Por Francisco Avendaño Arana, analista invitado, Socio del Estudio Jorge Avendaño V. Abogados. Profesor de Derechos Reales en la PUCP.
Gran parte de la vivienda en el Perú es informal. La gente compra inmuebles, construye y desarrolla ciudades enteras al margen del sistema legal. Esto ocurre tanto en pueblos jóvenes como en las casas de playa.
Los pueblos jóvenes nacen a partir de invasiones. Los invasores asignan lotes, construyen sus viviendas y siguen el proceso de saneamiento, que puede durar años. El acceso a la propiedad, la asignación de lotes, la posesión de los mismos, las construcciones y las transferencias son realizados muchas veces en formas no previstas por la legislación.
A pesar de la informalidad, en los pueblos jóvenes no reina la anarquía. Existe más bien toda una organización que tiene como base un sistema legal distinto al formal. Existen mecanismos que regulan la demarcación de los lotes y su asignación entre los invasores. Hay procedimientos para reconocer la posesión y hasta la futura propiedad sobre los lotes. Este sistema legal, fruto de la creatividad de los pobladores, funciona adecuadamente, aunque con elevados costos (defender su posesión, sanear la propiedad, entre otros).
De manera similar a los pueblos jóvenes, y aunque no parezca a simple vista por la modernidad que han alcanzado, en las playas también existe algún grado de informalidad. Algunas playas se originaron en invasiones, las que con el correr de los años comenzaron a organizarse en condominios. Como cualquier terreno rústico, las zonas de playa debían convertirse en urbanas, pero como quiera que el trámite era costoso en tiempo y dinero, se optó muchas veces por no regularizar dicha situación.
De otro lado, la regulación interna de algunas playas no sigue siempre los criterios establecidos por ley. Hay, por ejemplo, prohibiciones para vender lotes, para hipotecarlos y hasta para arrendarlos. Hay restricciones en cuanto al uso de los bienes comunes e incluso de la playa propiamente dicha. Por lo demás, por los altos costos de formalizar la propiedad en las playas, se implementaron sistemas creativos para la administración de la propiedad, como por ejemplo las asociaciones, derechos de usufructo, entre otros.
En las casas de playa tampoco hay desorden. Todo lo contrario. Funcionan como un modelo eficiente que muchas urbanizaciones y ciudades quisieran imitar. La creatividad, al igual que en los pueblos jóvenes, ha establecido una suerte de “sistema legal de las playas”, que opera de manera ordenada y permite el crecimiento económico.
¿Por qué estas experiencias positivas en términos de crecimiento inmobiliario han operado en algunos casos al margen de la ley? La principal respuesta puede ser la deficiencia de nuestro régimen legal. Un sistema legal mal diseñado es costoso y difícil de cumplir. Un sistema legal costoso incentiva el incumplimiento de las normas legales. Muy simple: si para registrar una transferencia hay que formalizar el contrato en escritura pública, a la cual hay que insertarle recibos que acrediten el pago del impuesto de alcabala y del predial, las transferencias finalmente no se hacen en documento público ni se inscriben en los Registros Públicos. Lo mismo ocurre en las casas de playa. El sistema legal impone una serie de normas que de cumplirse haría muchas veces imposible la existencia de las playas como las conocemos hoy.
El problema entonces es el sistema legal. El sistema legal debe ser sencillo, barato y poco intervencionista. Son las personas las que se relacionan a propósito de la existencia de los bienes y son ellas las que están en mejores condiciones de saber qué es lo que les interesa a propósito del uso, disfrute y disposición que debe dársele a los bienes. Esa forma de relacionarse debe corresponder al interés económico y no a las estructuras legales creadas por algún sabio legislador. Las playas son un muy buen ejemplo de esto.
Felizmente, la creatividad se ha dado paso en las casas de playa, como respuesta a un sistema legal que no funciona y que necesita ser revisado. El reto de nuestro legislador en materia de derechos de propiedad es construir un sistema legal poco costoso, que incentive su cumplimiento y, por sobre todo, que permita que la creatividad de las personas tenga vida propia. El sistema legal debe ser acorde con la realidad, y no al revés. Esto permitirá y facilitará que las casas de playa se sigan desarrollando creativamente.
