Por Fernanda Rojas, María Josefina Cortez, Kyara Wu, María Julia Cortez y Gabriela Maldonado, estudiantes de la Facultad de Derecho de la PUCP
INTRODUCCIÓN
En el presente artículo analizaremos los puntos controversiales del Caso Arbitral N°26[1] sobre la Ejecución Arbitral de Contrato de Opción irrevocable y exclusiva de compra entre la parte demandante, Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. y la parte demandada, Corporación GREMCO S.A. Conjuntamente el desarrollo se realizará en base a principios jurídicos pertinentes.
PLANTEAMIENTO DEL CASO A ANALIZAR
La empresa Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. presenta un proceso arbitral en contraposición de la Corporación Gremco S.A sobre la pretensión de vencimiento del contrato de opción irrevocable, expresado en el artículo 1423 del Código Civil, transcurridos los 6 meses, el cual vencería el día 12 de mayo de 1995 desde que las partes firmaron el contrato el 9 de noviembre de 1994. Esto a base del contrato de compraventa de inmuebles estipulados en la cláusula tercera del contrato antes mencionado. Finalmente, el demandante exige la indemnización por parte del demandado por el pago de US$1000,000 y el pago de US$2,000 por retrasos en el arbitraje. Con motivo de ello, establece los siguientes hechos.
HECHOS JURÍDICOS RELEVANTES DEL CASO
A continuación, se mencionarán los hechos más importantes que serán objeto de análisis.
Las empresas Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. y la Corporación Gremco S.A celebraron un contrato de opción el 9 de noviembre de 1994, este con forma irrevocable y exclusiva, donde el demandado es limitado a no conceder opciones o contratos de compraventa que impliquen las áreas sujetas, mencionadas en la tercera cláusula, a la opción a favor de terceros, mientras dure el contrato. La duración del mismo sería de 100 días desde la entrada en vigencia del Decreto Supremo N° 06-95-MTC1. Si en el transcurso se sobrepasaban los 80 días desde la suscripción del contrato, este vencería el 30 de enero de 1995, según el inciso 5 del artículo 183º, el cual dispone “el plazo cuyo último día sea inhábil, vence el primer día hábil siguiente”, las partes habían establecido una prórroga de esta duración por el tiempo necesario para cumplir 100 días, según lo estipulado en el artículo 1423º del Código Civil.
La publicación en el Diario Oficial “El Peruano” del Decreto Supremo N° 06-95-MTC sobre el Reglamento de la Ley N°26371 se realizó el 3 de junio de 1995; es decir, esto se dio al transcurrir aproximadamente 7 meses. El 8 de setiembre del mismo año, la parte demandante, la Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A., hace llegar al Notario Público la carta redactada el día anterior, suscrita por Carlos E. Carrillo Quiñones, sobre el ejercicio de la opción de compra, la cual será llevada a cabo por la firma de Centros Comerciales del Perú S.A. Cabe resaltar que esta última estaba en proceso de constitución.
No obstante, el 30 de diciembre se publica en el Diario Oficial El Peruano la reducción de Capital por División por la empresa Gremco adoptada el 28 del mismo mes. La carta notarial del 15 febrero de 1996 por parte de Inmobiliaria, solicita que se ejecute su derecho adquirido por el contrato de opción a fin de que el beneficiario de la compraventa sea Centros Comerciales Perú S.A, basados en el artículo 1421º C.C.El 23 de febrero de 1996, la empresa Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A presenta su solicitud de arbitraje. Asimismo, el 05 de junio, los demandantes presentan sus recursos respectivamente. Por último, el 29 de abril del mismo año, la Corporación Gremco S.A. solicita que se incluya a Centros Comerciales del Perú S.A como parte en este proceso arbitral.
POSTURAS
- INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES (DEMANDANTE)
La Inmobiliaria presentó una carta a Corporación Gremco en contra de la posición abordada -por el último en mención a favor de determinar el plazo que consideran que venció el 30 de enero de 1995 y que a partir del 31 de enero del mismo año debe computarse el plazo inicial de 100 días calendario de la opción (del contrato de opción irrevocable) que venció el 12 de mayo de 1995, teniendo en cuenta que este día también venció el plazo otorgado a la Inmobiliaria para aceptar dicha oferta. (pág. 36)
Las pretensiones de la Inmobiliaria, a fin de solicitar arbitraje de derecho (sobre la base del artículo 62° de la Constitución) designa al Dr. Jorge Ramirez D, son hacer cumplir el compromiso de celebrar el contrato de compraventa de los inmuebles del contrato de opción, anular el acuerdo de reducción de capital adoptado por la Junta General Extraordinaria de Accionistas de Gremco del 28 de diciembre de 1995 que incluye los inmuebles a transferir en el contrato de opción y que se dé el pago de una indemnización de US$1´000,000. Asimismo, establece una cuantía en US$2,000.- por cada acto que implique dificultades para llevar a cabo el arbitraje.
1.2 OPINIÓN JURÍDICA
Por un lado, a fin de hacer cumplir el el compromiso de celebrar el contrato de compraventa de los inmuebles del contrato de opción nos remitimos al Pacto de contrahendo,
“es un acuerdo de voluntades acerca de algunos puntos que las partes convienen en que sirvan de bases para un futuro tratado o de elementos integrantes del mismo. En opinión de Sereni, la eficacia de tal tipo de acuerdo es dudosa, resulta la única vinculación válida implicada por el pactum de contrahendo es la de negociar de buena fe sobre los puntos señalados por las partes.“ (Miaja de la Muela 1968, 395)[2].
Asimismo, de acuerdo al principio de conservación, ante las diversas controversias que generan las cláusulas 4.a y 4.b, deben primar aquellas interpretaciones que impliquen la validez, continuidad y la eficacia del contrato.
Por otro lado, a fin de anular el acuerdo de reducción de capital adoptado por Corporación Gremco S.A, sería posible aplicar la acción revocatoria, también conocida como acción pauliana, es un remedio que es concedida por el ordenamiento jurídico al acreedor, la cual tiene la facultad de impugnar los actos por el deudor en caso de que este último no le paga créditos[3]. Cabe mencionar que esta figura se relaciona con la responsabilidad patrimonial, este último es el sometimiento de los bienes presentes y futuros de un deudor a la acción ejecutiva del acreedor.
2. GREMCO (DEMANDADO)
En lo que respecta al caso, se puede evidenciar que la otra parte involucrada es la Corporación Gremco S.A. como la promitente vendedora; quienes celebraron un contrato de opción con la empresa Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A como la promitente compradora. Por consiguiente, ellos estiman que el plazo para poder celebrar el Contrato de Opción ya se extinguió, en otras palabras, que el ejercicio de la opción del 07 de septiembre de 1995 ha sido extemporánea, debido a que ya expirado el plazo máximo de los seis meses pactados contractualmente, según lo estipula el artículo 1423 de nuestro actual Código Civil.
Además, hay que tener presente que la supuesta vigencia de dicho contrato era de cien días, el cual comenzaría a desplegar sus efectos jurídicos a partir del día siguiente, tras ser publicado el Decreto Supremo Nº 06-95-MTC[4] en el Diario Oficial El Peruano. De esta manera, pide la inejecutabilidad del contrato, puesto que dicho decreto fue emitido el 03 de junio de 1995, en cuya situación ya habían transcurrido aproximadamente siete meses desde la inscripción de dicho documento. Por lo tanto, lo que argumentan, de acuerdo a lo visto en el artículo 1423, debe contarse desde el instante de la suscripción de la minuta y no desde la verificación de la condición suspensiva.
Ante esta situación, Gremco designa al Dr. Hugo Forno.
2.1. OPINIÓN JURÍDICA
En el presente caso, lo primero a tener en cuenta es en qué consiste el Contrato de Opción en nuestro ordenamiento jurídico peruano. De esta forma, esta modalidad de contratación, el cual se define en el artículo 1419º de nuestro actual Código Civil, indica lo siguiente: “Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene derecho exclusivo de celebrarlo o no”.
De igual modo, esta figura jurídica no debe confundirse con la oferta irrevocable, aunque ambas despliegan los mismos efectos jurídicos, el último no es un contrato por ser una declaración de voluntad unilateral, mientras que el contrato de opción es un negocio bilateral, porque involucra a las partes y, por consiguiente, genera obligaciones; por ende, se puede decir que la diferencia subyace en que ambas tienen finalidades distintas (Torres, 1988: 291)[5]. Igualmente, Forno[6] también hace referencia a este punto y coincide con el autor anterior, en el sentido que la principal diferencia de ambas figuras es la estructura. Por añadidura, se puede apreciar que el autor explica que el contenido de la opción es que una oferta, proporcionada por el oferente, está sujeta a la aprobación del optante (1997: 194).
Otro de los puntos a considerar es aquel referido a la categoría y naturaleza del contrato de opción, dicho contrato se caracteriza por ser un tipo de contrato preparatorio; entiéndase por contratos preparatorios, según señala el artículo 1414º de nuestro actual Código Civil, que por el compromiso de contratar, las partes se obligan a celebrar en el futuro, un contrato definitivo. En esa misma línea, respecto al contrato de opción, se puede aseverar que todas las obligaciones y derecho están sujetas a condición suspensiva.
Asimismo, hay que tener presente este último término, pues se concibe en la doctrina como la disposición por la cual el total o parte de los efectos jurídicos se suspenden hasta la ejecución o no ejecución de un evento (Lohmann, 1994: 289)[7]. Igualmente, León hace referencia a que este suceso tiene que ser futuro e incierto, en el cual las partes de un contrato pueden someterse a la eficacia de sus propios acuerdos (2019:48)[8]. De igual modo, el autor señala que, en el derecho de contratos, se puede determinar que dicha eficacia de una o más cláusulas procedan desde el instante en que acontezca un evento futuro respecto del cual no se tenga certeza de dicha realización. Es importante mencionar que dicha condición no funciona retroactivamente, salvo que las partes así lo hayan dispuesto como se estipula en el artículo 177 de dicha normativa. Por lo tanto, la constatación de la condición indica el comienzo de la operatividad de dicho negocio jurídico (2019: 136)[9]. Por añadidura, en la sección de contratos, específicamente en el artículo 1404 del Código Civil, se puede apreciar que el análisis de posibilidad, así como de licitud deben efectuarse en el instante del cumplimiento de la obligación.
En ese sentido, cabe resaltar la diferencia entre los conceptos de plazo y término, ya que el primero se refiere a un periodo de tiempo determinado y que está enfocado a la vigencia de un fin en concreto. Por otro lado, el término hace referencia a dos momentos del plazo, un momento inicial y uno final que marcan el comienzo y final del intervalo de tiempo preciso.
ANÁLISIS CRÍTICO
Análisis de los puntos controversiales resueltos en el laudo arbitral
En el presente punto, el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Lima busca determinar si la Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A ejerció o no eficazmente el derecho de opción de compraventa que le concedió la Corporación Gremco S.A. en virtud del contrato de opción irrevocable y exclusiva de compra, el cual fue suscrito el 9 noviembre 1994. Asimismo, se pone en controversia determinar si se ha celebrado o no el contrato de compraventa correspondiente de los inmuebles señalados en los puntos 3.a y 3.b del contrato.
Por un lado, la Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. sostiene que mediante el contrato de opción celebrado con Gremco, éste se obligó, de forma irrevocable, a transferir a la Inmobiliaria o a la persona designada las parcelas que se especifican en el contrato. También indican que cuentan con la titularidad sobre la opción de compra, debido a que la opción concedida tiene vigencia de 100 días calendarios, contados a partir de un día después de la publicación de la Ley Nº 26371. El decreto se dió el 03 de junio de 1995; por lo que, los 100 días acababan el 12 septiembre de 1995. La opción fue ejercida el 8 septiembre de 1995, por lo tanto, aún estaba dentro del plazo.
Mientras que, para la Corporación Gremco S.A, el derecho de opción fue ejercido extemporáneamente y se caducó el derecho. En conformidad con el art. 1423 Código Civil toda opción está sujeta a un plazo máximo de 6 meses y cualquier exceso se reduce a ese límite. Dicha norma no restringe su aplicación a supuesto alguno, por lo que solo puede sujetarse el plazo de la opción a condición o a plazos suspensivos en la medida que no exceda del referido plazo de 6 meses. Por lo tanto, el contrato fue celebrado el 9 de noviembre de 1994 y la opción recién se ejerció el 11 de septiembre de 1995. Como resultado, no está obligada a vender el inmueble a Centros Comerciales del Perú S.A.
El Tribunal resolvió que la acción se ejerció para Centros Comerciales del Perú S.A y no para Inmobiliarias Centro Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A., si la primera no aceptó la opción, esta no existe, puesto que GREMCO nunca aceptó la oferta de la segunda titular. La decisión del Laudo Arbitral fue sustentada en base a la legislación vigente durante el año 1996, la cual señalaba: Artículo 1423.- “Toda opción está sujeta a un plazo máximo de seis meses y cualquier exceso se reduce a este límite”.
Ello refleja claramente que, en ese entonces, el ordenamiento restringía la autonomía privada y la libertad contractual, teniendo por el contrario, una legislación sumamente proteccionista por parte del Estado en búsqueda de acaparar las relaciones entre privados.
No obstante, haciendo un análisis con la normativa vigente en nuestro ordenamiento, en relación al plazo de contrato de opción, en el Código Civil, se establece lo siguiente: Artículo 1423.- “El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable. Si no se estableciera el plazo, éste será de un año.«
El referido artículo muestra la importancia que ha ido adquiriendo los principios de la autonomía privada y de libertad contractual en nuestro ordenamiento. Por un lado, la autonomía privada es aquella que emana de una previa autorización por parte del Estado dirigida a los privados para poder generar normas de, valga la redundancia, carácter privado que sean vinculantes a las partes que las establecen bajo ningún tipo de coacción estatal, siempre que no contravengan el orden público y las buenas costumbres.
Por otro lado, el principio de libertad contractual se encuentra sumamente vinculado al principio desarrollado en el precedente párrafo, ya que como parte de dicha autonomía entre privados es aquel que permite regular el contenido sobre el cual va a versar determinado contrato acentuando dicho contenido en aquellas disposiciones normativas del contrato que se quiere celebrar. En ese sentido, nuestro ordenamiento jurídico reconoce en los contratos un efecto mandatorio entre los privados – corriente normativista -; es decir, el reconocimiento del contrato como norma que se integra en el ordenamiento jurídico.
De acuerdo a lo expuesto y a lo señalado por el art. 1423, es evidente la posibilidad que tenían las partes para determinar el plazo del contrato de opción sin impedimento alguno. Ahora bien, se entiende por plazo el lapso de vigencia para un determinado efecto, en este caso 100 días; y el término hace referencia al momento de inicio y final del plazo determinado, como se ha mencionado anteriormente.
En relación al punto a analizar, cabe resaltar que si bien, en un inicio se pretendía establecer el plazo a 100 días, dicho plazo estaba supeditado a la verificación de una condición suspensiva constituida por la publicación de Ley N°26731. Asimismo, como se ha mencionado en puntos anteriores, dicha condición conlleva a que la eficacia de una o más cláusulas procedan desde el instante en que acontezca un evento futuro respecto del cual no se tenga certeza de dicha realización.
En ese sentido, discrepamos en parte con lo resuelto por el laudo arbitral, ya que de acuerdo a los puntos expuestos, sería factible sostener que Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. ejerció el derecho de opción de compraventa dentro de los parámetros establecidos tanto por la norma vigente, como por los principios de libertad contractual y autonomía privada.
Asimismo, cabe señalar que el carácter irrevocable del mismo contrato de opción sobre el cual se sometió Gremco, despliega la obligación de celebrar un contrato definitivo a futuro sin la posibilidad de revertir el acuerdo pactado. No obstante, consideramos de suma importancia el acuerdo celebrado en la cláusula quinta del referido contrato, en el cual haciendo mención al art. 1421 del Código Civil, la Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. no se compromete directamente a celebrar el contrato, sino que por el contrario se reserva la posibilidad de designar la sociedad anónima con la cual se establecerá el vínculo definitivo (Centro Comercial Perú S.A). Por ende, si bien el derecho de opción ejecutado por Inmobiliarias de Centros Comerciales fue eficaz, ello no implica que se haya celebrado un contrato de compraventa con GREMCO.
Si es o no nulo y absolutamente ineficaz el acuerdo de reducción de capital adoptado el 28 DICIEMBRE DE 1995 por la junta general extraordinaria de accionistas de la CORPORACIÓN GREMCO. Si ya estaba o no vigente el derecho de INMOBILIARIAS CENTROS COMERCIALES S.A de impugnar el acuerdo
En este caso se observa que la Inmobiliaria Centros Comerciales S.A afirma que el acuerdo de reducción de capital adoptado por Gremco implica la transferencia de la propiedad de inmuebles que habían sido comprometidos a transferirse en el contrato de opción al referido acuerdo. Los demandantes se sustentan en el art. 221 de la Ley General de Sociedades, pretendiendo evitar que GREMCO haga caso omiso de su derecho.
Artículo 221.- Memoria e información financiera (actual)
Finalizado el ejercicio el directorio debe formular la memoria, los estados financieros y la propuesta de aplicación de las utilidades en caso de haberlas. De estos documentos debe resultar, con claridad y precisión, la situación económica y financiera de la sociedad, el estado de sus negocios y los resultados obtenidos en el ejercicio vencido.
Los estados financieros deben ser puestos a disposición de los accionistas con la antelación necesaria para ser sometidos, conforme a ley, a consideración de la junta obligatoria anual.
A lo que GREMCO sostiene que el derecho de impugnar el acuerdo societario ha vencido, por cuanto cualquier acreedor que considere afectado su crédito puede oponerse a la división de empresas dentro de un plazo de 30 días contando desde la publicación del aviso de reducción y división. Esto según el artículo 218 de la Ley General de Sociedades:
Artículo 218.- (…) Cuando la reducción del capital importe devolución de aportes o la exención de dividendos pasivos o de cualquier otra cantidad adeudada por razón de los aportes, ella sólo puede llevarse a cabo luego de treinta días de la última publicación del aviso a que se refiere el artículo anterior.
Si se efectúa la devolución o condonación señaladas en el párrafo anterior antes del vencimiento del referido plazo, dicha entrega no será oponible al acreedor y los directores serán solidariamente responsables con la sociedad frente al acreedor que ejerce el derecho de oposición a que se refiere el artículo siguiente.
Entonces, esta reducción se publicó en los diarios El Peruano y Expreso el 30 diciembre 1995 y la oposición de la Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. se formalizó mediante su solicitud de arbitraje el 23 febrero de 1996. De esta manera, es evidente que ha transcurrido un plazo que sobrepasa lo estipulado en la norma; por la cual, la Inmobiliaria Centros Comerciales S.A. informa a la Corporación GREMCO S.A que estaba planteando su oposición. En la misma junta, la Corporación GREMCO aumentó su capital en un monto igual al de su reducción, a pesar de este movimiento su capital social se mantuvo igual que antes de la reducción. No obstante, su capital social respalda cualquier deuda que pudiera tener a favor de Inmobiliarias Centros Comerciales S.A.
Por otro lado, según el artículo 219 del Código Civil, los negocios son considerados nulos cuando el objeto de este sea imposible físicamente, jurídicamente, con finalidad ilícita o que incumpla con exigencias legales o convencionales de formalidad[10]. Conforme a esto, el tribunal señala que no se ha invocado ni probado ninguna causal de invalidez que afecte al acuerdo de reducción de capital adoptado el 28 diciembre 1995 por la junta general extraordinaria de accionistas de la Corporación Gremco.
Así, sigue siendo propiedad de la Corporación Gremco el inmueble en materia del contrato y dado que se venció el plazo máximo de la opción previsto en el mismo, esta empresa tenía la libre disposición de dicho bien a la fecha en que fue adoptado el acuerdo.
Por consiguiente, si bien la empresa Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. declaró su oposición a la reducción y división del capital social de Gremco fuera del plazo establecido por la norma el 23 de febrero de 1996, el demandado involucró justamente la transferencia de los inmuebles considerados previamente en su contrato con la parte demandante.
Cabe resaltar que esta última reafirmó su voluntad de aceptación de la oferta el 08 de setiembre de 1995 sobre el contrato de opción IRREVOCABLE y, Gremco al recuperar su capital social después de la transferencia, queda en posibilidad de pagar la deuda y cumplir con lo estipulado en el contrato mencionado con la Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. Ante esta situación la Inmobiliaria tiene toda la potestad de poder acudir a la figura de la acción pauliana como remedio ante la división del capital social de Gremco, pues lo que se busca es evadir el daño al acreedor, lo cual puede generar un eventos damni.
Entonces, al aplicarse el principio de rebus sic stantibus al contrato de opción ya pactado por las partes este despliega efectos modificativos si es que en el transcurso del tiempo se originan situaciones extraordinarias, más no se puede pasar por alto esta concesión, así el acuerdo de reducción de capital estaría perjudicando el derecho de la empresa Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. En cuanto a la nulidad, invocando el ya mencionado artículo 219 del CC, el objeto es imposible jurídicamente, ya que el mismo es objeto de contrato de opción comentada y, por lo cual, el acuerdo de reducción del capital social sería nulo[11].
Si procede o no condenar el pago de una indemnización ascendente a 1 millón de dólares a CORPORACIÓN GREMCO por concepto de daños y perjuicio que corresponde percibir la indemnización a INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES S.A
Por un lado, está INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES y la indemnización que solicita el resarcimiento por los daños y perjuicios que el retraso en la formalización de la venta comprometida y el atraso en el desarrollo de sus programas de construcción les ha ocasionado. La CORPORACIÓN GREMCO sostiene que el ejercicio de la opción fue extemporáneo; por ende, ningún daño fue irrogado por esos conceptos. El Tribunal declara INFUNDADA la pretensión indemnizatoria de INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES S.A que está subordinada al ejercicio eficaz del derecho de opción que invoca, el tribunal señala que ha caducado la opción, no existe daños o perjuicios que deban ser indemnizados por CORPORACIÓN GREMCO.
A efecto de análisis, en primer lugar, se debe mencionar que la comunicación de INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES mediante el envío de una carta notarial el 08 de diciembre a CORPORACIÓN GREMCO, se ejerce dentro del plazo establecido regido por el artículo 1423° del CC que determina que el plazo debe ser determinado (por las partes) y determinable, de no serlo sería de 1 año. El que esta carta notarial haya sido recepcionada por CORPORACIÓN GREMCO es indicio suficiente para determinar que este ya tenía conocimiento de esta, ya que nuestro ordenamiento establece a la recepción como la presunción de conocimiento.
Por otro lado, INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES, al ser la parte optante/concedente del contrato de opción, tiene el derecho potestativo de derecho de opción.
“La opción legal es una figura que se encuentra regulada en nuestro ordenamiento y supone que la ley concede a determinadas personas, en función de cierta situación jurídica, una preferencia frente a otra u otras, para adquirir bajo ciertas condiciones un bien o derecho.” (Solanes, 1986, 1235)[12]
El Derecho de opción le permite a INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES S.A que al ejercerlo pueda provocar directamente una realidad jurídica a la otra parte, o sea a CORPORACIÓN GREMCO, la cual es la parte vinculada, quien no puede oponerse o evitar esta modificación, debido a que este está en una situación de sujeción pues no tiene un deber de prestación, únicamente se limita, con respecto al contrato de opción, a someterse o sujetarse a la modificación de su esfera jurídica. De negarse injustificadamente a celebrar el contrato definitivo con INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES, CORPORACION GREMCO tiene que darle una indemnización por daños y perjuicios (art 1418° CC).
La no comunicación de INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES provocaba a la expiración del plazo, la caducidad de su derecho de opción y la extinción de la relación jurídica de opción entre las partes; sin embargo, reiteramos que INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES se comunicó dentro del plazo establecido de 100 días desde la entrada en vigencia del Decreto Supremo N° 06-95-MTC, provocando así la celebración automática del contrato de compraventa.
Por otro lado, con respecto a la pretensión indemnizatoria planteada por INMOBILIARIAS DE CENTROS COMERCIALES subordinada a su ejercicio de derecho de opción, el cual no se ejerció fuera del plazo determinado, por los daños y perjuicios ocasionados por el retraso en la formalización de la venta comprometida y el atraso en el desarrollo de sus programas de construcción ocasionada por CORPORACIÓN GREMCO debe ser fundada.
El contrato de opción trae consigo responsabilidad civil precontractual, ya que para esta etapa las partes ya tienen una confianza entre ellas que ha ido creándose con el tiempo según sus ánimos para continuar con las negociaciones. Está regulada en el artículo 1362° del CC que determina la buena fe de los contratos desde el momento de su negociación, o sea, momento en que se produce el contrato de opción. Es así que lo que se sanciona es la vulneración de esta confianza, activada mediante el comportamiento desleal y deshonesto que va contra la buena fe objetiva. Por este motivo, los árbitros debieron advertirse de los comportamientos realizados por CORPORACIÓN GREMCO que evidencian lo contrario a lo anteriormente mencionado, evidenciado en el retraso en la formalización de la venta comprometida y el retraso ocasionado en el desarrollo de los programas de construcción, siendo estos los hechos generadores que caben dentro del supuesto de daño patrimonial.
Reiteramos nuestra postura a favor de la indemnización a INMOBILIARIAS DE CENTROS COMERCIALES S.A por lo anteriormente mencionado, haciendo énfasis en que el interés tutelado en la responsabilidad precontractual por nuestro ordenamiento es solo el interés negativo, por ello, es necesario que se determine un monto adecuado que sea proporcional a este y no en favor del interés positivo.
Es inejecutable o no el contrato de compraventa al que se refiere el contrato, a la luz de lo dispuesto por el Decreto Supremo 625-MTC. Si se considera eficaz, esta se refiere a una extensión de 76 mil 759 metros cuadrados.
La Corporación Gremco argumenta que el Decreto Supremo 09-95-MTC dispone que el proyecto el 75% debe ser financiado con los ingresos obtenidos del 30%; lo que se supondría que serían 2 millones de dólares, producto de la venta del terreno. Esto no sería suficiente para financiar la construcción del Estadio que requiere de 20 millones.
La desmesura realizada con posterioridad a la celebración del contrato pone en manifiesto que no puede destinarse a fines comerciales los 130 mil metros cuadrados sin que automáticamente revierta el cambio de uso ya que solo el 30% del terreno puede ser destinado a esos fines.
Inmobiliarias De Centros Comerciales indica que el proyecto deportivo a desarrollarse sobre el 70 % del terreno que retiene Corporación Gremco no debe financiarse exclusivamente sobre la base del precio de venta del 30 % en referencia pues es conocido por todos que el Estadio de Universitario de Deportes que es la obra deportiva a desarrollarse sobre el 70% será financiada casi en su totalidad por el venta de palcos. No existe razón para limitar el ejercicio de la opción de una área de 76 mil 759 metros cuadrados por cuanto determinada el área disponible del inmueble matriz para fines comerciales.
Se señala que carece de sentido pronunciarse sobre la ejecutabilidad del contrato de compraventa a que se refiere el contrato de opción toda vez que dicho contrato definitivo no se ha celebrado.
Sin embargo, en el laudo se declara improcedente la pretensión de Corporación Gremco de que se declare inejecutable el contrato de compraventa materia del derecho de opción. Esto se da porque el contrato de opción si logró si llegó a perfeccionarse entre Corporación Gremco e Inmobiliaria Centros Comerciales.
Existe o no lesión en el contrato de compraventa al que se refiere el contrato.
La Corporación Gremco S.A. afirma que hay lesión en el contrato definitivo, debido a que la suma de dos millones de dólares prevista como precio en la compraventa a que se refiere dicho contrato guarda una desproporción de más del doble con el valor del inmueble lo que superaría largamente la desproporción de ⅔ a que se refiere el artículo 1448 Código Civil. El valor del terreno se ha incrementado como consecuencia del cambio de uso, ya que cuando fue adquirido por Gremco era considerado como parque zonal que no podía ser destinado a fines comerciales de ningún tipo. El cambio de uso le permite ser destinado a fines comerciales con el aumento del valor consiguiente. Por su parte, la Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A aduce que el precio pagado por Gremco por la totalidad del terreno de fue de dos millones de dólares, el cual es el mismo precio que se consigna en el contrato, pero por una extensión de terreno muy inferior (. Por dicho motivo, se determina que no pueda sostenerse la existencia de lesión.
Por consiguiente, el Tribunal se ha pronunciado al respecto y ha señalado que tampoco es posible pronunciamiento alguno desde que la lesión se invoca respecto del contrato definitivo de compraventa que, como ya se ha reiterado, no se ha celebrado. Por lo tanto, estimó improcedente la pretensión que había hecho la Corporación Gremco S.A. de que declarase la existencia de lesión en el contrato de compraventa que guarda relación con el derecho de opción.
Para considerar si es que hubo o no lesión, se tiene que explicar en qué consiste este término en la doctrina. Para que se configure una lesión, tiene que haber “un valor objetivo de la prestación ejecutada a favor de la parte lesionante y que, debido a las situaciones subjetivas de necesidad de un lado y conocimiento y aprovechamiento de otro lado” (Díaz, 2001:139)[13], en ese sentido este valor no haya tenido que ser respetado en el negocio.
De esta forma, tiene que verse desde el aspecto económico, puesto a que el valor de este bien está supeditado a lo que el individuo esté en condiciones de poder acceder. Por lo tanto, una lesión se da cuando un sujeto padece una carencia muy grande de capital para alcanzar un bien. Por consiguiente, opta por transferir su bien a otra persona por un precio inferior al valor que comúnmente hubiera estado disponible a ceder, debido justamente por esa necesidad.
Con respecto al caso en concreto, se puede apreciar que la Corporación Gremco S.A. alude que se le está lesionando, en el sentido que le están pidiendo más de lo que constaba el terreno cuando lo adquirió, debido a que cuando lo adquirió, su uso pasó de parque zonal a fines comerciales. Por lo tanto, el legislador peruano ha previsto esto en su artículo 1449 del Código Civil y, por ende, Gremco tiene que demostrar el valor del precio en el momento de la compra del inmueble, puesto a que este era menor a lo que se le exige hasta la fecha vigente. De esa forma, podrá argumentar que hubo evidentemente una desproporción del valor de dicho bien, lo cual superaría a los ⅔ a que se refiere el artículo 1448 de la misma norma. Por lo tanto, considera que al subir el valor de dicho inmueble, debería de pedir el capital adicional. Por consiguiente, consideramos que lo expuesto por el Tribunal es erróneo, en tanto, si se dio al final el contrato de compraventa y en este caso, debería de pedir el monto adicional que se obtuvo por el cambio de uso de dicho inmueble.
La existencia de la obligación de INMOBILIARIA DE CENTROS COMERCIALES de contratar con CORPORACIÓN GREMCO la construcción de la edificación en los terrenos materia del contrato y el contrato de construcción debe contemplar o no para CORPORACIÓN GREMCO ingresos tales que le permitan la edificación del estadio del club universitario. En caso en que el tribunal declare celebrado el contrato de compraventa que es materia de contrato.
En este punto controversial los hechos en cuestión se refieren a que Corporación Gremco procura que se obligue a la empresa Inmobiliaria Centros Comerciales S.A. a celebrar con la primera un contrato de construcción que afirme a los demandados una entrada superior a 20 millones de dólares por motivo del Decreto Supremo Nº 06-95-MTC, este dispone que el proyecto a desarrollarse sobre el 70% del terreno debe ser financiado con los ingresos obtenidos del 30% del mismo.
Ante esto, la Inmobiliaria de Centros Comerciales especifica que en la cláusula 6 del contrato pactado se declaró que ella se plantea ejecutar obras en las parcelas objeto de la opción, pero sin haber especificado qué obras ni el plazo para su ejecución. Además, se compromete irrevocablemente a contratar esas obras y no otras con Corporación Gremco por un honorario de 12%.
Por lo mismo, el tribunal considera que no existe tal obligación de Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. de celebrar con la Corporación GREMCO el contrato de construcción al que se refiere el compromiso de contratar que contiene la cláusula 6 del contrato. Asimismo, se menciona que el compromiso de contratar en cuestión estaba subordinado a la celebración del contrato de compraventa, debido a que las obras efectivamente serían edificadas por la Inmobiliaria Centros Comerciales S.A. en ese inmueble que adquiere por este contrato como consecuencia en el ejercicio del derecho de opción. Así, al no adquirir el terreno, no se podría ejecutar debidamente el contrato de construcción.
En ese sentido, el objeto del contrato, el cual forma parte del supuesto de hecho, tiene que ser considerado determinado o determinable, con lo cual el contrato mismo sería efectivamente realizable. En el caso en cuestión se materializa la voluntad de realizar obras en un terreno en específico mas no se informa cuáles, ni el tiempo en el que se realizaría este proyecto. Por lo cual, mediante el artículo 140 del C.C. sobre los elementos esenciales del acto jurídico, se indica que la validez implica un “objeto física y jurídicamente posible” y en base a esto se podría deducir que el contrato de construcción no tendría validez por motivo de su objeto y, a su vez, porque la empresa Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. y Corporación Gremco, si bien celebraron el contrato de compraventa, no pactaron el contrato de construcción y, por lo tanto, los demandantes no tendrían obligación.
Si Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A debe otorgar a Corporación Gremco S.A garantías del cumplimiento del contrato de construcción
Con respecto a este punto, el Tribunal considera que ni la Corporación Gremco S.A ni la Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A Ni aportan fundamento jurídico alguno.
Este jurado señala que carece de todo fundamento la pretensión de Corporación Gremco S.A de obtener de Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A. garantías del cumplimiento del contrato de construcción que se menciona en el considerando anterior en atención a que no existe título alguno en donde conste tal obligación. Además, no es procedente tal pretensión, puesto que conforme se señala en dicho considerando no existe siquiera obligación de celebrar un contrato de construcción entre las partes.
Por lo tanto consideramos que la Inmobiliaria de Centros Comerciales S.A no tiene la obligación de cumplir con el contrato de construcción, debido a que este, en ningún momento, celebró dicho contrato con Corporación Gremco S.A. Se puede evidenciar que no hay un contrato de construcción por parte de la Inmobiliaria. En el caso en concreto, se tiene que tomar en cuenta la situación jurídica subjetiva, esta consiste en la posición que el sujeto de derecho ocupa en el ordenamiento jurídico en un tiempo-espacio determinado. En este caso estamos frente a una relación jurídica, en tanto hay derecho potestativo por un lado y por el otro lado se encuentra estado de sujeción.
En este supuesto, se puede apreciar que la Inmobiliaria tiene el derecho potestativo, debido a que tiene la facultad de poder nombrar a un tercero para que nazca de esta manera la relación jurídica de compraventa, de acuerdo a lo estipulado en la quinta cláusula del contrato de opción. Mientras que la Corporación Gremco S.A. (el concedente) se encuentra a la espera de que este derecho pueda ejercerse o no. Por un lado, se demuestra que hay dos derechos potestativos, por una parte, el cual es el principal, se refiere al derecho de opción que hay entre la Inmobiliaria y Gremco; por otro lado, el accesorio es también fundamental, pues hace mención al derecho de nombramiento de un tercero. En ese sentido, lo que sucede es que la inmobiliaria tiene que asignar a la persona con lo que se establecerá un vínculo, según lo previsto en el artículo 1421 del Código.
Conviene mencionar que, según lo expuesto por el Tribunal, ellos consideran relevante señalar que el efecto que deriva de un contrato de opción no conforma una relación de obligación. Por consiguiente, no es solo un requisito fundamental designar a un tercero, en este supuesto nombraron a Centros Comerciales S.A., y otro elemento es que éste acepte, en otras palabras, pueda declarar su voluntad de acuerdo al principio de autonomía privada. La cuestión es que esta última persona nunca llegó a confirmar, por ende, sería ineficaz, porque no despliega efectos jurídicos. En síntesis, al no darse este último derecho potestativo accesorio, no tendría ninguna obligación por parte de la Inmobiliaria de poder cumplir el contrato de construcción, ya que en ningún momento surgieron los efectos que se esperaba al no aceptar Centros Comerciales S.A.
Si procede el pago de Corporación Gremco de la suma de 1 millón 900 dólares a cargo de Inmobiliaria De Centros Comerciales a título de indemnización producto cesante y daño moral.
Corporación Gremco señala que la suma de 1 millón 900 mil corresponde a la indemnización por el lucro cesante y el daño moral que Inmobliaria De Centros Comerciales le viene causando como consecuencia de la medida cautelar solicitada por el Poder Judicial, el cual produce el retraso del lanzamiento del Estadio y afecta su imagen comercial con Universitario Deportes, puesto que el juzgado ha ordenado suspender cualquier acto por el cual se pretenda transferir no solo el inmueble de la opción sino un inmueble de una extensión muy superior a la del que es materia de la misma. Además, se ha visto perjudicada la venta al público de los denominados “palco suites” que forman parte del proyecto del Estadio que debía ejecutarse en la parte que no ha sido materia de la opción pero que ha sido afectada por la medida cautelar anteriormente mencionada.
Inmobiliaria De Centros Comerciales ha hecho llegar a Club Universitario copias de las cartas notariales remitidas por ella a Corporación Gremco, comunicaciones que contienen expresiones que ponen de manifiesto una situación de incumplimiento y actitud reprochable por parte de Corporación Gremco, las cuales han obligado a esta a suspender el lanzamiento del proyecto. También solicitan que deben ser integrados los montos abonados por concepto de honorarios pagados a los diferentes profesionales involucrados en la asesoría de la defensa de sus intereses.
En contraparte, Inmobiliaria De Centros Comerciales afirma que los retrasos alegados por su contraria no pueden serle atribuidos en forma alguna pues se deben a problemas de mensuras y registrales que todavía no concluyen por causas imputables a CORPORACIÓN GREMCO. Es importante mencionar que Corporación Gremco ha omitido señalar que la resolución que concede la medida cautelar ha sido apelada por ella, en la forma de ley en los términos que aparecen del recurso respectivo por lo que no existe daño alguno para dicha CORPORACIÓN GREMCO que debe ser indemnizado por Inmobiliaria De Centros Comerciales.
Finalmente, el Tribunal señala que el daño alegado consiste en el retraso del inicio del proyecto del Estadio y en la postergación de la venta anticipada en plano de los palcos, así como la lesión de la imagen y la reputación de Corporación Gremco. Tales daños habrían sido causados por la medida cautelar solicitada por Inmobiliaria De Centros Comerciales por copias de cartas dirigidas por esta empresa a Corporación Gremco. La primera habría hecho llegar al Club universitario así como a diversos abogados. Los hechos anotados configuran supuestos de que generarían responsabilidad civil extracontractual por lo que deben ser evaluados con arreglo de las normas que regulan dicha responsabilidad.
Se aprecia que la medida de no innovar solicitada tenía por objeto que el señor registrador se abstuviera de inscribir cualquier acto de disposición[14] respecto del inmueble por el lote del terreno de la parcela M-DOS. El Tribunal considera que tal medida limita a impedir la realización e inscripción registral de actos de enajenación o de disposición no impedía en modo alguno el proyecto del estadio ni la venta de los palcos. Resulta claro en opinión del tribunal que no se presenta entre los hechos alegados y los daños que se invoca la relación de causalidad indispensable para la responsabilidad extracontractual y que es exigida por el artículo 1900° del (ex) CC.
Como se mencionó anteriormente en el análisis del punto iii, la responsabilidad civil extracontractual va desde el momento de la negociación, celebración y ejecución según las reglas de la buena fe, regulado en el artículo 1362° del CC, reglas de la buena fe que se evidencian en el comportamiento de las partes.
Evidentemente, el que Inmobiliaria De Centros Comerciales informara a Universitario sobre su situación con Corporación Gremco, reenviando las cartas notariales emitidas entre sí, demuestra la intención de querer perjudicar la imagen de Corporación Gremco con Universitario Deportes. No era imprescindible que Inmobiliaria De Centros Comerciales le informara a Universitario Deportes lo que acontece a pesar de que este último se viese perjudicado por los retrasos ocurridos, producto de Corporación Gremco, ya que eso le compete informar a Corporación Gremco. Sin embargo, coincidimos con el Tribunal en el sentido que los hechos alegados no tienen relación de causalidad indispensable para la responsabilidad extracontractual y no son causales suficientes de los daños invocados.
Si debe incluirse o no en este proceso arbitral a CENTROS COMERCIALES
La Corporación Gremco argumenta que debe incorporarse como parte en el presente procedimiento a la firma Centros Comerciales Del Perú, por cuanto es ella y no Inmobiliaria De Centros Comerciales la beneficiaria de la opción como se puede apreciar en la cláusula 5 del contrato. En la carta que le cursó por conducto notarial Inmobiliarias De Centros Comerciales a Corporación Gremco se señaló explícitamente que la compraventa sería realizada por la firma Centros Comerciales.
De no acogerse a este temperamento podría presentarse la absurda situación según la cual, condena Corporación Gremco a otorgar la opción a Centros Comerciales Del Perú. Esta se niega a suscribir el contrato de compraventa alegando que no desea adquirir el inmueble, además que ella como Centros Comerciales Del Perú no se ha pronunciado en momento alguno ejerciendo sus derechos ni se ha apersonado como parte en este procedimiento, el mismo asunto podría conocerse en vía judicial, desvirtuando el laudo arbitral con el riesgo de obtener 2 resoluciones contrarias del Poder Judicial y El Tribunal.
Inmobiliarias De Centros Comerciales puntualiza que al amparo que establece el art. 1421 Código Civil en la cláusula 5 del contrato concordante con el punto 4 de la cláusula cuarta, Inmobiliarias De Centros Comerciales se reservó el derecho de designar a la persona que efectuaría la compra.
En la comunicación correspondiente se indicó que la compraventa se entendería con la firma Centros Comerciales Del Perú pero esta no ha aceptado en ningún momento tal designación y sin su aceptación no puede ser involucrada en un contrato que determina la adquisición de derecho y la asunción de obligaciones. Todos los derechos relacionados con la opción del arbitraje y de su ejecución forzada en virtud de este procedimiento corresponden exclusivamente a Inmobiliaria De Centros Comerciales.
Si se integra a Centros Comerciales estaríamos frente a un litisconsorcio. Es necesario mencionar que este se encuentra en los artículos 92 y 93 del Código Procesal Civil. Esta figura solo se da cuando afecta de manera uniforme a todos los litisconsorte, de modo tal que sólo se expedirá sentencia válida cuando todos compadezcan o sean emplazados. Además también se da cuando no se puede escindir la relación sustancial para resolver separadamente las pretensiones de cada uno de los litisconsortes necesarios.
Pero en el caso Centros Comerciales no es parte en ninguna de las relaciones jurídicas sustanciales, no tiene legitimidad para obrar; por lo tanto, no puede admitirse en el presente proceso arbitral. Finalmente, en el laudo se declara improcedente la pretensión de Corporación Gremco de que se incluya en este proceso arbitral a la Compañía Centros Comerciales.
BIBLIOGRAFÍA
- ALBALADEJO, M. (1958). El negocio jurídico.
- DÍAZ BEDREGAL, A. (2001). La lesión. En IUS ET VERITAS, 11(22), 137-148. Recuperado el 22 de octubre de 2020, de http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/15994
- FORNO FLOREZ, H. (1997). Los efectos de la oferta contractual. En IUS ET VERITAS, pp. 183-197. Recuperadoel 18 de octubre de 2020, de http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/15740/16175
- LEÓN, L. (2019). Derecho privado. Parte general : negocios, actos y hechos jurídicos. Pontificia Universidad Católica del Perú, Fondo Editorial.
- LOHMANN LUCA DE TENA, G (1994). El negocio jurídico.
- MIAJA DE LA MUELA, A. (1968). PACTA DE CONTRAHENDO EN DERECHO INTERNACIONAL PÚBLICO. Revista Española De Derecho Internacional, 21(2), 392-415. Retrieved October 23, 2020, from http://www.jstor.org/stable/44294267
- MINISTERIO DE TRANSPORTES Y COMUNICACIONES (1995). Decreto Supremo N° 06-95. Lima.
- RUBIO, M. (2019). Nulidad y anulabilidad: La invalidez del acto jurídico (8va ed.).
- SOLANES, M. Y. (1986). El Derecho de Opción. Bellaterra.
- TAMAYO. S (2005). La configuración del perjuicio en la acción pauliana.
- TORRES MANRIQUE, F (2011). Publicidad jurídica y principio registral de publicidad, su complementariedad. Recuperado de https://www.gestiopolis.com/publicidad-juridica-y-principio-registral-de-publicidad-su-complementariedad/
- TORRES MÉNDEZ, M. (1988). La utilidad del contrato de opción en el código civil de 1984. Derecho PUCP, (42), 289-304. Recuperado el 18 de octubre de 2020, de http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/derechopucp/article/view/5948
[1] CÁMARA DE COMERCIO DE LIMA. (1996). Caso Arbitral N° 26. Ejecución arbitral de contrato de opción irrevocable y exclusiva de compra.
[2] MIAJA DE LA MUELA, A. (1968). Pacta De Contrahendo En Derecho Internacional Público. Revista Española De Derecho Internacional, 21(2), 392-415
[3] TAMAYO. S (2005). La configuración del perjuicio en la acción pauliana.
[4] MINISTERIO DE TRANSPORTES Y COMUNICACIONES (1995). Decreto Supremo N° 06-95. Lima.
[5] TORRES MÉNDEZ, M. (1988). La utilidad del contrato de opción en el código civil de 1984. Derecho PUCP, (42), 289-304. Recuperado el 18 de octubre de 2020, de http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/derechopucp/article/view/5948
[6] FORNO FLOREZ, H. (1997). Los efectos de la oferta contractual. En IUS ET VERITAS, pp. 183-197. Recuperadoel 18 de octubre de 2020, de http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/15740/16175
[7] LOHMANN LUCA DE TENA, G (1994). El negocio jurídico.
[8] LEÓN, L. (2019a). Derecho privado. Parte general : negocios, actos y hechos jurídicos. Pontificia Universidad Católica del Perú, Fondo Editorial.
[9] LEÓN, L. (2019b). Derecho privado. Parte general : negocios, actos y hechos jurídicos. Pontificia Universidad Católica del Perú, Fondo Editorial.
[10] ALBALADEJO, M. (1958). El negocio jurídico.
[11] RUBIO, M. (2019). Nulidad y anulabilidad: La invalidez del acto jurídico (8va ed.).
[12] SOLANES, M. Y. (1986). El Derecho de Opción. Bellaterra.
[13] DÍAZ BEDREGAL, A. (2001). La lesión. En IUS ET VERITAS, 11(22), 137-148. Recuperado el 22 de octubre de 2020, de http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/view/15994
[14] TORRES MANRIQUE, F (2011). Publicidad jurídica y principio registral de publicidad, su complementariedad. Recuperado de https://www.gestiopolis.com/publicidad-juridica-y-principio-registral-de-publicidad-su-complementariedad/
