Por Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
La publicidad registral en nuestro país es valiosa dado que una vez inscrito el derecho es conocido por todos (ficción)[2], se presume cierto[3] y es oponible[4] frente a derechos no inscritos.
Sin embargo, existe cierta desinformación de los pagos que se tienen que realizar para acceder a dicha publicidad vía inscripción o vía publicidad formal.
Así pues, si por ejemplo uno desea adquirir un inmueble mediante el contrato de compraventa tiene que pagar S/. 32.00 soles por derechos de calificación y por derechos de inscripción 1.5/1000 por el valor del bien[5].
En caso se inscriba una hipoteca legal se tendrá que cancelar S/. 32.00 soles por derecho de calificación y por derechos de inscripción 0.75/1000 por el valor del bien.[6]
¿Cómo se componen dichos derechos? ¿En todos los casos debe pagarse derechos de inscripción? ¿Puede cancelarse al final de la calificación o el pago debe hacerse de forma total al momento de la presentación? ¿Qué son actos invalorados? Estas son algunas dudas que procederemos a absolver de forma general en el siguiente post, el cual forma parte de un trabajo mayor de un análisis económico de las tasas registrales.
DERECHO DE CALIFICACIÓN Y DE INSCRIPCIÓN
El Art. 165 del Reglamento General de los Registros Públicos define a los Derechos Registrales como:
“Las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el Registro.”[7]
Ahora bien, generalmente se disgregan los derechos registrales entre: derechos de calificación (presentación, la calificación del título y la búsqueda de los antecedentes registrales previos a la inscripción), y los derechos de la inscripción propiamente dicha ,(incorporación del acto o derecho al Registro).
El monto correspondiente por cada derecho lo podemos encontrar en el TUPA, el cual se encuentra actualizado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos No. 012-2016-SUNARP/SN del 20 de enero del presente año.
Respecto a la cancelación de derechos el artículo 169 del Reglamento General señala que los derechos de calificación deben de pagarse íntegramente o el monto mínimo establecido en su caso. En el caso de los derechos de inscripción deberán cancelarse conjuntamente con los de calificación o posterior a la presentación del título:
Artículo 169.- Pago de derechos
Constituye requisito para la admisión de la solicitud de inscripción o de la expedición de certificados y otros servicios, el pago de los derechos de calificación o el monto mínimo establecido en su caso, respectivamente, salvo que se acredite la exoneración o inafectación correspondiente.
Los derechos de inscripción pueden ser pagados conjuntamente con los derechos de calificación o luego de la presentación del título. En este último caso, deberá realizarse dentro del plazo previsto en el segundo párrafo del artículo 37 de este Reglamento.[8]
En este sentido los registradores podrán plantear reserva de calificación por derechos impagos tal cual lo señala la Resolución N° 290-2015-SUNARP-TR-L de 10.2.2015:
“Reserva de Calificación: El Registrador Público debe formular reserva de calificación mientras no se hayan pagado en su integridad los derechos de calificación»
Una vez cancelados los derechos de calificación el usuario deberá reingresar el título por el área de Mesa de Partes, adjuntando copia simple del recibo y/o voucher de pago, manifestando haber cumplido con abonar los derechos registrales mínimos.[9]
Posteriormente, en caso esté expedito para su inscripción, deberán abonarse los derechos de inscripción.
En caso el valor esté expresado en moneda extranjera, se liquidarán los derechos sobre la base del tipo de cambio establecido a la fecha de presentación.
Artículo 171.- Liquidación en moneda extranjera
Los derechos de inscripción, en los casos en que el valor esté expresado en moneda extranjera, se liquidarán sobre la base del tipo de cambio establecido por la entidad competente, a la fecha de presentación del título.
Ahora bien, mediante precedente No. 21 del pleno X[10] se señaló que no en todos los casos en que exista una solicitud de inscripción de un acto se van cobrar derechos de inscripción, toda vez que pueden haber sido cancelados por la naturaleza del acto en otros títulos anteriores:
PX-21.- DERECHOS REGISTRALES EN LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA
“Cuando se hubiesen pagado los derechos de inscripción para la cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no resulta procedente formular nueva liquidación por derechos de inscripción, cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las demás partidas registrales”.[11]
Es decir si en un edificio el gravamen que afecta a la partida matriz se traslada a la partidas independizadas, si se pagan los derechos de inscripción para la cancelación de la hipoteca en su totalidad, en caso se desee cancelar la misma hipoteca en las otras independizadas no debe cobrarse derecho de inscripción dado que ya fueron cancelados.
En igual sentido se pronunció el Tribunal Registral en el siguiente precedente:
PXXII-1. DERECHOS DE CALIFICACIÓN EN CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES
“Cuando se solicite la cancelación de una carga o gravamen, se cobrará derechos de calificación correspondientes a un solo acto, al margen que la carga o gravamen cuya cancelación se solicite, conste extendido en más de un asiento”. [12]
Y en el acuerdo:
PLXXIII-1. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS REGISTRALES DE LA PRIMERA CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN UNA DE LAS PARTIDAS INDEPENDIZADAS»
«Para efectos de la liquidación de derechos registrales por cancelación de hipoteca en una de las partidas independizadas, trasladada de la partida matriz, cuando se trata de la primera cancelación de dicha hipoteca, los derechos de inscripción deben calcularse en base al monto íntegro de la hipoteca. En las sucesivas cancelaciones de dicho gravamen en las otras partidas independizadas, sólo deben cobrarse los derechos de calificación».[13]
De otro lado, hay casos de títulos que contienen la independización de un predio, pero no se liquida en función de las partidas que debían abrirse a consecuencia de la independización:
(ACUERDO) PCVI-2. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS REGISTRALES DEVENGADOS POR CALIFICACIÓN DE INDEPENDIZACIÓN.
“La calificación sin inscripción de un título que contiene la independización de un predio devenga derechos registrales equivalentes sólo al 1.55% de la UIT. No es procedente realizar la liquidación de tales derechos atendiendo al número de partidas que debían abrirse a consecuencia de la independización”.[14]
Caso distinto es el caso de apertura de lotes, donde el cobro es por cada partida abierta:
(ACUERDO) PXLVI-4. DERECHOS DE INSCRIPCIÓN EN APERTURA DE PARTIDA DE LOTES
“Por la apertura de partida de lotes provenientes de una habilitación urbana, trazado y lotización o parcelación sólo se cobra los derechos de inscripción que ascienden a 0.32 % de la UIT por cada partida, sea que se independice conjunta o posteriormente.”[15]
Caso singular es el de la numeración de una edificación, en la que debe tomarse en cuenta el acto a inscribir por más que los documentos sustenten la inscripción de otros:
(ACUERDO) PXXI-1. LIQUIDACIÓN DE LA NUMERACIÓN
“La inscripción de la numeración de una edificación deberá liquidarse como un solo acto aunque el documento que sustentará la extensión del asiento se refiera a varios números internos”.[16]
De otro lado, los derechos registrales que se cobran por la publicidad formal ya están fijados en la Resolución inicialmente citada. Sin embargo, deben tenerse en cuenta los alcances de la rogatoria. Por ejemplo, si se requiere la vigencia de poder de los representantes, se liquidan los gastos en función de cada uno de ellos.
(ACUERDO) PLVI-2. DERECHOS REGISTRALES POR CERTIFICADO DE VIGENCIA DE PODER.
“La publicidad formal de tipo compendiosa en el Registro de Mandatos y Poderes implica verificar la vigencia del acto de apoderamiento de cada apoderado, razón por la que los derechos registrales deben liquidarse en función a la vigencia de poder de cada persona”.[17]
ACTOS VALORADOS Y ACTOS INVALORADOS
Un tema que causa interés es la diferencia que existe en sede registral sobre los denominados actos invalorados y valorados.
Como actos invalorados por ejemplo se señalan los supuestos de sucesión intestada, dado que la transferencia se realiza por mandato de la ley y no por acto de autonomía privada. Así pues lo ha señalado el siguiente precedente:
PII-8.- LIQUIDACIÓN DE DERECHOS EN SUCESIÓN INTESTADA
“La transferencia de dominio por sucesión constituye un acto invalorado, pues la sucesión opera por imperio de la ley, no pudiendo exigirse la valorización como requisito para la determinación de los derechos registrales”.[18]
El Tribunal Registral también ha mencionado como actos invalorados aquellos supuestos de circulación de bienes producto del fenecimiento, si bien la decisión en este caso es de autonomía privada e incluso exista una valoración de los bienes, el fin en ambos supuestos es el dejar sin efecto un status y en virtud a ello se produce una transferencia legal, situación recogida en el acuerdo:
PXLVI-3. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS EN ADJUDICACIÓN DE BIENES COMO CONSECUENCIA DEL FENECIMIENTO DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES O DE LA PARTICIÓN ENTRE COPROPIETARIOS
“La adjudicación de bienes como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales o de la partición entre copropietarios se liquida como acto invalorado, aunque en el título se haya consignado el valor de los bienes”[19]
Otros ejemplos lo encontramos en la prescripción adquisitiva de dominio, entre otros.
En cambio, como actos valorados tenemos:
CII-1. PAGO DE DERECHOS EN LEVANTAMIENTO DE EMBARGO POR TERCERÍA
«El levantamiento de embargo es un acto valorado a efectos de liquidar los derechos registrales, aun cuando el sustento de la resolución que ordena el levantamiento sea el haberse declarado fundada una tercería excluyente de propiedad».[20]
Lo dispuesto en el acuerdo:
PXVIII-2. DERECHOS REGISTRALES EN INSCRIPCIÓN DE DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES
“Conforme a lo establecido por el Decreto supremo Nº 017-2003-JUS a través del cual se aprueban las tasas registrales para el Registro de Predios, la inscripción de una edificación debe liquidarse como un acto valorado”. [21]
El detalle de los actos valorados están especificados dentro del TUPA actualizados en la Resolución de Superintendencia inicialmente señalada. Sin embargo existen diversos casos en los cuales no queda claro cuando son valorados o invalorados:
En la Resolución N° 064- 2012-SUNARP-TR-T la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria dispuso el levantamiento de una medida cautelar inválida, dado a que se trabó sobre un predio de propiedad de tercero y no del deudor tributario.
El usuario señaló que la cancelación de dicha medida cautelar (embargo en forma de inscripción) tenía la naturaleza de un acto invalorado para efectos del pago de los derechos registrales.
No obstante ello, el Tribunal señaló que aunque la constitución del embargo en forma de inscripción es inválida, su levantamiento por resolución administrativa está sujeto al pago de los derechos registrales por tratarse de un acto valorado. Ya que todos los actos que de alguna forma impliquen la modificación, ampliación o extinción del monto de una medida cautelar se configuran como valorados, resultando irrelevante la fuente del acto.
Con igual criterio se resolvió la Resolución N° 051- 2012-SUNARP-TR-T. En esta se solicitó la inscripción de una resolución coactiva emitida por la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria, en la cual se dispuso el levantamiento de la medida cautelar de embargo que recae sobre un inmueble inscrito el cual aparentemente si hizo de forma irregular.
Igual que la Resolución anterior, el Tribunal señaló que es un acto valorado dado que resulta intrascendente, para efectos registrales, la fuente del acto. El fundamento de ello es que se estaría diferenciando en qué supuestos un mismo hecho debe o no cancelar el tributo, lo que significaría establecer por vía indirecta algún tipo de privilegio o exoneración.
Frente a la incertidumbre de si estamos ante un acto valorado o invalorado el Tribunal ha señalado como criterio de distinción:
“El principio diferenciador entre actos invalorados y actos valorados determina la asignación de la tasa por los derechos de calificación e inscripción en el Registro de Predios. Los actos invalorados tienen una tasa fija en el arancel de derechos registrales y los actos valorados tienen una tasa variable.(…).”[22]
EXONERACIÓN Y APLAZAMIENTO DE LOS DERECHOS REGISTRALES
El artículo 166 del Reglamento General es claro al señalar que existe prohibición de la exoneración de tasas registrales:
“No procede conceder exoneración de tasas registrales de conformidad con lo previsto en el Código Tributario, sin perjuicio de las exoneraciones otorgadas, conforme a Ley, con anterioridad a la prohibición establecida en el citado Código.”
No obstante ello, el no cobro inicial de tasa por inscripción de un acto no supone necesariamente un supuesto de exoneración dado que puede aplazarse su cobro.
Ejemplo de ello lo encontramos en la Resolución N° 416- 2015-SUNARP-TR-T mediante la cual el Organismo de Evaluación y Fiscalización Ambiental dispuso la cancelación de un embargo anotado mediante la Resolución Coactiva N° 4-2014-REI/CINCO. Al momento de la inscripción del embargo no se le requirió el pago de una tasa, haciendo presumir al usuario que su fundamento era que se trataba de una entidad del Estado la cual disponía en ejercicio de sus facultades coercitivas.
El Tribunal precisa que el Texto Único Ordenado de la Ley N° 26979 expresa que si bien la anotación del embargo no requería pago, eso no significa que sea exonerado, dado que el monto que debe pagarse por anotar el embargo se aplaza para cuando se produzca su cancelación del acto.
Por tanto, el interesado debía pagar los derechos registrales referidos a la anotación y el levantamiento del embargo, sin importar a qué persona o ente le correspondía el pago.[23]
[2] C.C. Artículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
[3] C.C. Artículo 2013.- El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.
[4] C.C. Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.
[5] Según el Tupa: 0.81 % de UIT por derechos de calificación y por derecho de Inscripción 1.5/1000 del valor si éste no supera los S/. 35,000, o 3/1000 cuando supera dicho monto.
[6] Según el Tupa: 0.81 % de UIT por derechos de calificación y por derecho de Inscripción 0.75/1000 del valor si éste no supera los S/. 35,000, o 1.5/1000 cuando supera dicho monto.
[7] Este artículo debe concordarse con el Art. 18 literal i) de la Ley N° 26366 y numeral 2 del Art. II del Título Preliminar y Arts. 36, 37 inc.1, 44 y 45 de la Ley de Procedimiento Administrativo General.
[8] Artículo 37.- Plazos para la calificación y reingreso de títulos
(…) El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho registral se admitirá hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación. Vencido dicho plazo se rechazarán de plano. (…).
[9] Recuérdese la obligación regulada en el Artículo 170.- Obligatoriedad de verificación de liquidación de derechos. Los Registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las liquidaciones y de los pagos que se efectúen por concepto de derechos registrales, debiendo ordenar las devoluciones o reintegros que en su caso correspondan.
[10] Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).
[11] Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 715-2003-SUNARP-TR-L de 6 de noviembre 2003, Nº 247-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004 y Nº 248-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004. Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005.
[12] Sesión ordinaria realizada los días 18, 19 y 20 de diciembre de 2006.
[13] Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 03 de mayo de 2011.
[14] Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada el día 24 de mayo de 2013.
[15] Sesión ordinaria realizada el día 02 de abril de 2009
[16] Criterio sustentado en la Resolución Nº 133-2006-SUNARP-TR-T. Sesión extraordinaria no presencial realizada los días 13 y 16 de octubre de 2006.
[17] Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de marzo de 2010.
[18] Criterio adoptado en la Resolución N° 143-2001-ORLL/TR del 23 de octubre de 2001, publicada el 24 de enero de 2002. Sesión ordinaria realizada los días 29 y 30 de noviembre de 2002. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 22 de enero de 2003.
[19] Sesión ordinaria realizada el día 02 de abril de 2009.
[20] Criterio adoptado en la Resolución N° 651-2011-SUNARP-TR-T del 14/12/2011.
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 04 de enero de 2013. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 10 de enero de 2013.
[21] Sesión extraordinaria no presencial realizada el día 4 de julio de 2006.
[22] Resolución N° 853- 2010-SUNARP-TR-T
[23] Igual criterio se adoptó en la Resolución N° 415- 2015-SUNARP-TR-T.
