Por Javier Enrique Echevarría Calle,
abogado del Tribunal Registral y miembro de la Red de Capacitadores Registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).
Sumario: 1. Introducción. 2. La prescripción adquisitiva de dominio como modo de adquisición originario de la propiedad. 3. Usucapión liberatoria e hipoteca: un rápido repaso a la doctrina nacional. 4. La calificación registral de la sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio. 5. Reflexiones sobre el emplazamiento del titular del derecho inscrito como elemento para resolver la cuestión planteada. 6. Referencias bibliográficas.
- Introducción
En el ordenamiento jurídico peruano parece superado el debate respecto al carácter declarativo de la sentencia de prescripción adquisitiva de dominio o usucapión. Al menos así es asumido tanto por un importante sector de la doctrina nacional (Gonzales Barrón 2021, pp. 222-224; Ramírez Cruz 2017, p. 310; y otros) como por la jurisprudencia de nuestra Corte Suprema de Justicia de la República (véase, por ejemplo, la Casación 6610-2019 Lima).
Sin embargo, a falta de norma expresa, queda por resolver si la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio autoriza, además de la cancelación del asiento registral del antiguo dueño (artículo 952 del Código Civil o CC de 1984), la liberación de aquellas cargas o gravámenes que puedan afectar el bien prescrito; en particular, las hipotecas.
Con eso en mente, abordaremos si la declaración de propiedad obtenida por el usucapiente en un proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio resulta ser título suficiente para que el Registro cancele las inscripciones de las hipotecas existentes sobre el inmueble adquirido.
2. La prescripción adquisitiva de dominio como modo de adquisición originario de la propiedad
Entre las diversas clasificaciones ensayadas por la doctrina para explicar las modalidades que dan lugar a la adquisición del derecho de propiedad – y en general, otras situaciones jurídicas – existe una vinculada al tema que nos convoca. Nos referimos a aquella que los divide según se trate de un modo de adquisición a título originario o derivado.
La distinción entre ambas modalidades puede sintetizarse en los siguientes términos:
[…] las primeras se refieren a aquellas adquisiciones que no encuentran su justificación en la propiedad anterior de otro sujeto, sino que se constituyen ex novo en función de un hecho determinado; las segundas (adquisiciones a título derivado) presuponen la propiedad anterior de otro sujeto, por lo tanto, su transmisión desde la esfera jurídica del transferente a la del adquirente (Paolini 2011, p. 547).
Partiendo de esa premisa parece inobjetable que la prescripción adquisitiva de dominio regulada en los artículos 950 y siguientes del CC vigente es un modo de adquisición originario al no fundarse en el título del dueño precedente sino en la comprobación judicial[1], notarial o administrativa, en los casos así regulados, de que la posesión invocada por el interesado satisface los requisitos exigidos para la declaración de propiedad.
Pero este planteamiento, en apariencia sencillo e inocuo, puede acarrear algunas consecuencias drásticas. Por ejemplo, la naturaleza originaria de la adquisición por prescripción adquisitiva de dominio permitiría al usucapiente reputar ineficaces – por falta de legitimación – los actos de disposición o gravamen celebrados por el propietario precedente sobre el bien.
Bajo esa lógica, simple pero sugestiva, la usucapión es apta para producir simultáneamente un efecto adquisitivo y otro liberatorio. Esto es, primero, la adquisición del derecho de propiedad en cabeza del prescribiente y, segundo, la liberación del bien de aquellas cargas o gravámenes, incluso hipotecas, que lo afecten.
En realidad, este segundo efecto se vincula a un fenómeno conocido por la doctrina, el de la llamada usucapión liberatoria, usucapión de la libertad o usucapio libertatis entendida como “la posibilidad que tiene el usucapiente, que ha poseído la cosa como libre, de adquirir la propiedad libre de los derechos reales menores de terceros y de cualquier carga posible que pese sobre ella” (Balestra 2012, p. 509).
Precisamente este pretendido efecto liberatorio de la usucapión, de admitirse en el ordenamiento peruano, trae como correlato que la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva de dominio extinga las hipotecas que graven el inmueble usucapido.
3. Usucapión liberatoria e hipoteca: un rápido repaso a la doctrina nacional
A decir verdad, un rápido repaso permitirá al amable lector constatar que el tema tratado no es novedoso en la doctrina nacional. En efecto, ya uno de los primeros comentaristas del CC de 1852, el jurista arequipeño Toribio Pacheco, había escrito a propósito que:
La prescripción tiene entonces los caracteres de cosa juzgada, la fuerza de una sentencia, y es bien sabido que esta tiene siempre fuerza retroactiva. Y si el que ha ganado la prescripción es reputado propietario desde que principió á poseer, se deduce lógicamente que el fundo prescrito no será responsable de las hipotecas con que lo hubiese gravado el antiguo propietario, sea antes de principiar la posesión, sea después de principiada (1872, p. 233).
Pero pronto esta doctrina hubo de enfrentarse a los cambios operados en nuestra legislación civil, entonces plagada de hipotecas ocultas y generales, por la adopción de un régimen hipotecario articulado bajo los principios de especialidad y publicidad. Me refiero a la ley de enero de 1888 que estableció el Registro de la Propiedad Inmueble para “dar seguridades á los que contraten sobre las propiedades inmuebles”.
Así, esta ley no sólo dispuso la inscripción registral de las hipotecas y cualquier derecho real que grave el inmueble, sino también de los títulos traslativos de dominio así como de toda providencia o resolución ejecutoriada que destruya o limite el derecho de libre disposición del propietario (artículo 3); asimismo estableció que no podía oponerse a tercera persona el dominio total o parcial, derechos reales, hipotecas, ni los demás títulos de derechos especificados en los artículos 3 y 4, si no estaban debidamente registrados (artículo 7).
Posteriormente el CC de 1936, luego de ratificar el carácter inscribible en el registro donde esté ubicado cada inmueble de los actos y contratos de constitución, declaración, transmisión, extinción o modificación del derecho de propiedad y derechos reales sobre inmuebles (artículo 1042 numeral 1), agregó que para oponer derechos sobre inmuebles a quienes también tuviesen derecho sobre ellos, era preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone (artículo 1050).
Es por ello que, con base en estas reglas nacidas de la introducción en el Perú de un registro jurídico destinado a publicitar la propiedad territorial, así como las cargas y gravámenes existentes sobre ella, Jorge Eugenio Castañeda opinó sobre la tesis liberatoria fundada en el carácter originario de la adquisición:
A pesar de que la prescripción es modo originario de adquirir. Repetimos: esta solución, que la doctrina acepta uniformemente, está reñida con la doctrina del Registro de la Propiedad Inmueble, en cuanto, por lo general, se exige que todo derecho real para surtir efectos contra terceros, debe estar inscrito; y en cuanto a la hipoteca la inscripción importa un requisito de carácter constitutivo conforme al art. 1013 inc. 2.° del cód. civ. La hipoteca sólo se reputará existente en cuanto esté inscrita. El acreedor hipotecario contrató con quien en el registro aparece con derecho inscrito y en el cual se localizó el gravamen. Por tanto, el usucapiente deberá responder de la hipoteca registrada durante el curso de la prescripción (1973, pp. 476-477).
En fin, ya bajo el CC vigente – que dedica uno de sus libros (el IX) a los Registros Públicos – se ha apuntado que, pese la tentación por responder afirmativamente la cuestión planteada a causa del carácter originario de la adquisición por usucapión:
El problema se resuelve, pues, en mérito a los principios generales, sin necesidad de explicaciones teóricas, esto es, descartando que la usucapión conlleve la extinción automática de los derechos reales menores. Esta última afirmación permite deducir que en el caso de los derechos reales no posesorios (por ejemplo: la hipoteca), la solución implicaría que la usucapión no produzca el efecto automático de extinguirla (Gonzales Barrón 2021, p. 228).
Como se ve de este resumen, actualmente resulta difícil para la doctrina nacional adherirse a la tesis de que la sentencia de prescripción adquisitiva de dominio cancela automáticamente las hipotecas inscritas sobre el inmueble; razones de seguridad del tráfico a favor de los titulares de un derecho real de garantía que, además de conferir los derechos de persecución, preferencia y venta judicial, no implica posesión alguna del bien abonan para rechazar lo escrito por Pacheco en un tiempo y ambiente jurídico muy diferentes.
No obstante, existen otras razones estrechamente vinculadas a la calificación registral que llevan igualmente a descartar la posibilidad que el Registro apareje a la sentencia de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio un inmediato extintivo de las hipotecas.
4. La calificación registral de la sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio
Como documento judicial que es, la sentencia de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio será calificada en sede registral conforme a lo establecido en el artículo 2011 segundo párrafo[2] del CC de 1984, el precedente de observancia obligatoria[3] (POO) aprobado en el 5° Pleno del Tribunal Registral y la Directiva 02-2012-SUNARP-SA[4].
Bajo tales parámetros, la calificación registral de toda sentencia judicial – y la que declara la propiedad por usucapión no es la excepción – implica el examen de los siguientes aspectos: (i) las formalidades extrínsecas del parte judicial; (ii) el carácter inscribible del acto materia de rogatoria; y (iii) la adecuación del título con el antecedente registral.
Particular importancia para el caso de la declaración judicial de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio de bienes inscritos reviste su adecuación con el antecedente registral, pues ella se traducirá en la convicción de que el bien adquirido se identifica con todo o parte del inscrito en la partida vinculada y que en el proceso judicial se demandó o emplazó al titular con derecho de propiedad inscrito. Así se deduce del POO[5] aprobado en el 27° Pleno y precisado[6] en el 177° Pleno del TR.
Por tanto, si del estudio de los partes judiciales presentados se verifica que el proceso no se siguió contra el titular registral del inmueble, las instancias registrales deberán ponerlo en conocimiento del magistrado, solicitando la aclaración o información complementaria que subsane la inadecuación. Y únicamente si el juez reitera su mandato de inscripción, sin que a juicio del registrador se haya efectuado la aclaración respectiva, se extenderá la inscripción correspondiente, dejando constancia de ello el registrador en el asiento registral.
5. Reflexiones sobre el emplazamiento del titular del derecho inscrito como elemento para resolver la cuestión planteada
Ahora bien, la comprobación registral de que el titular registral, cuyo derecho de propiedad inscrito perderá vigencia tabular con la inscripción de la sentencia de prescripción adquisitiva de dominio, fue demandado o emplazado en el proceso es una consecuencia que desciende de la aplicación de los principios de tracto sucesivo y legitimación (artículos 2015[7] y 2013[8] del CC) en el procedimiento de calificación registral.
A una conclusión similar arriba la siguiente doctrina expresada por la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de España en su Resolución del 6 de noviembre de 1991:
Como es principio básico en nuestro sistema registral la exigencia de previa inscripción a favor de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto que se pretende inscribir (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); y que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, de manera que en tanto no medie el adecuado consentimiento de su titular o la oportuna resolución judicial dictada en proceso declarativo directamente entablado contra aquél, nada puede hacerse constar en el Registro que comprometa las titularidades que aquéllos proclaman o menoscaben su respectiva eficacia (artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria y 140 de su Reglamento), no procede sino confirmar la denegación de la inscripción pretendida en el folio abierto a fincas que aparecen inscritas en favor de un tercero – la Sociedad – que no consta que haya sido parte en el procedimiento seguido.
Concordamos con la opinión arriba transcrita sobre la necesidad que el titular registral participe en el procedimiento destinado a cancelar su derecho inscrito, al menos mientras no haya norma que establezca algo diferente para el caso concreto[9].
Es por ello que, en nuestro concepto, ante la ausencia de una norma que disponga expresamente la extinción de las hipotecas u otros gravámenes en virtud de la sentencia de usucapión, el principal obstáculo que surge en la calificación registral para admitir ese efecto liberatorio consiste en que como regla general los titulares de las cargas y gravámenes no son parte del proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio. Esto nos lleva a razonar, por ejemplo, que aún en aquellos procesos de prescripción adquisitiva donde el juez haya resuelto la cancelación de las hipotecas inscritas sin haberse emplazado a los acreedores hipotecarios, las instancias registrales están autorizadas para objetar la inscripción y pedir la aclaración respectiva.
Esta precisión adquiere especial importancia porque, mediante Resolución 672-2020-SUNARP-TR-L del 26 de febrero de 2020, el TR rechazó un pedido de cancelación de hipoteca fundado en una declaración judicial de prescripción adquisitiva de dominio porque “de la revisión del antecedente registral que diera mérito a la mencionada prescripción adquisitiva de dominio, se verifica lo señalado por la registradora, en el sentido que no obra mandato judicial que disponga la cancelación de la hipoteca que recae sobre el bien” (fundamento jurídico 8).
Creemos que la decisión del colegiado administrativo, aunque correcta, debe complementarse con lo expresado líneas arriba; esto es, que para proceder con la inscripción de la cancelación de hipoteca, de haberlo así dispuesto el juez, es necesario que los acreedores hipotecarios hayan sido demandados o emplazados en el proceso de prescripción adquisitiva de dominio.
No en vano al argumento opuesto por la apelante de que la resolución municipal obtenida en un procedimiento administrativo de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio seguido bajo las reglas en el Título V del DS 005-2005-JUS sí importa “la cancelación de cualquier derecho, carga, gravamen u otra circunstancia u obstáculo registral que afecte el dominio del nuevo propietario […]” (artículo 77), se responde en la misma Resolución que es una norma especial cuyo texto exige además: (i) que el titular del gravamen haya sido notificado; y (ii) no se hubiere opuesto a la cancelación (fundamento jurídico 9).
En conclusión, sin la presencia de las circunstancias antes relatadas será muy difícil sostener que el Registro pueda cancelar automáticamente las inscripciones de las hipotecas que recaen sobre el inmueble por el solo mérito de la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio.
[1] Existe acuerdo adoptado por el Tribunal Registral en el 199° Pleno celebrado el 31 de octubre de 2018 descartando la posibilidad de que la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio sea materia de arbitraje.
[2] Artículo 2011 del CC.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
[…]
[3] Calificación de resoluciones judiciales
El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral.
[4] Procedimiento para que los Registradores Públicos soliciten las aclaraciones a los Magistrados del Poder Judicial en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 2011 del Código Civil.
[5] Emplazamiento del titular registral en los procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio
Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo.
[6] Precisión al precedente sobre emplazamiento del titular registral en los procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio
Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará con constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo, ya que la notificación constituye parte de los actos procedimentales cuya responsabilidad corresponde al juez o al notario. Tratándose de predios de propiedad del Estado deberá constar en el acta notarial el emplazamiento a la entidad estatal correspondiente. En este supuesto será suficiente que el notario deje constancia en el acta, que ha cumplido con las formalidades de la notificación personal señaladas en el penúltimo párrafo del artículo 40 del Reglamento de la Ley 27157.
[7] Artículo 2015 del CC.- Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
[8] Artículo 2013 del CC.- El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
[9] Como sucede, por ejemplo, en los supuestos de cancelación por inexistencia del acto causal o de la rogatoria regulados en el artículo 95 del Reglamento General de los Registros Públicos.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
- Balestra, Lorenzo (2012). L’usucapione. En A.A.V.V. Proprietà e diritti reali. Volumen III (pp. 493-514). Turín: Utet.
- Castañeda, Jorge Eugenio (1973). Instituciones de derecho civil. Los derechos reales. Tomo I (cuarta edición). Lima: Talleres Gráficos P.L. Villanueva.
- Gonzales Barrón, Günther (2021). Tratado de derechos reales. Tomo II (cuarta edición). Lima: Jurista editores.
- Pacheco, Toribio (1872). Tratado de derecho civil. Tomo III (segunda edición). Lima: Imprenta del Estado.
- Paolini, Barbara (2011). I modi di acquisto della proprietà a titolo originario. En A.A.V.V. Proprietà e diritti reali. Volumen I (pp. 545-603). Turín: Utet.
- Ramírez Cruz, Eugenio (2017). Tratado de derechos reales (cuarta edición). Tomo II. Lima: Gaceta Jurídica.
