Por Alberto Meneses Gómez,
Abogado por la U.I.G.V. Magíster en Derecho Registral y Notarial – U.S.M.P. Egresado del Doctorado en Derecho – U.S.M.P. Asociado senior del área inmobiliaria del Estudio Olaechea.
A nivel registral, es común que lleguen oficios judiciales solicitando la inscripción de una sentencia que declara la nulidad de un acto jurídico o de una que declara la ineficacia de un acto jurídico, las cuales tienen efectos distintos, por lo que en el presente documento revisaremos brevemente cuál es el efecto que tiene cada una de estas sentencias y su implicancia a nivel registral.
La nulidad de un acto jurídico se encuentra regulada en el artículo 219° y siguientes del Código Civil. Por su parte, la ineficacia del acto jurídico es regulada en el artículo 195° y siguientes del Código Civil. Así, se observa que, la nulidad de un acto jurídico conlleva al cumplimiento de alguna de las causales previstas, mientras que la ineficacia se presenta, de forma general, ante el incumplimiento de un crédito y ante el detrimento de los bienes del deudor por su propia voluntad y a título gratuito.
El Tribunal Registral se ha pronunciado en el Pleno Registral XXV, sobre los efectos de una sentencia sobre la nulidad de un acto jurídico, determinando como precedente de observancia obligatoria que:
EFECTOS DE SENTENCIA FIRME SOBRE NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
“La sentencia firme que declara la nulidad de una transferencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de la demanda respectiva, enervando los asientos registrales incompatibles que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación, tales como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En consecuencia, en la expedición de certificados de dominio y de gravámenes no serán considerados dichos asientos enervados”
Criterio adoptado en la Resolución No. 136-2007-SUNARP-TR-L del 5/3/2007.
Ahora bien, debemos tomar en cuenta algunos aspectos claves que permitirán que una sentencia que declara la nulidad de una transferencia inmobiliaria, por ejemplo, cumpla su finalidad. En efecto, es de público conocimiento que los procesos judiciales, y más los de nulidad de acto jurídico duran en el mejor de los casos entre cinco a siete años, y que en el ínterin la parte demandada, titular registral de los bienes, puede transferirlos.
Así, hay que tener en cuenta que en este tipo de procesos es necesario obtener una medida cautelar de anotación de demanda, a fin de que se publicite en la partida del predio la existencia del proceso judicial, enervando con ello la buena fe de cualquier futuro adquirente.
Cabe anotar, que el proceso judicial no impide que el titular registral pueda transferir y/o vender el predio, incluso gravarlo, por ello es de suma importancia que se anote la demanda y se enerve la buena fe de cualquier posible tercero. Esta anotación permitirá que si alguna persona natural o jurídica adquiere el predio sepa que existe el proceso y que si lo pierde su transferente el mismo perderá la propiedad del bien que adquirió sin posibilidad de resarcimiento alguno, salvo que así se hubiera pactado.
Pues bien, a nivel registral, el Tribunal Registral mediante el precedente de observancia obligatoria antes indicado ha señalado que, cuando se tiene una sentencia firme que declara la nulidad de una compraventa los efectos jurídicos de esta se van a retrotraer a la fecha del asiento de presentación de la medida cautelar de anotación de demanda, con lo cual cualquier inscripción de transferencia y/o carga o gravamen quedan sin efecto alguno, es decir, no existirán a nivel registral.
Por ello, cuando se solicite un Certificado Registral Inmobiliario, que es un certificado compendioso en el que se consigna al titular registral y las condiciones del predio, éste se limitará a consignar o publicitar solamente quien es el titular registral del predio sin considerar las transferencias y/o cargas o gravámenes que fueron enervados con la inscripción de la sentencia que declara la nulidad de una transferencia de dominio.
En esta línea, el Tribunal Registral ha emitido la Resolución No. 1821-2023-SUNARP-TR, en la que dispone que, “Si la anotación de demanda se encuentra vigente a la fecha de la inscripción de la sentencia, la inscripción de ésta retrotraerá sus efectos a la fecha de la anotación de la demanda, enervando los asientos registrales contradictorios o limitativos con la sentencia que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación”
Para llegar a dicha conclusión, el Tribunal tuvo en cuenta:
4. En efecto, este Tribunal, con relación al precedente antes citado, ha concluido que no es necesario que la sentencia sobre nulidad de acto jurídico de transferencia se pronuncie expresamente acerca de la nulidad o extinción de la vigencia de los asientos de transferencia de dominio o de gravámenes extendidos en fecha posterior a la anotación de demanda, o respecto a la nulidad de los actos jurídicos en mérito a los que se extendieron. Así, en virtud a un razonamiento jurídico fundado en la normativa procesal civil (artículo 673 del Código Procesal Civil) debe estimarse que dichos asientos han quedado enervados por el hecho que cuando se inscribieron (las transmisiones de dominio o los gravámenes) existía una anotación preventiva en el Registro que advertía de la posibilidad que el derecho adquirido quedará sin efecto.
En el supuesto que se considerara que la anotación preventiva de una demanda de nulidad de acto jurídico o de nulidad de asiento registral no afecta los derechos inscritos con posterioridad a dicha anotación que resulten contradictorios con los alcances de la sentencia que en definitiva se emita en el proceso, dicha medida carecería de sentido alguno y no tendría utilidad ni efecto jurídico.
En consecuencia, conforme al precedente, los asientos intermedios quedarán enervados no produciendo ningún efecto y por consiguiente no podrán ser considerados como antecedentes y por ende no deberán ser considerados en la publicidad del Registro.
Para el caso de la ineficacia de acto jurídico, existe el precedente de observancia obligatoria emitido por parte del Tribunal Registral, adoptado en el Sexto Pleno del año 2003, que indica:
“ACCIÓN PAULIANA O REVOCATORIA
La sentencia firme que declara fundada una acción pauliana debe inscribirse en el rubro de cargas y gravámenes y no en el de títulos de dominio de la partida registral involucrada”
Así, podemos observar claramente la diferencia entre una declaración de nulidad con una de ineficacia, mientras que en la primera se enervan todos los asientos de transferencia y/o carga y gravámenes posteriores a la anotación de la demanda, en la segunda la declaración del acto fraudulento solo resulta inoponible frente al acreedor y no para los terceros. Entonces, el efecto de la nulidad es erga omnes, mientras que para la ineficacia solo frente a su acreedor demandante, siendo, por ejemplo, una transferencia válida para los demás terceros.
Debemos tener en cuenta que en este caso de ineficacia no se cancela ningún asiento registral, como si se produjera en el caso de la nulidad, puesto que aquí la transferencia de dominio será válida para todos menos para el acreedor demandante, por lo que subsiste válidamente la transferencia.
Así, el Tribunal Registral emitió la Resolución No. 2428-2023-SUNARP-TR, en la que establece que:
EFECTOS DE LA SENTENCIA DE INEFICACIA DEL ACTO JURÍDICO
La declaración de ineficacia de un acto jurídico da lugar a que el acto jurídico fraudulento que ha sido cuestionado judicialmente sea inoponible sólo frente al acreedor demandante de la acción, pero no frente a terceros. Dicha acción no tiene efectos erga omnes, de modo que frente a todos los demás distintos del acreedor demandante, el acto jurídico traslativo de dominio es perfecto.
En la resolución mencionada se deja determinado que:
10. Así, en términos registrales, puede concluirse en primer lugar, que al no determinar la acción de ineficacia el retorno de los bienes al deudor, así como tampoco suponer de modo alguno la nulidad del acto dispositivo otorgado – se mantiene por tanto el bien en el patrimonio del adquirente.
(…)
Como consecuencia de ello puede concluirse, en segundo término, que la inscripción de la sentencia que declara la ineficacia de un acto jurídico otorgado, no impide la libre transferencia del predio objeto del acto jurídico ineficaz, dado que el adquirente mantiene su libre disponibilidad respecto del bien, aunque soporta la carga de poder ser emplazado por el demandante de la ineficacia para el cobro de la deuda; es decir, que este último podría válidamente solicitar y obtener medida cautelar de embargo sobre el bien, no obstante encontrarse dentro del ámbito patrimonial de una persona distinta a su deudor.
12. Razón por la que, en el presente caso, la declaración de ineficacia de la compraventa inscrita en el asiento YYYYY de la partida registral, no supone la cancelación de la titularidad registral y por tanto tampoco supone la asunción del dominio por el anterior titular XXXXX, pues de acuerdo con su naturaleza, la acción pauliana no conlleva la invalidez del acto sino únicamente su ineficacia o inoponibilidad frente a la acreedora demandante.
Es por estas consideraciones, que en la partida registral deben continuar los asientos inscritos después de la anotación de demanda y de la inscripción de sentencia, circunstancia que no perjudica a XXXXX; por el contrario, le permite hacer cobro de su acreencia.
A modo de conclusión:
Es necesario que, tanto en el caso de la nulidad como en la ineficacia de acto jurídico, interponer las medidas cautelares respectivas con la finalidad de resguardar los derechos que están siendo objeto de discusión en sede judicial. Asimismo, debemos tener claro cuáles son los efectos de las medidas cautelares y de las sentencias para no incurrir en error y evitar ser perjudicados adquiriendo bienes sin tener un verdadero conocimiento de adquirir un bien litigioso.
