Por David Rubio Alcántara, estudiante de Derecho y asistente de Docencia en la Pontifica Universidad Católica del Perú. Miembro del Consejo Directivo de la Asociación Civil THEMIS.
El presente trabajo no busca, de ninguna manera, agotar el contenido de cada una de las instituciones jurídicas que conforman el Régimen de Independización y Copropiedad. Pretendemos, mas bien, reflexionar sobre lo beneficioso que resulta para los propietarios de las secciones exclusivas de centros de abasto poder arribar a acuerdos sobre cuestiones diarias o que implican cambios de especial importancia.
- Evolución legislativa
La propiedad horizontal se reguló por primera vez en 1946 a través de la dación de la Ley N° 10726. Esta norma establecía que cada piso de una edificación podía pertenecerles a propietarios diferentes, quienes están facultados para hipotecarlos o gravarlos. Asimismo, en su artículo 2, estableció que los propietarios de cada piso son, al mismo tiempo, copropietarios de las zonas y servicios comunes.
Posteriormente se promulgó la Ley N° 22112, la cual tiene las mismas características que la anterior y agrega que los porcentajes de condominio se asignarán en función al área construida. Además, establece que las controversias sobre votaciones, obligaciones y derechos serán vistos en sede municipal, fungiendo los Consejos Distritales y Provinciales como primera y segunda instancia, respectivamente.
Finalmente, el 19 de julio de 1999 se promulgó la Ley N° 27157 [1] y, posteriormente, su Reglamento (Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA). Esta norma establece que las controversias suscitadas en junta de propietarios se resolverán ante el juez especializado en lo civil, pudiendo llegar hasta el Tribunal Constitucional.
2. Legislación especial vigente
El artículo 129 del Reglamento define al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Propiedad Horizontal) como aquel que “supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio”.
A la fecha, la legislación especial vigente no se limita a la Ley N° 27157 y su Reglamento, sino que se le debe añadir la Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04 [2] que estableció dos modelos de Reglamento Interno [3]. Asimismo, la Resolución de SUNARP que Aprueba la Directiva N° 009-2008 sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, da una serie de alternativas para la inscripción y la regulación de todo lo relacionado con la propiedad horizontal.
3. Edificaciones que regula
El primer tipo de inmuebles que pueden ser regulado por este régimen son los edificios de departamento de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
En segundo lugar, regulan las casas en quinta; es decir, aquellas viviendas unifamiliares que cuenta con un pasaje común de acceso a la vía pública.
En tercer lugar, regula las casas en copropiedad, definidas por el Reglamento como aquellas “unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y servicios comunes”. Es preciso mencionar que, en caso el complejo habitacional esté compuesto de varios edificios, la coexistencia de reglamentos internos es completamente posible. De esta manera, podrá haber un reglamento por cada edificio y un adicional que regule la vida de todos los edificios más las áreas y los bienes comunes.
En cuarto lugar, se regulan bajo este régimen los centros o galerías comerciales o campos feriales. Bajo esta premisa, los mercados (entiéndase aquellos grandes centros de abasto) pueden optar por el Régimen de Independización y Copropiedad.
4. Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, y Régimen Independización y Copropiedad
La novedad de la Ley N° 27157 y su Reglamento es que le permite al constructor o a los propietarios optar por uno de los dos regímenes antes mencionado, al momento de elaborar el Reglamento Interno, para regular la edificación.
El Régimen de Exclusiva y Propiedad Común (también conocido como Propiedad Horizontal) es aplicable a todos los tipos de edificaciones descritos en el artículo 2 del Reglamento de la Ley N° 27157 y tiene como principal característica que el terreno (suelo) formará parte de los bienes de propiedad común.
En cambio, en el Régimen de Independización y Copropiedad, de acuerdo al artículo 128 del Reglamento de la Ley N° 27157, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenderán necesariamente el terreno que ocupa cada una. Sin embargo, este régimen solo le será aplicable a quintas, casas en copropiedad y centros o galerías comerciales o campos feriales; es decir, no resulta aplicable a edificios de departamentos.
En este sentido, en este régimen se dispone que “las secciones exclusivas deben ser de un solo piso o si son de varios que pertenezcan a un solo propietario y que estos sean proyectados verticalmente sobre este terreno” (García, 2019, p. 260).
Por ejemplo, en el caso de los mercados, cada uno de los comerciantes es titular del terreno sobre el que construyen su puesto. En otras palabras, los puestos comerciales son secciones de dominio exclusivo. Producto de ello, los diferentes propietarios a quienes pertenecen estas secciones pueden usar, disfrutar y disponer de las mismas como lo haría cualquier propietario en virtud de lo establecido en el artículo 923 del Código Civil.
5. El Reglamento Interno
El reglamento interno “es el acto jurídico constitutivo de la propiedad horizontal, determinando la unidad inmobiliaria, las partes exclusivas y comunes en que se divide y estableciendo los derechos y obligaciones de los propietarios de las diversas secciones inmobiliarias” (Torres Vásquez, 2016, p. 55).
Este puede ser otorgado por el propietario constructor de la edificación (comúnmente el promotor inmobiliario) o los propietarios de las unidades de propiedad exclusivas con el voto favorable de más del 50% de los porcentajes de participación.
El reglamento interno debe contener como mínimo la descripción de las secciones con indicación del área construida y el destino que se le da; los bienes de propiedad y servicios comunes; los derechos y obligaciones de los propietarios; los porcentajes que a cada propietario le corresponde en los bienes comunes y todo lo concerniente a las sesiones ordinarias y extraordinarias de junta de propietarios (artículo 42 de la Ley N° 27157).
Por otro lado, el reglamento interno puede ser modificado con el 50% de los votos cuando esta no implique modificar el porcentaje de participación de las unidades de propiedad exclusiva. Asimismo, para desafectar bienes comunes, enajenarnos, gravarlos, cederlos en uso o afectarlos de manera permanente se necesita del voto favorable de las dos terceras partes (66.6%) de las participaciones de los bienes comunes.
No obstante ello, estos quórums y mayorías no son imperativos, sino dispositivos. El artículo 148 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que “Salvo disposición distinta del reglamento interno, se considera mayoría calificada al voto (…) que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes (…)” para acordar la transferencia de propiedad de bienes comunes.
El Tribunal Registral ha establecido que “es posible establecer una mayoría inferior a la prevista en el artículo 148 del D.S. 035-2006-VIVIENDA que regula la mayoría calificada para la adopción de acuerdos referida a actos de disposición y gravamen de bienes comunes; porque la aplicación del citado dispositivo es supletoria a la voluntad de las partes” [4].
En otras palabras, se puede establecer en el reglamento interno que el quorum en primera y segunda convocatoria para vender o hipotecar bienes comunes será de -por ejemplo- 70% y 50%, respectivamente. Asimismo, es completamente válido fijar la primera y segunda convocatoria en un mismo día.
Finalmente, en doctrina existe una discusión sobre la naturaleza del reglamento interno a raíz de los acuerdos que reducen el aprovechamiento de la propiedad exclusiva. Al respecto, consideramos que el reglamento interno está lejos de ser una norma legal, por lo que la imperatividad de su contenido se sustenta en que es un contrato que vincula a las partes producto de un acuerdo tomado por mayoría [5].
De esta manera, la junta de propietarios y el reglamento interno no pueden afectar la propiedad exclusiva y muchos menos reducir su aprovechamiento, estando únicamente habilitados para regular el uso y disfrute de los bienes comunes. En concreto, la incomodidad de los vecinos no necesariamente será sinónimo de ilegalidad.
6. La Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios, de acuerdo con el artículo 47 de la Ley N° 27157, está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos. En palabras de Huerta Ayala:
“La Junta de Propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno y cuyo objetivo es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas” (2020, p. 370).
Este ente se constituye de pleno derecho al otorgamiento del Reglamento Interno, efectuándose su inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes [6].
Como es de nuestro conocimiento, la Junta de Propietarios es presidida por uno de sus miembros, quien tendrá la calidad de Presidente y ejercerá la representación legal de la misma. En este sentido, la designación del Presidente y de la Junta Directiva son inscribibles en la partida matriz de la edificación en virtud del Reglamento Interno o, si las designaciones son efectuadas con posterioridad, en merito de la copia certificada del Acta de Junta de Propietarios [7].
Bajo el supuesto de que el Reglamento Interno ha previsto la convocatoria para la designación del primer presidente [8], este tiene la obligación de efectuar las futuras convocatorias de Junta de Propietarios.
Sobre el lugar y la hora, el artículo 146 del Reglamento de la Ley establece que las sesiones se celebrarán necesariamente en el predio, mientras que nada dice sobre el tiempo que debe transcurrir entre la primera y segunda convocatoria. Se recomiendo que en el reglamento interno se indique que entre estas debe existir cuando un intervalo de 30 minutos.
Es en la Asamblea General de Junta de Propietarios que los titulares de los bienes de dominio exclusivo pueden llegar a adoptar acuerdos respetando las mayorías pactadas en el Reglamento Interno o las establecidas supletoriamente por ley.
Bajo el amparo de esta norma, por ejemplo, los titulares de los puestos de un centro de abasto no tendrán que incurrir en mayores costos de transacción para desafectar bienes comunes; enajenar o grabar bienes comunes; o modificar el Reglamento Interno en la medida no se necesitará unanimidad para la validez de estos acuerdos, como sucede bajo el amparo del régimen de copropiedad, sino que se requiere un acuerdo por mayoría calificada de las participaciones, salvo disposición distinta.
7. Conclusiones
En primer lugar, al momento de la inscripción del Reglamento Interno los propietarios de las secciones de dominio exclusivo deben optar por el Régimen de Independización y Copropiedad o el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
En segundo lugar, los centros de abasto (coloquialmente conocidos como mercados) pueden optar por el Régimen de Independización y Copropiedad.
En tercer lugar, la característica diferencial de este Régimen es que las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenderán necesariamente el terreno que ocupa. En consecuencia, el titular de un puesto de venta no necesitará de la aprobación de la Junta de Propietarios para usar, disfrutar o disponer del bien (respetando las restricciones convencionales y parámetros urbanísticos).
En cuarto lugar, los acuerdos adoptados por los titulares de los puestos de venta serán válidos siempre y cuando cumplan con el quorum y mayorías requeridos por ley, los cuales son supletorios a la voluntad de las partes en virtud de lo establecido en el artículo 148 del Reglamento de la Ley N° 27157.
En síntesis, regular la convivencia entre titulares de puestos de venta reduce costos de transacción en la medida que la unanimidad, propia del régimen de copropiedad, no es requerida para arribar a acuerdos.
Referencias:
[1] Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.
[2] Aprueba los Reglamentos Internos Modelos para Regímenes de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común y con Secciones Independizadas y Áreas Comunes en Copropiedad.
[3] Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y Régimen de Independización y Copropiedad.
[4] Resolución N° 2056-2018-SUNARP-TR-L.
[5] Sin embargo, en el Expediente 1413-2007-PA/TC, el Tribunal Constitucional ha sentado como posición que el reglamento interno es una norma legal.
[6] Artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157.
[7] Artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
[8] En caso no se haya previsto la convocatoria para designar al primer presidente, el acuerdo adoptado en el LXXX Pleno Registral establece que “(…) Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello”. Además, así también lo establece el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Bibliografía:
GARCÍA NINATAYPE, C. (2019). Ámbito de aplicación de la propiedad exclusiva y propiedad común. En Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Ed.), Comentarios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (pp. 257-260). Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
GONZÁLES BARRÓN, G. (2013). Tratado de Derechos Reales. Tomo II. Jurista Editores.
HUERTA AYALA, O. (2020). La Inscripción Registral. Grigley.
TORRES VÁSQUEZ, A. (2016). Propiedad Horizontal. Docentia Et Investigatio, 18(1), pp. 51 – 64.
Recuperado de: https://revistasinvestigacion.unmsm.edu.pe/index.php/derecho/article/view/12322
