Próximos cambios normativos en la regularización del derecho de propiedad y las características físicas de los predios, edificaciones y habilitaciones urbana

Por David Enrique Cox Cruz, 

Asociado del área Inmobiliario y Saneamiento de Tierras

1. Introducción

La regularización del derecho de propiedad y las características físicas de los predios, edificaciones y habilitaciones urbanas constituye un asunto de suma importancia en nuestra realidad, teniendo en consideración los altos índices de informalidad sobre el derecho de propiedad, procesos edificatorios y de habilitación urbana. Sin embargo, el marco normativo que regula estos procedimientos ha sido objeto de cambios significativos con la promulgación del Decreto Legislativo 1595, el cual unifica y modifica los alcances de las vías actuales de regularización sobre predios en suelo urbano.

En este contexto, resulta relevante analizar en detalle los cambios normativos que traerá el Decreto Legislativo 1595, pues su implementación no solo impactará en los propietarios individuales, sino también en empresas y organizaciones que buscan formalizar sus propiedades o regularizar edificaciones. Este análisis permitirá comprender cómo estas modificaciones afectarán la dinámica de la regularización.

2. Ámbito de la regularización del derecho de propiedad y características físicas de predios, de edificaciones y de habilitación urbana

En la actualidad, sobre predios urbanos, existen vías especiales para i) regularizar el derecho de propiedad y características físicas de predios (Ley 27333), ii) para regularizar edificaciones ejecutadas sin licencia municipal o conformidad de obra (Ley 27157 y artículo 30 de la Ley 29090) y iii) para regularizar las obras de habilitación urbana ejecutadas sin contar con licencia municipal o conformidad de obra (artículo 30 de la Ley 29090). No obstante, todas estas vías serán derogadas con la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 1595, que unificará su regulación en un solo instrumento normativo, incorporando algunos cambios.

2.1. Sobre la regularización del derecho de propiedad y características físicas

En primer lugar, sobre la regularización del derecho de propiedad y características físicas de predio, los procedimientos notariales regulados en la Ley 27333, sobre prescripción adquisitiva de dominio (artículo 5), formación de título supletorio (artículo 6); y saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas (artículo 13), tienen como ámbito de aplicación, en virtud del artículo 4 del Reglamento de la Ley 27157 y Literal k del artículo 5 de la Ley 27333, lo siguiente:

1. Predios urbanos (habilitados conforme la Ley 29090)
2. Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea.
3. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.
4. Terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

2.2. Sobre la regularización de edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra

En segundo lugar, sobre la regularización de edificaciones ejecutadas sin licencia municipal o conformidad de obra, existen dos vías para regularizar dicha situación: i) la vía de regularización de edificaciones de la Ley 27157 ante Registros Públicos y ii) la vía de regularización de edificaciones de la Ley 29090 ante la municipalidad correspondiente.

Por un lado, la regularización de edificaciones de la Ley 27157 es aplicable para edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016. Este procedimiento registral está caracterizado por estar a cargo de un verificador responsable, con total ausencia de intervención municipal, y por permitir la regularización de edificaciones que trasgreden normativa urbanística y edificatoria, inscribiendo dichas trasgresiones como cargas en la partida del predio. Su ámbito de aplicación, en virtud del artículo 4 del Reglamento de la Ley 27157, es lo siguiente:

1. Predios urbanos (habilitados)
2. Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea.
3. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios.

Por otro lado, la regularización de edificaciones de la Ley 29090 es aplicable para edificaciones ejecutadas desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018. Este procedimiento municipal está caracterizado por estar a cargo de la municipalidad correspondiente y por no permitir la regularización de edificaciones que trasgreden normativa urbanística y edificatoria. Su ámbito de aplicación no está delimitado expresamente, pero se desprende de la naturaleza del procedimiento que solo es aplicable sobre suelo urbano.

2.3. Sobre la regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas sin contar con licencia municipal o recepción de obra

En tercer lugar, sobre la regularización de las obras de habilitación urbana ejecutadas sin contar con licencia municipal o recepción de obra, el procedimiento municipal es aplicable para habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018, siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha de su ejecución o, en caso que sea más favorable, con la normativa vigente. Su ámbito de aplicación no está delimitado expresamente, pero se desprende de la naturaleza del procedimiento que solo es aplicable sobre suelo urbano.

Finalmente, cabe señalar que todos estos procedimientos de regularización del derecho de propiedad y las características físicas de los predios, edificaciones y habilitaciones urbanas no son aplicables sobre las áreas que el numeral 1 del artículo 35 de la Ley 31313 restringe la ocupación, uso o disfrute urbano no autorizado del suelo, y que son las siguientes:

1. Las áreas naturales protegidas, áreas de reserva nacional, sitios Ramsar, ecosistemas frágiles, tales como: lomas costeras y humedales, entre otros; así como, hábitats críticos, zonas de reserva y sus zonas de amortiguamiento, según la legislación de la materia.
2. Áreas ubicadas en zonas arqueológicas, zonas monumentales o los que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación en los que la autoridad competente ha determinado restricciones de uso.
3. Las áreas destinadas o reservadas para la defensa y seguridad nacional.
4. Áreas ubicadas en zonas declaradas como de riesgo no mitigable por la autoridad competente, así como, las zonas identificadas como de riesgo muy alto.
5. Zonas de riesgo alto, que podrían generar daños a la vida, bienes o actividades humanas.
6. La playa y la zona de dominio restringido y las precisadas de conformidad con la Ley Nº 26856, que declara que las playas del litoral son bienes de uso público, inalienables e imprescriptibles y establecen zona de dominio restringido, y su reglamento.
7. Las áreas que albergan recursos hídricos, como cabeceras de cuenca, lagos y ríos, así como los cauces de las riberas y las fajas marginales.
8. Las fajas de terreno que conforman el derecho de vía de la red vial del Sistema Nacional de Carreteras, así como la zona del ferrocarril en el Sistema Ferroviario Nacional.
9. Las áreas destinadas por el Instrumento de Planificación Urbana correspondiente, para el ejercicio de actividades agrícolas, ganaderas, forestales y análogas.
10. Otras determinadas por normativa especial.

Al respecto, cabe señalar que sobre bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación se permiten las regularizaciones de edificaciones ante Registros Públicos, de acuerdo al artículo 11 del Reglamento de la Ley 27157; y ante municipalidades, de acuerdo con el artículo 82.3 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.

De este modo, a manera de síntesis queda claro que el ámbito de aplicación de estos procedimientos es de carácter amplio, pues no solo se limita a predios urbanos (que cuentan con recepción de obras de habilitación) sino que también incluye predios en general ubicados en suelo urbano o con -por lo menos- proyecto de habilitación urbana aprobado.

Por tal motivo, la acreditación del carácter urbano de un predio, actualmente se puede acreditar mediante un certificado de zonificación y vías y/o un Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, emitidos por la municipalidad correspondiente, en donde se indique la zonificación del predio materia de regularización.

En esa línea, el Tribunal Registral aprobó, mediante el Pleno XIX publicado el 5 de setiembre de 2006, el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS

Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”.

Asimismo, el Tribunal Registral aprobó, mediante el Pleno CCIII publicado el 29 de enero de 2019, el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“UBICACIÓN DEL PREDIO EN ZONA URBANA

Para efectos de determinar si es aplicable la Ley 27157, cuando un predio obre inscrito como rústico, podrá acreditarse que está ubicado en zona urbana, entre otros documentos, con el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido por la Municipalidad respectiva o presentar los documentos que sustenten que se produjo el silencio administrativo positivo”.

3. Predio urbano vs predio en suelo urbano

A partir del análisis previamente expuesto, se evidencia una clara distinción entre los conceptos de predio urbano y predio en suelo urbano. Para ello, resulta fundamental establecer las diferencias entre, por un lado, el predio, definido por la Norma Técnica G.040, “Definiciones” del Reglamento Nacional de Edificaciones, como una “unidad inmobiliaria independiente”, que puede comprender lotes, terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable; y, por otro lado, el suelo, conceptualizado en el artículo 32.1 de la Ley N.º 31313 como “el espacio físico en el que se desarrollan las actividades de la ciudadanía, orientadas a la búsqueda de su desarrollo integral sostenible y donde se concretan las decisiones y estrategias territoriales, considerando las dimensiones social, económica, cultural y ambiental”.

Así, por un lado, predio urbano hace referencia a aquellos predios que han sido parte de procedimientos de habilitación urbana, y que cuentan con recepción de obras. Ello de acuerdo al artículo 3.1. de la Ley 29090, que define a la habilitación urbana como “el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública”. Por otro lado, predio en suelo urbano hace referencia a la clasificación del suelo que realizan municipalidades provinciales en los instrumentos de planificación urbana, la cual podrá ser i) Suelo Urbano, ii) Suelo Urbanizable, iii) Suelo de Protección y iv) Suelo Rural, de acuerdo con el artículo 33.1 de la Ley 31313.

De este modo, se pueden generar los siguientes supuestos relacionados con los predios, en función de lo anteriormente analizado:

1. Clasificación urbana y sin habilitación urbana: Ejemplos de dicho supuesto son las islas rústicas, parques públicos, predios rústicos en suelo urbano, entre otros.
2. Clasificación no urbana y sin habilitación urbana: Ejemplos de dicho supuesto son playas, ríos, zonas agropecuarias, ocupaciones informales en zonas de riesgo no mitigable, entre otros.
3. Clasificación urbana y con habilitación urbana: Ejemplos de dicho supuesto son los predios con recepción de obra de habilitación urbana conforme a la Ley 29090.

Es importante precisar que, jurídicamente, no es posible la existencia del supuesto de clasificación no urbana y con habilitación urbana, ya que el procedimiento de habilitación urbana de la Ley 29090 está previsto para predios localizados en suelo urbano.

De este modo, un predio urbano es aquel que ha sido objeto de un procedimiento de habilitación urbana con recepción de obras. Por su parte, un predio en suelo urbano puede corresponder a las siguientes categorías:

1. Predio urbano.
2. Predio habilitado mediante parcelación semirústica.
3. Predio rústico en suelo urbano.
4. Isla rústica.

El primer supuesto (predio urbano), como hemos señalado anteriormente, es un predio habilitado conforme la Ley 29090. El segundo supuesto (habilitado mediante parcelación semirústica) es un predio independizado como producto de una parcelación semi rústica, habilitación semi rústica o habilitación preurbana, en el marco del cumplimiento de cualquiera de los regímenes aprobados mediante i) Decreto Supremo Nº 01-F del 20 de enero de 1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el Decreto Supremo Nº 19-E del 15 de junio de 1962; ii) Decreto Supremo Nº 82-F del 16 de octubre de 1964, que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; o iii) Decreto Supremo Nº 63-70-VI del 15 de diciembre de 1970, que aprobó el Reglamento Nacional de Construcciones, sobre los cuales procede solicitar su actualización registral como urbano. El tercer supuesto son predios que, a pesar de estar ubicados en suelo con clasificación urbana, no ha sido habilitado. El cuarto supuesto son terrenos sin habilitar ubicados dentro zonas con clasificación de suelo urbano, circundado por una o más zonas con habilitación urbana, de acuerdo con el artículo 4.3.14 del Decreto Supremo Nº 012-2022-VIVIENDA.

Finalmente cabe señalar que el artículo 33.1 de la Ley 31313 establece subclasificaciones del suelo urbano:

a. Suelo urbano consolidado: Áreas urbanas que cuentan con una adecuada dotación de servicios públicos esenciales, equipamientos, infraestructuras y espacios públicos, sobre las que se requieren acciones de mantenimiento y gestión. Un ejemplo de ello es el distrito de San Isidro, de la provincia y departamento de Lima.

b. Suelo urbano de transformación: Áreas urbanas que por distintas causas presentan usos, infraestructuras y edificaciones obsoletas que no responden a las actuales necesidades de la ciudad o sufren un sustancial deterioro físico, social, económico o ambiental que dificulta alcanzar adecuadas condiciones de habitabilidad para sus residentes o requieren acciones de transformación que pueden incluir renovación o regeneración urbana a través de procesos de reajuste de suelo, integración inmobiliaria, entre otros. Un ejemplo de ello es la zona de Barrios Altos ubicado en el Centro Histórico de Lima.

c. Suelo urbano en consolidación: Áreas urbanas que presentan carencias en la dotación de servicios públicos esenciales, equipamientos, infraestructura y espacios públicos, y que deben ser objeto de procesos que le permitan alcanzar adecuadas condiciones de habitabilidad. Un ejemplo de ello son las ocupaciones informales de Lima norte.

d. Suelo periurbano: Áreas de transición entre lo urbano y lo rural localizadas en la periferia de la ciudad, donde coexisten actividades rurales y urbanas, con una heterogeneidad en los usos del suelo. Un ejemplo de ello es el distrito de Pachacamac, de la provincia y departamento de Lima.

4. Ámbito de la regularización del Decreto Legislativo 1595

El Decreto Legislativo 1595 ha unificado en una sola norma todas las vías de regularización previamente contempladas en la Ley 27157, la Ley 27333 y el artículo 30 de la Ley 29090. No obstante, ha realizado cambios significativos en el ámbito de aplicación de dichos procedimientos, restringiendo considerablemente el universo de predios que pueden ser regularizados.

4.1. Regularización del derecho de propiedad y características físicas en mérito del Decreto Legislativo 1595

En primer lugar, sobre los procedimientos notariales de prescripción adquisitiva de dominio, formación de título supletorio, regularización de tracto sucesivo y saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas, estos se encuentran limitados en su ámbito de aplicación, en virtud del artículo 4.2 del Decreto Legislativo 1595, a los predios ubicados en suelo urbano que cuenten con licencia de habilitación urbana aprobada siempre que no se encuentren en zonas a las cuales se refiere el artículo 35 de la Ley Nº 31313. A modo de comparación entre la normativa actual y la normativa que en el futuro estará vigente, se muestra el siguiente cuadro:

4.2. Regularización de edificaciones ante Registros en mérito del Decreto Legislativo 1595

En segundo lugar, sobre el procedimiento de regularización de edificaciones ante Registros Públicos, este se encuentra limitado en su ámbito de aplicación, en virtud del artículo 11 del Decreto Legislativo 1595, a las edificaciones en suelo que cuente con licencia de habilitación urbana aprobada, exceptuando aquellas edificaciones ejecutadas en suelo no autorizado según las restricciones previstas en el artículo 35 de la Ley Nº 31313. Se permite sobre bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que se cuente con la aprobación del Ministerio de Cultura. A modo de comparación entre la normativa actual y la normativa que en el futuro estará vigente, se muestra el siguiente cuadro:

4.3. Regularización de edificaciones ante Municipalidades en mérito del Decreto Legislativo 1595

En tercer lugar, sobre el procedimiento de regularización de edificaciones ante Municipalidades, este se encuentra limitado en su ámbito de aplicación, en virtud del artículo 20 del Decreto Legislativo 1595, a las edificaciones sobre suelo urbano que cuenten, como mínimo, con licencia de habilitación urbana, conforme al Plan de Desarrollo Urbano u otro Instrumento de Planificación Urbana, exceptuando aquellas edificaciones ejecutadas en suelo no autorizado según las restricciones previstas en el artículo 35 de la Ley Nº 31313. Se permite sobre bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que no involucren zonas o sitios arqueológicos. A modo de comparación entre la normativa actual y la normativa que en el futuro estará vigente, se muestra el siguiente cuadro:

4.4. Regularización de habilitaciones urbanas en mérito del Decreto Legislativo 1595

En cuarto lugar, sobre el procedimiento de regularización de habilitaciones urbanas ante Municipalidades, este se encuentra limitado en su ámbito de aplicación, en virtud del artículo 19 del Decreto Legislativo 1595, a los predios ubicados en suelo urbano, conforme al Plan de Desarrollo Urbano u otro Instrumento de Planificación Urbana, exceptuando aquellas áreas previstas en el artículo 35 de la Ley Nº 31313. Se permite sobre bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que no involucren zonas o sitios arqueológicos. Sobre este punto, la exposición de motivos del Decreto Legislativo comenta que se excluye expresamente del ámbito de regularización de habilitaciones urbanas el suelo periurbano; sin embargo, ello no se desprende de la redacción de la norma, pues el suelo periurbano es un subtipo de la clasificación de suelo urbano, de acuerdo al artículo 33 de la Ley 31313. A modo de comparación entre la normativa actual y la normativa que en el futuro estará vigente, se muestra el siguiente cuadro:

En el marco de la regularización de predios urbanos, el Decreto Legislativo 1595 ha establecido una exclusión para aquellos predios ubicados en suelo urbano que no cuenten con una licencia de habilitación urbana aprobada. Este tipo de predios sigue siendo objeto de regulación bajo la Ley 27157, la Ley 27333 y el artículo 30 de la Ley 29090, las cuales continuarán vigentes hasta que entre en vigor el Decreto Legislativo 1595. La entrada en vigencia de este nuevo régimen se dará a los ciento veinte (120) días hábiles después de la publicación de su reglamento. Es importante destacar que la única disposición complementaria transitoria del Decreto Legislativo 1595 establece que los procedimientos iniciados bajo las leyes mencionadas (Ley 27157, Ley 27333 y artículo 30 de la Ley 29090) continuarán bajo dichas normas hasta su culminación. No obstante, de manera opcional mediante solicitud escrita, el administrado se puede acoger al Decreto Legislativo 1595.

Por otro lado, cabe señalar en el ámbito del Decreto Legislativo 1595 los predios en suelo urbano que no cuentan con una licencia de habilitación aprobada, para regularizar el derecho de propiedad y características físicas de predios tienen dos opciones: i) obtener la aprobación de una licencia de habilitación urbana y ii) la vía judicial en virtud del Código Civil y el artículo 504 del Código Procesal Civil. Sin embargo, para la regularización de edificaciones y habilitaciones urbanas no existe la alternativa de la vía judicial; por lo que necesariamente se deberá obtener la aprobación de una licencia de habilitación urbana para regularizar.

5. Otras modificaciones normativas del Decreto Legislativo 1595

Aparte del ámbito de aplicación de las vías de regularización, el Decreto Legislativo 1595 ha incorporado en su contenido otras importantes modificaciones a tener en cuenta.

Una de ellas es que ha creado, en el artículo 15, la facultad de las municipalidades para solicitar ante SUNARP la cancelación de la inscripción de una regularización de edificaciones ante Registros en el supuesto que se identifique falsedad en lo declarado, por error o dolo. Esto es un cambio importante debido a que, en la actualidad, luego de que se remita el expediente a la municipalidad posterior a la inscripción de la regularización, las municipalidades solo pueden cancelar los asientos registrales mediante un proceso judicial, debido a que gozan del principio de legitimación. Cuando entre en vigencia el Decreto Legislativo 1595, las municipalidades podrán ejercer un mayor control posterior sobre la regularización de edificaciones.

Otra modificación importante es el regulado en el artículo 12.2 que señala que excepcionalmente, puede tramitarse mediante el procedimiento regulado en el presente Decreto Legislativo y su Reglamento, la regularización de aquellas edificaciones culminadas hasta el 31 de diciembre de 2021, siempre que dichas edificaciones se encuentren destinadas a viviendas unifamiliares y bifamiliares, con un máximo de tres pisos. Esta ampliación del plazo resulta razonable teniendo en consideración el alto índice de autoconstrucción de nuestra realidad; limitando dicho beneficio de ampliación del plazo para los supuestos más necesarios.

También tenemos el mecanismo de regularización de tracto sucesivo incorporado en el artículo 6. Esta vía no existe en la regulación actual de la Ley 27333 y consiste en una especia de prescripción adquisitiva de dominio para propietarios de predios inmatriculados. Para ello, se requiere presentar títulos públicos o privados que acrediten el tracto sucesivo, así como posesión pública, pacífica, continua y como propietario por el plazo de cinco años, debiendo notificarse al inmediato transferente, los anteriores a éste o sus respectivos sucesores, y al titular registral.

Otra novedad interesante sobre este procedimiento de regularización de tracto sucesivo es que señala que, para acreditar la posesión, el solicitante puede adicionar a su plazo posesorio “la derivada de sucesión testamentaria e intestada”. Al respecto, nuestro código civil no ha establecido que la posesión se pueda transmitir por herencia; sin embargo, debe tenerse en cuenta la Casación 2162-2014, Ucayali que señaló en su fundamento octavo que «a diferencia del derecho de propiedad la posesión no se transmite por herencia; sin embargo los herederos de los poseedores primigenios cuentan con un derecho a poseer que sólo favorecerá a aquél que efectivamente ejerza la posesión de “el predio”, pudiendo adicionar a su plazo posesorio el de su causante, de conformidad con lo dispuesto con el artículo 660 concordante con los artículos 900 y 902 del Código Civil».

Otro cambio destacado es la incorporación en el artículo 7 de un mecanismo excepcional para regularizar acciones y derechos sobre predios específicos. Este permite al propietario de un lote adquirido bajo el esquema de acciones y derechos de un predio matriz regularizar su titularidad registral, siempre que la adquisición esté respaldada por una escritura pública emitida antes de la aprobación de la habilitación urbana y/o la subdivisión de lotes del predio matriz, de acuerdo con el Plan de Desarrollo Urbano u otro instrumento de planificación urbana. Esto afronta la problemática de la venta de lotes en «habilitaciones urbanas» informales, que se realizan con ubicación, área o linderos precisos.

Finalmente, también tenemos la introducción del Bono de Regularización de Edificaciones, establecido en el artículo 24. Este bono, como parte de la política sectorial del MVCS, se concede por única vez a propietarios de una única vivienda, ya sea unifamiliar o bifamiliar, pertenecientes a sectores de bajos recursos. Su finalidad es subsidiar exclusivamente los costos asociados a la regularización de edificaciones y otros actos relacionados.

6. Conclusiones

• Cuando entre en vigencia el Decreto Legislativo 1595, se restringirá el ámbito de aplicación de la regularización del derecho de propiedad y características físicas de predios, y regularización de edificaciones, los cuales solo serán aplicables en predios en suelo urbano con licencia de habilitación urbana aprobada. Dicho cambio normativo no nos parece adecuado y ajustado a la realidad de nuestras ciudades. La norma parece haber ignorado que una gran parte de las zonas urbanas con obras de habilitación urbana ejecutadas (obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación públicas) han sido realizadas sin licencias o fueron habilitadas conforme normativa antigua de su época.
• Dicha restricción implicará que mayores costos en tiempo y dinero para ejecutar la regularización del derecho de propiedad y características físicas de predios, y regularización de edificaciones; pues se requerirá obtener previamente la aprobación de una licencia de habilitación urbana.
• De ser propietarios de predios en suelo urbano, pero sin licencia de habilitación urbana, se recomienda iniciar los procedimientos de regularización del derecho de propiedad y características físicas de predios, y regularización de edificaciones al amparo de la Ley 27333, Ley 27157 y artículo 30 de la Ley 29090, antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 1595.
• Se debe tener en consideración que el Decreto Legislativo 1595 entrará en vigencia a los ciento veinte (120) días hábiles después de la publicación de su reglamento. Sin embargo, los procedimientos de regularización que se hayan iniciado antes de esa fecha podrán opcionalmente regirse por la normativa vigente al momento de su inicio.
• Finalmente, con la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 1595, se recomienda a los propietarios, que regularizarán edificaciones ante Registros, contar con un apoyo legal y técnico especializado y experimentado, debido a la facultad que tendrán las municipalidades de solicitar la cancelación de los asientos por falsedad en lo declarado, por error o dolo.