637 del Código Civil, “el donante puede revocar la donación por las mismas causas de indignidad para suceder y de desheredación” y, siguiendo con lo mencionado, las causas de desheredación y de indignidad para suceder señaladas anteriormente se encuentran en los artículos 744, 745, 746,747 y 667.
Importante es hacer énfasis en lo que afirma Lohmann en su comentario al artículo 1637 del Código Civil: “(…) Queda implícito del texto de la norma que el revocante debe expresar la causal en que se basa. La revocación sin expresión de causa, o que se apoye en causa que no sea de indignidad o de desheredación, carece de validez”. Esto nos lleva a la conclusión de que la causa de revocatoria esgrimida por Carmen (vicios de la voluntad) en su carta notarial no calza con las únicas causas que la ley dicta para efectuar la revocatoria: las mismas causas de indignidad para suceder y de desheredación.
Asimismo, la Casación N° 2202-01-Lima reafirma la aseveración de Lohmann y añade: “(…) no será válida aquella revocación que no se encuentre fundada en dichas causales, ni podrá estar sustentada en la invocación de figuras de naturaleza jurídica distinta a la de la revocación, como son la nulidad, la rescisión y la resolución, que no constituyen ni siquiera efectos de aquella”. Éste es un dato relevante si se toma en cuenta que la señora Carmen pretendió revocar, a través de una carta notarial, la escritura de donación inscrita en Registros Públicos celebrada entre ella y Olga y Héctor bajo el argumento de que dicha escritura pública adolecía de vicios de la voluntad como el error, dolo y engaño.
He aquí el detalle porque si bien la Sala Suprema efectivamente señaló que dicha pretensión de revocación planteada por Carmen no tuvo efecto jurídico alguno, lo hizo bajo el fundamento de que esa carta notarial no presentaba las formalidades previstas por ley. Siguiendo el argumento de la Sala Suprema, se debe recordar que la donación de inmueble es un contrato que requiere de una forma específica, la escritura pública, bajo sanción de nulidad en concordancia con lo establecido en el artículo 1625 del Código Civil.
Por lo que estamos ante un acto jurídico ad solemnitaten. Ciertamente el Código Civil no plantea si la revocación de donación de inmueble debe tener una formalidad específica, pero, de acuerdo con Lohmann, se tendría que aplicar lo dispuesto en el artículo 1413 del Código Civil que indica que “las modificaciones del contrato original deben efectuarse en la forma prescrita para ese contrato”. Usando el contenido de este artículo, dado que la donación de inmueble tiene una forma prescrita o formalidad ad solemnitaten, su revocación también tendría que seguir la misma formalidad para lograr el efecto contrario: la eliminación de los efectos jurídicos del contrato de donación.
En adición a ello, el artículo 1640 del Código Civil prescribe que el efecto de la revocación no tendría lugar a menos que el donante comunique de dicha revocación al donatario o a sus herederos dentro del plazo de 60 días después de la donación. Aparentemente, Carmen solo hizo esto último mas no ha revocado la donación por escritura pública, a través de las formalidades, como dictamina el artículo 1637 del Código Civil en concordancia con el artículo 1413 del Código Civil que se expusieron líneas arriba, por lo que esa carta notarial de “revocación” enviada a Olga y Héctor carece de efectos. Dicho esto, los efectos de la donación original siguen vigentes.
En suma, para lograr la revocación de un contrato de donación Carmen debería haber realizado dos acciones previstas en los artículos 1637 y 1640 del Código Civil: revocar la escritura pública siguiendo la misma formalidad con la que se hizo efectiva la donación y comunicar esta revocación de manera indubitable a los donatarios o sus herederos dentro del plazo de 60 días para que la revocación produzca efecto. Carmen solo se limitó a comunicar acerca de la revocación a los donatarios vía carta notarial por lo que no cumple con lo previsto por ley y tampoco realizó la comunicación indubitable de revocación dentro del plazo establecido, sino que lo hizo poco más de 90 días.
A todas luces, Carmen incumplió todas las disposiciones necesarias para revocar la donación y jamás pudo recuperar su derecho de propiedad del inmueble sub litis. Esto es lo que argumenta la Sala Suprema que casó de manera apropiada, pero hay un detalle adicional que se abordó ligeramente líneas arriba: ¿fue pertinente la causal por vicios de la voluntad a través del error, dolo y engaño que fue invocada por Carmen para la revocación de la donación?
Según lo indicado por Lohmann y la Casación N° 2202-01-Lima que señalan que las causales previstas en el artículo 1637 del Código Civil para la revocación de la donación son las mismas que las de desheredación o de dignidad y que no es posible invocar revocación por figuras jurídicas distintas a las mencionadas tales como rescisión, resolución o nulidad, Carmen no ha cumplido con estos parámetros ya que ella fundamentó su revocación en base a causales de anulabilidad, es decir, por vicios de la voluntad descritos en los artículos 201, 210 y el inciso 2 del artículo 221 del Código Civil.
Por lo tanto, incluso si Carmen hubiera hecho efectiva la escritura pública de revocación y hubiera informado indubitablemente a Olga y Héctor dentro del plazo de 60 días, ésta carecería de base jurídica al no estar fundamentada en las causales de desheredación o de dignidad prescritas en los artículos 744,745,746 y 667 del Código Civil.
Hubo una confusión en la aplicación de los conceptos jurídicos: la nulidad del contrato contenido en una escritura pública de donación es viable pero únicamente en el estado de la invalidez (y la mal planteada inexistencia según el Código Civil) cuyas causales están recogidas en los artículos 219 y 220 del Código Civil en conjunto con el artículo 1625 del Código Civil que establece que la donación de bienes inmuebles deben optar por la formalidad de la Escritura Pública bajo sanción de nulidad mientras que la revocación de la donación tiene otros parámetros normativos basados en las causales de desheredación o de indignidad.
Carmen pretendió la revocación basada en criterios de invalidez bajo sanción de nulidad por medio de causales de anulabilidad lo que, a todas luces, resulta un planteamiento jurídico erróneo.
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Casación N° 2202-01-LIMA
Casación N° 3006-2015-JUNÍN
Casación N° 5803-2019 LIMA
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