Por Pedro Pablo Castañeda D´Brot, abogado especialista en Derecho Inmobiliario.
I. INTRODUCCIÓN
Debido al estado de emergencia en el que nos encontramos por el virus COVID-19, han surgido muchas dudas y preguntas sobre el tema de los pagos y contratos por el arrendamiento de bienes, principalmente el de los inmuebles.
El contrato es ley entre las partes y tiene una fuerza obligatoria muy necesaria para la confianza del acreedor en una contraprestación. Es decir, yo hago para que tú hagas. En este caso, el arrendador cede temporalmente su inmueble y el arrendatario le paga una renta popularmente conocida como alquiler.
Actualmente, muchas personas tienen problemas para poder cubrir o cancelar al arrendador su renta o alquiler, ya sea por la actividad laboral a la que se dedican, pérdida o suspensión de su empleo, recorte de su remuneración, entre otras situaciones. Nos encontramos, pues, ante un escenario de mucha incertidumbre económica por los siguientes meses para todos.
Sin embargo, muchas personas viven de la renta de sus inmuebles, pagan sus deudas y obligaciones con el dinero que cobran de los inmuebles que arriendan. Si no cobran, también están perjudicando a otras personas y familias, rompiendo la ahora famosa “cadena de pagos”.
II. CÓMO SOLUCIONAR LEGALMENTE EL PROBLEMA DEL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN EN LOS ARRENDAMIENTOS.
Si bien es cierto que las partes pueden determinar libremente el contenido de un Contrato (Art. 1354° del Código Civil – Libertad Contractual) lo más probable es que ninguno haya previsto situaciones tan excepcionales como el de la presente pandemia. Esos vacíos son los que se recomienda suplir.
La pregunta es: ¿Qué se debe hacer en estos casos, tanto para el arrendador como para el arrendatario?
La renta es fijada en el contrato. Si no se cumple, tal como lo señala el artículo 1697° del Código Civil, a los 2 meses y 15 días de atraso en total se puede iniciar el proceso de desalojo. Sin embargo, considero que el arrendador deberá plantearse: ¿Encontrará fácilmente otro arrendatario o “inquilino” que pueda satisfacer sus expectativas en estos tiempos de incertidumbre económica? Si encuentra otro arrendatario en estos momentos difíciles, podría ser otra persona que también ha sido desalojada por incumplimiento ante otro arrendador y nada le asegura que no vaya a correr igual suerte al poco tiempo. Asimismo, ¿está dispuesto a posiblemente tener el inmueble sin generar renta alguna por uno o varios meses más, dada la presente coyuntura?
Existen algunas figuras que pueden ser utilizadas. Algunas personas están optando por utilizar el fondo de garantía para cumplir con la renta mensual, puede ser válido si ambas partes se ponen de acuerdo. Otra opción es el poder diferir los pagos; es decir, pagar en el futuro la deuda.
Asimismo, se puede aplicar la Imposibilidad Parcial de la Prestación señalada en el artículo 1433° del Código Civil. Por ejemplo: Si la renta es de 1000 Soles y el arrendatario puede cumplir con pagar 700 soles por los próximos 4 meses siguientes, las partes pueden acordar que esos 300 soles que se han dejado de pagar en forma mensual puedan ir siendo pagados en forma paulatina a partir del mes 5, prorrateados en varias cuotas. Puede aplicarse intereses o no, pero lo ideal es que mientras menos complicada sea la solución, será mejor para todos. Existe otra figura, que es la condonación de la deuda, pero eso va a depender del desprendimiento, necesidad y voluntad del arrendador, por lo que, siendo realistas, no será la opción más utilizada, evidentemente.
He leído y escuchado a algunos abogados que señalan que el arrendatario puede invocar una excesiva onerosidad de la prestación (Artículo 1440° del Código Civil); es decir, de la obligación a su cargo dado que ahora se le hace más complicado obtener el monto pactado inicialmente. Son puntos de vista interesantes para un evento extraordinario e imprevisible como el del COVID-19, pero mi opinión es que las rentas no se han encarecido. Las rentas siguen siendo el mismo monto que se pactó inicialmente. El COVID-19 no ha modificado para nada el monto o costo del arrendamiento. Lo que pasa es que ahora puede hacerse más difícil el cumplimiento de la obligación por los montos ya acordados, debido a la situación laboral – económica de los arrendatarios. Esto, a mi parecer, no debiera configurar la Excesiva Onerosidad de la Prestación, dado que esta aplica más para una figura de devaluación o inflación de la moneda que modifique el valor del monto pactado inicialmente. En dichos casos sí podría ser invocada para su favor tanto por el arrendatario como también por el arrendador.
Si se pudiera aplicar esta figura de la Excesiva Onerosidad de la Prestación, imagínense todos los reclamos y demandas contra los bancos por personas que ya no pueden cumplir con la obligación de pagar sus créditos hipotecarios o personales. Esto no ocurre.
Definitivamente, la solución a estos problemas va a depender mucho de diversas características como la forma en que se ha ido comportando el arrendatario, el conocer a qué actividad se dedica el arrendatario y su plan para poder regularizar su obligación, qué oportunidades se tiene con el inmueble debido a la ubicación y ofertas, entre otras, sin perder de vista los conceptos de solidaridad, empatía para el prójimo, además de las probabilidades de tener éxito encontrando rápido a otro arrendatario del inmueble y los costos de volver a buscar arrendatario.
Lo importante es que la sociedad conozca que existen herramientas en el Código Civil que permiten solucionar y suplir los vacíos en sus contratos, producidos por la pandemia actual.
III. SOBRE LA POSIBILIDAD DE LA INTERVENCION DEL ESTADO EN LA RELACION CONTRACTUAL DEL ARRENDAMIENTO
En los últimos días se ha visto que nuestras autoridades están evaluando la posibilidad de sacar una norma para congelar o suspender el pago de la renta por arrendamientos, inclusive hasta por 2 meses siguientes al levantamiento del estado de emergencia (Proyecto de Ley N° 5004/2020-CR). Asimismo, estarían analizando alguna fórmula o mecanismo legal para subsidiar la renta de los arrendatarios en favor de los arrendadores.
Respecto al Proyecto de Ley sobre la suspensión de la renta, pienso que no es bueno que el Estado intervenga en la relación contractual entre particulares o privados cuando existe la posibilidad de que los mismos particulares puedan acordar y solucionar sus diferencias (incluso el sistema te ofrece la posibilidad de ir a una conciliación antes de llegar a un fuero de administración de justicia). De hecho, el Artículo 62° de nuestra Constitución Política señala que los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase y que hay libertad para contratar acorde con las normas vigentes.
Hay personas que indican que el artículo 1355° de nuestro Código Civil permitiría que a través de una Ley y por consideraciones de interés social, público o ético, se puede imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los contratos entre particulares. De hecho, se han dado situaciones donde incluso el Tribunal Constitucional se ha pronunciado en algunas sentencias aplicando el artículo 1355° para preservar algún recurso natural o contrato donde ha intervenido el Estado; sin embargo, considero que este no debería ser el caso para su aplicación, ya que si bien resulta interesante que el Estado por medio de una Ley pueda ayudar a los arrendatarios por ser un tema de interés social o público, hay que tener presente que la misma medida que ayuda a unos, perjudicaría a los arrendadores que también tienen familia y pagan sus deudas con el cobro de dichas rentas. Es decir, no se soluciona el problema, porque se perjudica a una de las partes; en este caso, al arrendador.
No está de más indicar que, si profundizamos un poco estas posiciones, veremos que el Código Civil fue promulgado y publicado en 1984, mientras que nuestra Constitución Política fue en 1993; es decir, es más reciente, además de ser una norma con mayor rango o jerarquía, acorde con el artículo 51° de la propia Constitución.
Adicionalmente a lo antes expuesto, se puede apreciar que mediante Oficio Nº 970-2013-MP-FN-OAJ de fecha 24 de octubre de 2013, enviado por la Oficina de Asesoría Jurídica del Ministerio Público, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 1° de la Ley N° 27412; se ha precisado que el artículo 1355° del Código Civil estaría derogado tácitamente en atención a lo establecido en el artículo 62 de la Constitución Política del Perú, al establecer que la libertad de contratar dentro del modelo económico actual, impide que los términos contractuales sean modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase
Sobre la posibilidad de que el Estado subsidie la renta, también suena muy interesante para la sociedad pero el gran obstáculo que existe es cómo conocer si en realidad existen dichos arrendamientos. ¿Cómo un arrendatario que obtiene sus ingresos de actividades informales podrá acreditar que tiene pérdida en sus ingresos? La mayor parte de los arrendamientos son realizados de manera informal, no están registrados ante SUNAT ni pagan impuestos. Evidentemente deben tener un contrato de por medio y habrá que buscar primero si existen los fondos y evaluar cómo verificar que dichos contratos sean reales, tal vez mediante la presentación de recibos de agua o luz de los arrendatarios con la misma dirección de domicilio, verificación o legalizados respectivamente, entre otras opciones. Es una tarea muy pesada que debe ser evaluada con mucha inteligencia y analizar hasta qué punto y montos podría darse, sin que se produzca confusión en la ciudadanía.
Habiendo comentado esto, considero que lo mejor es que los particulares o privados puedan acordar y solucionar sus diferencias entre ellos.
IV. REFLEXIÓN FINAL
Como comentaba, cada caso va a conllevar a una solución o acuerdo distinto y personalizado, seguramente con plazos diferentes para cada caso también. Lo importante es que la ciudadanía conozca que sí existen herramientas legales en el Código Civil para solucionar y suplir las diferencias que puedan surgir a causa de la existencia del COVID-19.
En estos días de cuarentena, es importante que el acuerdo que puedan alcanzar las partes sea también comunicado entre ellas de forma escrita o por algún medio virtual. Es recomendable que luego el acuerdo sea formalizado mediante una Adenda al contrato, y si es con firmas legalizadas (y cláusula de allanamiento para mayor seguridad del arrendador) una vez que vuelvan a operar las Notarías, mucho mejor. También está la posibilidad de acudir a un Centro de Conciliación Extrajudicial para formalizar el nuevo acuerdo cuando comiencen a operar.
Esperemos que pueda existir en la mayoría de casos la posibilidad y voluntad entre las partes para lograr una solución idónea para cada caso. Será cuestión de evaluar cada situación pero siempre va a ser preferible y menos costoso en tiempo y dinero, llegar a un acuerdo que llegar a la vía judicial o arbitral.
Fuente de imagen: Confilegal
Definitivamente, un acuerdo entre las partes es la mejor solución.