Por Gilberto Mendoza Del Maestro, abogado y docente de Derecho Civil de la PUCP.
El numeral 4 del artículo 2019 del Código Civil señala entre los actos inscribibles el cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
De una interpretación literal de este artículo, en el caso de condiciones suspensivas en un contrato celebrado que genere la modificación de una situación jurídico real, tenemos dos momentos a evaluar: el primero que es la celebración del contrato y uno posterior que es el cumplimiento de la condición. ¿En qué momento puede inscribirse dicho contrato? El numeral 4 antes mencionado pareciera señalar que es el segundo momento.
Veamos entonces cómo interactúa el registro en ambos casos. En el supuesto que se inscriba al momento de la celebración del contrato (es decir cuando todavía no se da el cumplimiento de la condición), lo que debería generarse en el registro es una inscripción en el rubro de cargas y gravámenes -lo que no significa que sea en estricto una carga ni un gravamen -, que pasará al rubro de dominio cuando se cumpla la condición.
En el segundo supuesto, y más acorde con el numeral 1, la inscripción se realizará cuando se cumpla y acredite el cumplimiento de la condición, es decir, cuando se produzca o modifique la situación jurídica real.
Esta parece ser la opción adoptada por el Código Civil:
2019. (…) 4.- “El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.”
No obstante ello, llama la atención observar que este supuesto se encontraría recogido por el numeral 1:
“2019.1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.”
Téngase en cuenta que en el dispositivo antes mencionado, el legislador no ha redactado de forma precisa los supuestos. Por ejemplo, dentro de los alcances del numeral 1 estarían comprendidos otros supuestos como el del numeral 5:
“22019.5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.”
Reinterpetación en Sede Registral
En sede registral la vocal Andrea Gotuzzo señaló:
“(…) -En el caso de una transferencia sujeta a condición suspensiva, no podría inscribirse la compraventa, porque aún no hay un acto traslativo de dominio, el derecho real aún no ha mutado; pero dicha condición, ¿da lugar a un asiento independiente? Creemos que la respuesta es negativa, ya que no existe norma que autorice su inscripción o anotación preventiva.”
En ese sentido, la vocal limita de forma literal la interpretación a los casos de contratos sujetos a condición resolutoria y a los de condición suspensiva. Para este último caso, los restringe solamente a aquellos contratos en los que se ha establecido el efecto retroactivo del cumplimiento de la condición. Por ello, su propuesta fue:
ACTO JURÍDICO SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA: “No es procedente la inscripción de un acto sujeto a condición suspensiva mientras no se produzca el evento que haga eficaz al acto jurídico.”
Criterio distinto manifestó el vocal Raúl Delgado en un pleno posterior respecto a el ACUERDO XC.5.-INSCRIPCIÓN DE CLÁUSULA RESOLUTORIA, en el que señaló:
“(…) Ahora bien, el inciso 4 del mismo artículo, considera como acto inscribible el cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependen los efectos de los actos o contratos registrados a las que estén sujetos los actos registrados. En principio, ello excluiría como acto inscribible a la condición misma; sin embargo, una interpretación amplia sobre de la funcionalidad de esta norma y del Registro desde el punto de vista de su utilidad jurídica nos lleva a la conclusión que la condición resulta inscribible porque su cumplimiento implica una mutación de la situación jurídico real del bien inscrito, pues, de producirse, el acto no solamente involucraría a los contratantes sino eventualmente a terceros sub adquirientes. Carecería de toda significación para un contratante ser adquiriente de un derecho real sujeto a condición si es que ésta no se inscribe en el Registro, pues de cumplirse aquella no podría oponerla válidamente a un tercer sub adquiriente que adquirió el derecho del titular registral.
Desde esta perspectiva, no solamente es inscribible en el Registro el cumplimiento total o parcial de las condiciones, sino también la condición misma de la cual se ha hecho depender los efectos de un acto, (en este caso la cláusula resolutoria), con lo cual, indirectamente, ingresa al Registro todo el contenido contractual.”
En dicha orientación se fundamentó el criterio de la cuarta sala del Tribunal sustentada en la Resolución Nº 013-2002-SUNARP-TR-T:
“Es inscribible el acto modal sujeto a condición, siempre que el cumplimiento de ésta implique una modificación en la situación jurídico real del inmueble.”
Si bien compartimos esta posición, debemos señalar que esto no se desprende de la literalidad del Art. 2019.4 del Código Civil. Por ello sería preciso plantear una modificación a este dispositivo normativo a partir de lo propuesto por el acuerdo de la Sala del Tribunal.
