Por Matias Fabian Otazú Cárdenas, estudiante de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú y miembro de la comisión de Investigación Académica del Equipo de Derecho Inmobiliario, y Max Zabarburú Cedrón, estudiante de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú y miembro de la comisión de Investigación Académica del Equipo de Derecho Inmobiliario.
- Introducción
En el año 2012, Luis Schroeder interpuso una demanda de prescripción adquisitiva de dominio contra el Banco Standard Chartered, una actuación procesal que terminaría en el pronunciamiento de la Corte Suprema por medio de la Casación N° 2261-2017, La Libertad. A expensas de desarrollar el caso en líneas posteriores, es preciso señalar que Luis Schroeder alegó que se había configurado la usucapión del inmueble denominado “Gran Ofelia”, en virtud de que se había ejercido la posesión conforme a los requisitos exigidos en el Código Civil. Sin embargo, ante la discordancia de los criterios de las instancias de mérito, la Corte Suprema dictó sentencia considerando inválida para usucapir a la posesión del señor Luis.
Es en dicha cuestión que el caso puso en la mesa un tema vanguardista en el Derecho Civil peruano: la interversión de título[1]. Frente a ello, sostenemos que fue una oportunidad desperdiciada por parte de la Corte Suprema para orientar y unificar las interpretaciones judiciales dirigidas a una correcta aplicación del derecho objetivo a partir del caso expuesto[2]. Esto debido a que únicamente se limitaron a referirse a la figura, concluyendo que el demandante no poseía como propietario, pero que ello habría cambiado si hubiera ocurrido el fenómeno de la interversión de título posesorio, sin ahondar en el contenido de la institución jurídica.
Así como el caso de Luis Schroeder, existen diversos casos en la jurisprudencia nacional en los que las altas instancias de la judicatura han reconocido y analizado –superficialmente– la figura de la interversión de título posesorio[3]. Un fenómeno con incipiente cobertura por el ordenamiento peruano, que consiste en la modificación del status posesorio; por ejemplo, que aquella posesión sin animus domini como la de un arrendatario, se convierta en una posesión plena característica de un propietario del bien y, consecuentemente, facultada para usucapir en caso concurran los demás supuestos legales. Dicho cambio de título debe quedar exteriorizado en forma indubitable a través de actos posesorios a título de propietario, esto es, actos notorios, públicos, inequívocos y cognoscibles ante el titular del bien[4] con el objeto de privarlo de su derecho real de propiedad. Ello adquiriría vital importancia si es que partimos de la generalizada interpretación restrictiva del requisito del animus domini como inmutable, lo que tiene asidero en nuestro sistema jurídico.
Con una examinación sistemática y a detalle del artículo 950 del Código Civil, se advertirá que este cuerpo normativo no desarrolla cuáles son las características del requisito de poseer como propietario para efectos de la prescripción (animus domini). Esa tarea se ha dejado a la doctrina y a la jurisprudencia. En ese sentido, la consolidación de la interversión de título posesorio constituiría un hito en el escenario jurídico peruano, debido a que permite a un mayor número de poseedores, que empezaron a poseer de forma inmediata, cambiar la causa de su posesión en atención a determinados requisitos, que serán expuestos en el presente trabajo. De esta forma, se atiende a los principios de eficiencia buscan el análisis económico del derecho y las lógicas de mercado, a la par de encontrarse en concordancia con un principio recogido en nuestra norma, la libre circulación de los bienes[5]. Así aquellas personas que se encuentren más activas en el mercado, adquirirían la propiedad y podrían ejercer su uso, disfrute, disposición y reivindicación libremente.
2. Marco teórico
Para abordar de mejor manera esta figura será necesario repasar algunos conceptos previos. El primero de ellos es la posesión, que como sostiene autorizada doctrina, es el fundamento de la prescripción adquisitiva y de todos los derechos reales[6].
La posesión es el control autónomo y voluntario sobre un bien, destinado a tenerlo para sí con relativa permanencia o estabilidad, y cuya finalidad es el uso y disfrute, aunque sea de modo potencial[7]. Como menciona el Código Civil, la posesión es una situación fáctica, por lo que no es necesario un título jurídico que la sustente. Con ello se desprende que es poseedor, tanto el que arrienda un bien mediante un contrato inscrito en Registros Públicos, como el usurpador que ingresa de manera ilegal a un terreno y empieza a vivir en él.
Ahora bien, el Código Civil realiza la distinción entre posesión inmediata y posesión mediata. El primer grupo de estos son aquellos poseedores que poseen en virtud a un título y de manera temporal, hecho que les obliga a restituir el bien. Por otra parte, los poseedores mediatos son aquellos que poseen a través de otro; dicho de otra forma, al ser titulares del derecho, confieren, mediante un título, el uso y disfrute –e incluso la disposición– a otro sujeto, denominado poseedor inmediato.
Esta distinción tiene relevancia para efectos de la prescripción adquisitiva de dominio, puesto que solo podrá usucapir el poseedor que se configure con ánimo de propietario (animus domini). De ello, se desprende que un poseedor inmediato nunca podrá usucapir debido a que este responde ante el poseedor mediato, por tal motivo, carece de animus domini.
En cuanto a la prescripción adquisitiva de dominio, también llamada usucapión, viene a ser un modo de adquirir la propiedad por el paso del tiempo y de forma originaria[8], de manera que el poseedor que mantenga una posesión de manera pública, pacífica, continua y con ánimo de propietario, podrá volverse propietario del bien. Al respecto, Código Civil contempla dos supuestos para la configuración de la prescripción adquisitiva en los bienes inmuebles, el primero, requiere acreditar una posesión por más de 10 años (prescripción larga); y, el segundo, en caso concurran justo título y buena fe, el plazo para usucapir es de 5 años (prescripción corta).
Si bien la posesión es el fundamento de la usucapión, no todo poseedor podrá usucapir, sino solo aquel que cuente con una posesión calificada. Para ello, la posesión deberá cumplir con los siguientes requisitos previstos en el Código Civil: i) continuidad, ii) pacificidad, iii) publicidad y iv) con animus domini.
Ahora bien, resaltamos en este punto que el animus domini viene a ser el requisito más relevante a efectos de la presente investigación, debido a que en dicho criterio se sostiene la interversión de título posesorio. Al respecto, autorizada doctrina señala que existe ánimo de propietario cuando el poseedor se comporta según el modelo o el estándar de comportamiento dominial, y cuando el sentido objetivo y razonable derivado de dicho comportamiento suscite en los demás la apariencia de que el poseedor es dueño[9]. Es decir, no solo es necesario analizar la psique del poseedor para advertir si este tiene la intención de ejercer el derecho de propiedad, sino que a su vez dicha voluntad debe ser exteriorizada mediante actos materiales, por ejemplo, pagar los arbitrios de un inmueble.
Así pues, el animus domini no lo tienen los poseedores, cuya causa posesoria no sea en concepto de dueño, como es el caso de quienes poseen como arrendatarios, comodatarios, depositarios, etc.
3. La posibilidad de variar de condición posesoria: la necesidad de la interversión
El Código Civil no ha previsto en ninguna de sus normas el supuesto de hecho en el cual un poseedor, que inició su posesión de manera inmediata (sin ánimo de propietario), pueda transmutar dicha calidad de posesión a una mediata o plena (en ambos casos con ánimo de propietario).
La ausencia de regulación mencionada puede generar “problemas” como los ocurridos en el marco de la Casación N° 3667-2016/Ucayali. En dicha sentencia se trata el caso de una señora que vivía en una casa con su cónyuge, quien era el gerente general de la empresa propietaria del inmueble. Tiempo después la pareja se separó, por lo cual el cónyuge abandonó la posesión de dicho inmueble. Sin embargo, la cónyuge siguió poseyendo de manera pública, pacífica y continua por más de 25 años, y lo hizo con ánimo de propietario, ya que incluso rechazó la propiedad de la empresa de su expareja al desconocer una transferencia posterior del inmueble.Lo llamativo de la defensa de Gloria Navarro es que en ningún momento invocó la interversión, pese a que sí cumplía con los requisitos de esta figura. Ello muy posiblemente debido a la inexistencia de un marco normativo que regule la posibilidad de mutar la condición de “no propietario” hacía “como propietario”. Señalar este caso es pertinente puesto que se evidencia como existen casos en los que poseedores cumplan con los requisitos de la prescripción y que fácticamente sí posean como propietarios, sin embargo se vean imposibilitados de usucapir.
La figura de la intervención de título ha surgido a través de la doctrina del Derecho Civil, se la ha recogido expresamente en Códigos de varios países, además de también haber sido reconocida en diversa jurisprudencia nacional e internacional. Mariani de Vidal señala que la interversión es “el cambio de la causa o título en virtud del cual se está poseyendo o teniendo una cosa”[10]. En ese sentido, lo que se busca con la interversión de título es que un poseedor inmediato pueda transmutar su título a poseedor mediato para que de esta forma pueda usucapir un bien.
Siguiendo con la línea de lo mencionado, para que se configure la interversión de título es obligatorio el cumplimiento de los siguientes requisitos:
- El reconocimiento de una condición inicial posesoria inmediata, servidor de la posesión u ocupante por mera tolerancia. En cualquier caso, debe tratarse de un poseedor sin ánimo de propietario. Con este criterio, se descarta que un precario que invada un inmueble pueda intervertir su título, debido a que dicho precario nunca reconoció la propiedad en otro.
- El rechazo o desconocimiento material del negocio jurídico que sustentó la condición inicial posesoria en virtud de la que comenzó a poseer, llámese arrendamiento, comodato, guardianía o relaciones jurídicas como la convivencia familiar o algún proceso judicial. Este rechazo no se limita al mero cambio psicológico en el poseedor de ahora creerse propietario, sino que dicha creencia debe exteriorizarse mediante actos materiales, los cuales deben privar al anterior propietario de su derecho de propiedad. A modo ilustrativo, no bastaría con cambiar las puertas interiores o las tuberías de una casa, que no cabe duda serían un comportamiento que realizaría un propietario, sino que resulta necesario que esos comportamientos priven al anterior propietario de sus derechos. Con dicha aclaración, podrían constituir comportamientos de rechazo el cambio de las cerraduras de las puertas exteriores de una casa o reforzar los linderos de una propiedad colocando un reja para impedir que el propietario ingrese al inmueble.
- El momento en que se produce la interversión de título propiamente dicha, es decir, el momento en el cual se inicia la posesión como propietario, debe ser plausible de prueba en el proceso de prescripción [11].
La actuación probatoria en esta materia debe estar enfocada a sustentar la existencia de estos tres elementos para aducir que se está intervirtiendo un título.
Acerca de esta figura se han identificado dos clases de interversión, visión compartida por la doctrina[12]:
La interversión de título unilateral: es la clase de interversión posesoria en la que el poseedor desconoce el título por el que comenzó a poseer y manifiesta de manera fáctica e inequívoca la intención de privar al poseedor mediato original de su derecho de propiedad. Así, en este tipo de interversión se identifican a dos partes, el poseedor rebelde y el propietario privado de su derecho de propiedad.
La interversión de título bilateral: es la clase de interversión en la que un poseedor rebelde modifica la naturaleza de su posesión con ayuda de un tercero ajeno a la relación posesoria. Es decir, una persona que no es el propietario colabora con el poseedor en la interversión otorgándole un nuevo título sin ser relevante si el tercero cuenta o no con el legítimo derecho para efectuarlo.
4. El caso Luis Schroeder vs. Banco Standard Chartered: La oportunidad perdida por la Corte Suprema peruana
Pese a que la figura de la interversión del título no está expresamente regulada en la normativa peruana, la Corte Suprema se ha referido a ella, siendo el caso más emblemático el de la Casación N° 2261-2017-La Libertad. Este es un caso de demanda de prescripción adquisitiva de dominio interpuesta por Luis Schroeder contra el banco Standard Chartered a fin de que se le declare al primero de estos propietario del inmueble de más de dos hectáreas, identificado como “Gran Ofelia”. Inicialmente, el demandante era el original propietario del inmueble hasta que decidió venderlo en el año 1992 a la empresa “El Cerrillo». Sin embargo, dicha entidad nunca tomó posesión del bien, por lo que el señor Schroeder mantuvo la posesión del predio.
Durante el proceso se demostró que el demandante incumplió con varios requisitos de la prescripción adquisitiva, y especialmente, el requisito de animus domini. La sentencia de vista señaló que el señor Schroeder no ejerció su posesión con ánimo de propietario por dos razones. Primero, durante el periodo que él solicitaba reivindicar, el demandante reconoció la propiedad de la empresa “El Cerrillo” al solicitar el otorgamiento de escritura pública para recibir el pago restante de la transferencia que aún la parte demandada no culminaba de cumplir. Segundo, el señor Schroeder tenía conocimiento de una hipoteca inscrita que gravaba el inmueble y que pese a ello no realizó ninguna acción de defensa.
Posteriormente, cuando la sentencia llegó a la Corte Suprema, esta reconoció la existencia de la figura de la interversión de título sin desarrollar su contenido. Al respecto, sostenemos que esta fue una oportunidad que dejó pasar la Corte para detallar los requisitos de esta figura y dejarlos como precedente para futuros casos similares, tal como lo hizo la Corte Suprema de Colombia en el año 2000[13] ante la ausencia de regulación normativa de dicha figura.
5. Una mirada a las ventajas del Derecho Comparado
En este punto es importante destacar que los Códigos Civiles de Francia, Italia y Argentina tienen positivizada la figura de la intervención de título, lo que habilita un análisis comparado de las aplicaciones o concepciones que le otorgan.
El Código Civil francés menciona textualmente en su artículo 2238[14] que, para permitir la interversión del título posesorio, se requiere de una oposición a reconocer al propietario. Por consiguiente, no estaría amparada jurídicamente una interversión del título si es que el poseedor inmediato reniega del poseedor mediato, en los casos en los que este último no es el verdadero propietario del bien. No obstante esta controversia, las cortes francesas dictaminaron que la interversión de título tiene efectos erga omnes, lo que amplía sus alcances a los supuestos mencionados anteriormente, puesto que también está facultada la interversión mediante la contradicción al no propietario y poseedor mediato en suelo francés.
Por su lado, los italianos utilizaron una técnica legislativa más gráfica y amplia. El artículo 1131[15] del Codice Civile regula a la interversión como toda contradicción realizada contra el poseedor. Adicionalmente, se establece que la única posesión válida para usucapir, de la misma forma que en el Perú, es aquella que no se hace como un mero detentador, sino como quien ejerce el poder de facto.
En el caso argentino, la Corte Suprema de Justicia de la Nación Argentina ya se había pronunciado acerca de esta figura, a pesar de no estar positivizada en su Código Civil y Comercial de la Nación. Posteriormente, mediante la reforma del Código Civil argentino, se decidió que la interversión sea reconocida de manera expresa, en aras de dotarle de una aplicación funcional en los tribunales[16].
El caso argentino es sumamente pertinente, ya que es la reforma legislativa más reciente, en la cual se positivizó el fenómeno de la interversión de título posesorio en Latinoamérica, hace poco menos de una década. Coincidimos en que resulta importante considerarlo, pues al ser un país vecino cuya realidad social y económica es muy cercana, constituye una guía y una prueba significativa de la posible incorporación de la institución jurídica en nuestra legislación.
6. Conclusiones
En líneas generales, destacamos que la interversión del título posesorio es una institución no regulada normativamente en el Perú. No obstante, su aplicación en el ordenamiento es incuestionable, al haber sido reconocida someramente por la Corte Suprema y desarrollada por la doctrina comparada y nacional. Como se pudo observar en el caso Luis Schroeder, la máxima autoridad del Poder Judicial, la distinguió como una forma de mutar la posesión en concepto de no propietario a una con animus domini, permitiendo así la usucapión.
La interversión se configura de dos maneras, unilateral y bilateral. La primera es aquella en la que intervienen el poseedor rebelde y el propietario que pierde su derecho, mientras que en la segunda, un tercero faculta al poseedor a cambiar la causa de su posesión, otorgándole un título. Adicionalmente, resulta necesaria la concurrencia de tres requisitos para la producción de la interversión: el reconocimiento de una situación posesoria inicial inmediata, la oposición al negocio jurídico que la habilitaba, y un momento “intervertorio” donde es verificable la mutación al animus domini.
En cuanto al legislador, se le impulsa a una potencial reforma del Código Civil para que positivice la norma como un complemento al artículo 950 o un numeral adicional, como un 950-A. Esto, claro está, ponderando la seguridad jurídica de aquellos que van a disponer de sus bienes inmuebles y aquellos que podrían intervertir su título cuando el propietario desaparezca o abandone el bien por 10 años. En su defecto, exhortamos a la Corte Suprema a pronunciarse con detalle sobre la figura para unificar los criterios de los magistrados, como se realizó en Colombia y Argentina, países vecinos.
Finalmente, es preciso señalar que, el fenómeno intervertorio debe ser reconocido debido a que la posesión al ser un hecho, cambia a cada instante y el animus domini de los poseedores también puede mutar en los supuestos antes mencionados. De no regularse esa realidad, se privará injustamente a muchas personas de derechos que el ordenamiento protege, entre ellos el derecho a la propiedad.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS:
[1] La idea de investigar sobre la figura de interversión de título posesorio surgió a partir de la revisión de la Casación N° 2261-2017-La Libertad. Dicha sentencia fue extraída del material de enseñanza del curso de Derechos Reales a cargo del Mg. Gerson Barboza de las Casas. A él un especial agradecimiento.
[2] Una acción que la Corte Superior de Tumbes en el EXPEDIENTE Nº 0053-2017-0-2603-JM-CI-01,sí consideró pertinente en vista de la inminente llegada de la interversión de título al Perú.
[3] Consultar Casación N° 3667-2016/Ucayali y Casación N° 2261-2017/La Libertad.
[4] Pasco Arauco, A. (2024). Prescripción adquisitiva de dominio : Fundamentos,funciones y requisitos. Gaceta Jurídica, pp. 359-364
[5] Espinoza, Y. (2012). Propuesta de modificación legislativa del artículo 882 del Código Civil a propósito de lo propuesto por el Anteproyecto de Reforma del Código Civil, p. 17 [tesis para optar por el grado de segunda especialidad]. Pontificia Universidad Católica del Perú.
[6] Gonzales Barrón, G. (2003). Curso de derechos reales. Lima: Jurista Editores,pp. 129-132.
[7] Fuenteseca Degeneffe, C. (2013). La Posesión Mediata e Inmediata. Ediciones Legales, pp. 14-19.
[8] Bullard González, A. (1987). La prescripción adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble. THEMIS Revista De Derecho, (7), 76-80. https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/themis/article/view/10675
[9] Díez-Picazo, L. (1995). Fundamentos del Derecho civil patrimonial, vol. III. Civitas, Madrid, p. 564.
[10] De Vidal, M. (2009). Derechos Reales (8th ed.), p. 166.
[11] Barboza de Las Casas, G. (2021). Dominio dividido, interversión posesoria y animus domini «Un análisis diacrónico del Caso Club Libertad y la interpretación de los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio del enfiteuta». Gaceta Jurídica, (92), pp. 143–160.
[12] Olmedo Franco, A. (2017). “Interversión de título : Requisito para que opere la interversión”. Revista Jurídica de la Universidad Católica «Nuestra Señora de la Asunción», (26), pp. 244–255.
[13] Corte Suprema de Justicia de Colombia. Sala de Casación Civil. (2000). Sentencia N° 6254.
[14] Artículo 2238 del Código Civil Francés: […] En el caso de un acuerdo de procedimiento participativo, el plazo de prescripción comienza a correr nuevamente desde la finalización del acuerdo, por un período que no puede ser inferior a seis meses. En caso de fracaso del procedimiento previsto en el mismo artículo, el plazo de prescripción vuelve a correr a partir de la fecha de la negativa del deudor, notada por el agente judicial, por un plazo que no puede ser inferior a seis meses. (El subrayado es nuestro).
[15] Artículo 1141 del Código Civil Italiano: La posesión en quien ejerce el poder de facto es presumible cuando no se prueba que comenzó a ejercerla simplemente como una detención. Si alguien ha sido detenido, no puede adquirir la posesión hasta que se cambie el título debido a un tercero o en oposición al propietario. Esto se aplica también a sucesores universales.
[16] Artículo 1915 del Código Civil Argentino.- Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre el poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
