Por Renzo López Franco, asociado del Área Inmobiliaria del estudio Rubio Leguía Normand
Con la intempestiva aparición de la pandemia del COVID-19 en el Perú se ha dejado en evidencia la ya conocida deficiencia de nuestro sistema de salud. Esto ha sido determinante para la toma de decisiones en nuestro gobierno, que consciente de esta situación, ha procurado establecer una orden de aislamiento obligatorio para combatir esta enfermedad. No obstante, este no es el único problema que se ha podido observar a lo largo de estas semanas, sino que la cuarentena también ha puesto de manifiesto la poca capacidad de los gobiernos (en todos los niveles) respecto a sus funciones.
El aislamiento social obligatorio no ha sido cumplido a cabalidad, por el contrario, muchas personas no lo han acatado, ya sea por falta de responsabilidad frente a las exigencias para evitar el contagio o por la necesidad de acceder a recursos para la alimentación y servicios básicos. En este último caso, el incumplimiento es menos reprochable, sobre todo teniendo en cuenta que, entre las medidas preventivas para combatir al COVID-19, se exige un alto nivel de aseo personal, tarea muy complicada para las personas que no cuentan con abastecimiento de agua potable. Lamentablemente, esto se refleja en lo que EsSalud ha advertido: los asentamientos humanos son los nuevos puntos de concentración del COVID-19[1].
En nuestro país, más de 4 millones de personas no cuentan con vivienda ni servicios básicos[2], lo que dificulta que esta población en estado de vulnerabilidad pueda enfrentar adecuadamente la pandemia, y, además, supone un riesgo para la salud del resto de la comunidad. Si bien el origen de esta problemática es social, desde nuestra perspectiva cabe preguntarnos sobre qué disposiciones tienen implicancia en estos asuntos, y, a partir de ello, qué se puede hacer para mejorar esta realidad. Un mecanismo importante que coadyuva en el proceso de dotación de servicios públicos y sobre todo al crecimiento ordenado de la ciudad (y generación de vivienda formal), es la habilitación urbana, procedimiento que analizaremos a continuación para tratar de determinar, cuál es su función y de que manera se pueden promover estos proyectos.
Sobre las habilitaciones urbanas.
El concepto de habilitación urbana esta desarrollado en la Ley N° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y edificaciones, en el numeral 1 de su artículo 3 de la siguiente manera:
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- Habilitación Urbana.
El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. (El subrayado es nuestro)
En ese sentido, no debemos perder de vista que el marco normativo entiende a la habilitación urbana como el proceso mediante el cual un predio rústico pasa a ser uno urbano en tanto, entre otras cosas, se ejecuten las obras de accesibilidad a servicios básicos, es decir, para que se culmine el proceso de habilitación urbana de un predio (formalmente con la recepción de obras de habilitación urbana) deberá contar con el acceso a los servicios descritos.
El proceso de habilitación urbana supone que se haya realizado lo dispuesto en la norma y se cuente con un suelo (en el caso de habilitaciones urbanas destinadas para urbanizaciones de viviendas) dotado de pistas, veredas, áreas de equipamiento, servicios básicos, con el fin de que recién posteriormente se puedan llevar a cabo las edificaciones que la zonificación establezca. Es decir, primero se dota al suelo de condiciones básicas y posteriormente el hombre lo ocupa. Evidentemente, esto no sucede en los asentamientos humanos donde las personas se agrupan para establecer su vivienda sin necesariamente considerar la factibilidad de acceso a servicios básicos, sino por la urgencia, probablemente en la mayoría de los casos[3], de contar con un lugar para vivir. De tal forma que, el proceso de ocupación del suelo en los asentamientos humanos suele tener un proceso inverso al de la habilitación urbana dado que primero se ocupa el suelo por el hombre y luego, en la gran mayoría de casos, se tendrá que establecer la forma de dotar de servicios básicos[4] con el elevado costo y la dificultad que ello genera.
Por otro lado, no es exacto pensar que las personas que invaden un terreno (normalmente de propiedad del Estado) y lo utilizan para vivienda, asumen un costo muchísimo menor. En muchos casos no tendrán servicio de agua ni desagüe y por ello deberán pagar un costo mucho más alto para adquirir el agua, tendrán que desplazarse a trabajar a zonas alejadas (viajando entre 4 a 6 horas diarias), entre otras situaciones que van sumando una serie de costos vinculados a la vivienda informal.
Respecto a las edificaciones, tenemos que el 70% de las mismas se ejecutan sin contar con licencia de edificación[5]. Asimismo, un 30% de las edificaciones no cuentan con habilitación urbana[6], por lo que presentan un problema adicional para su regularización y en muchos casos para la obtención de títulos de propiedad. Es decir, hay un altísimo índice de informalidad tanto en la ocupación del suelo como en la construcción de viviendas, lo cual es un indicador adicional sobre la dificultad para la dotación de servicios básicos y un factor que ayuda a explicar el alto nivel de población que carece de dichos servicios. Ante esto, el marco normativo vigente ha previsto procedimientos de regularización (regularización de habilitación urbana ejecutada y habilitación urbana de oficio) que, en principio, son una salida a la situación irregular.
Función de la habilitación urbana en el Perú.
Como hemos desarrollado en el apartado anterior, el sentido de la habilitación urbana es llevar a cabo una serie de acciones que, finalmente, devengan en un predio debidamente preparado para la ocupación del hombre y la realización de múltiples finalidades (vivienda, pero también otros como comercio, industria, etc.). Sin embargo, con una simple revisión de la mayoría de ciudades del país podremos verificar el crecimiento desordenado y la falta de dotación de servicios básicos para un amplísimo sector de la población.
Inclusive en la práctica profesional, por cuestiones de frecuencia en las solicitudes formuladas por clientes, encontramos, en un mayor número, asesorías referidas a la regularización de habilitación urbana, precisamente para cuestiones de saneamiento predial. Esta es una muestra bastante fiable que nos permite dilucidar cuales son los servicios que en mayor proporción podemos encontrar en el mercado de asesorías legales y entender que los procesos de habilitación urbana en realidad son de un número reducido[7].
Teniendo en cuenta la problemática expuesta, se hace necesario adoptar una serie de medidas para coadyuvar al crecimiento de la vivienda formal y con ello garantizar la dotación de servicios básicos: i) incentivar programas de vivienda social (tanto por el estado como por desarrolladores inmobiliarios); ii) facilitar los procedimientos de habilitación urbana de vivienda social; iii) identificar y ejecutar esos proyectos en zonas con factibilidad de dotación de servicios básicos (ello no siempre es fácil); y, iv) atacar efectivamente el tráfico de terrenos.
Uno de los grandes problemas que hemos tenido para enfrentar con mayor éxito la pandemia del COVID-19 es el alto nivel de población que carece de servicios básicos (y que tiene que ver con el altísimo nivel de informalidad en las viviendas. Por ello urge la participación de múltiples sectores:
– Del Estado en su conjunto. Desarrollando políticas de corto, mediano y largo plazo para ir superando la gran carencia en servicios básicos. De la misma forma, buscar una severa reducción de la vivienda informal, para lo cual es necesaria brindar opciones viables (hacer mucho más expansivo el Programa Techo Propio). Para ello, probablemente se podrían generar incentivos tributarios, facilidades para acceder a suelo estatal, entre otros.
– De la población. Para rechazar y denunciar a los traficantes de tierras y tener plena conciencia de los graves problemas que genera la vivienda informal.
– De los desarrolladores inmobiliarios: Buscando generar opciones innovadoras y adecuadas de vivienda social.
Por lo indicado, creemos que el COVID-19 debería servir como un factor de impulso para luchar contra la falta de dotación de servicios básicos y también para ir reduciendo los niveles de vivienda informal. Nuestras ciudades deben crecer de manera mucho más ordenadas.
Hay muchísimo por hacer al respecto!!
Referencias:
[1]https://rpp.pe/lima/actualidad/coronavirus-essalud-advierte-que-asentamientos-humanos-son-los-nuevos-puntos-de-concentracion-del-covid-19-noticia-1263411?ref=rpp
[2] Índice de Pobre Multidimensional (IPM) 2018, publicado por la ONU en colaboración con la Universidad de Oxford.
[3] También existe el gran problema de los traficantes de tierras que obtienen enormes beneficios económicos con las invasiones.
[4] https://peru21.pe/economia/atencion-costo-instalar-agua-vivienda-informal-costaria-nueve-veces-formal-454267-noticia/
[5] https://rpp.pe/economia/economia/capeco-el-70-de-viviendas-en-lima-son-construidas-sin-normas-tecnicas-noticia-1078934
[6] Esta situación dificulta la obtención de títulos de propiedad https://www.ipdu.pe/web/index.php/actualidad/prensa/883-un-30-de-edificaciones-en-lima-no-cuenta-con-habilitacion-urbana
[7] En general nuestra economía informal alcanza el 70%
Fuente de imagen: Andina
