Por Manuel Gutiérrez Torres,
estudiante de Pregrado de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad Nacional San Cristóbal de Huamanga.
1. Introducción
Con el presente ensayo, titulado la prevalencia de los derechos reales no inscritos sobre los derechos personales inscritos, según el artículo 2022 del Código Civil, se busca dilucidar esta cuestión esencial en el ámbito del Derecho Civil. Por ello, la idea medular de este estudio se centra en la argumentación de que, a pesar de la prioridad tradicionalmente otorgada a los derechos inscritos, los derechos reales no inscritos pueden tener prevalencia en ciertas circunstancias, por ejemplo, en la tercería de propiedad, lo que suscita interrogantes sobre la seguridad jurídica y la equidad en la protección de estos derechos.
En ese sentido, por un lado, para poder entender la idea principal y considerar que los derechos reales no inscritos tienen primacía sobre derechos personales inscritos; consideramos las siguientes tres ideas secundarias: en primer lugar, la naturaleza jurídica del derecho real permite su oponibilidad erga omnes, lo que le otorga mayor fuerza frente a los derechos personales, incluso si estos últimos están registrados; en segundo lugar, la publicidad registral no es constitutiva para todos los derechos reales, es decir, ellos existen y prevalecen sin necesidad de inscripción, además de que esta publicidad no puede transformar un derecho personal en real; y, por último, la doctrina y jurisprudencia peruana reconocen la prevalencia de los derechos reales no inscritos frente a los derechos de crédito inscritos.
Por otro lado, el objetivo general de este ensayo es determinar las razones jurídicas y doctrinales por las cuales los derechos reales no inscritos suelen prevalecer sobre los derechos personales inscritos. Finalmente, considero también como objetivos específicos las cuatro siguientes: primero, definir los derechos reales y personales con sus respectivas características; segundo, determinar las diferencias entre el derecho real y derecho personal; tercero, analizar el artículo 2022 del Código Civil peruano; y, por último, revisar la doctrina y la jurisprudencia relevantes.
2. Análisis del artículo 2022 del código civil
Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. (Código Civil, 1984)
El citado artículo nos habla sobre el principio de oponibilidad, que Arata (2005) lo define como aquel principio que alude a:
La posibilidad que personas distintas al titular de la situación o a las partes de la relación, genéricamente denominados terceros, se encuentren afectos a la necesidad de reconocer la existencia de dichas situaciones o relaciones, de respetarlas y actuar de modo consecuente con dicha comprobación. (p. 483)
Aunado a ello, Arata (2005) realiza una distinción sobre la diferencia entre la oponibilidad erga omnes de los derechos reales con la oponibilidad registral, señalando que la primera trata de proteger la titularidad desde un punto de vista estático, es decir, que nadie deba ser privado de su derecho sin su consentimiento y concierne a la protección de las facultades del titular de su derecho real, quien solo debe mostrar la existencia de su derecho para reclamar la efectiva exclusión de los terceros en general. En cambio, la segunda protege la titularidad desde un punto de vista dinámico, es decir, que nadie que adquiera un derecho y emplace su titularidad en el registro pueda ser defraudado su derecho por consecuencias de actos no publicitados, y protege al titular que ha registrado su derecho frente a los terceros interesados en la titularidad de un derecho sobre el bien que no han inscrito oportunamente.
Al respecto de ello, hubo mucha controversia entre la oponibilidad erga omnes y su imposición frente a los terceros interesados, con la oponibilidad registral. Sin embargo, en nuestro país en específico se ha reconocido su diferencia, como lo establece la Casación N°810-1997, citado por Arata (2005), que señala que los títulos de propiedad aún no inscritos en los Registros Públicos tienen valor frente a terceros en general, cosa distinta al derecho no inscrito que intente oponerse a su efecto jurídico.
Asimismo, los derechos reales suponen un acuerdo de partes para transferir o constituir el mismo, sin necesidad de realizar un acto posterior que signifique su publicidad posesoria o registral (Arata, 2005). Lo que deja entender que, para la existencia de un derecho real, no es necesario que esté inscrito.
Esta norma en específico diferencia los conflictos entre derechos inscribibles sobre un inmueble, en dos supuestos: primero, si los derechos en conflicto son derechos reales, se resuelve el conflicto asignando el derecho a quien lo inscribió primero; y segundo, si los derechos en conflicto son derechos de distinta naturaleza, para su solución el mismo artículo nos remite a “las disposiciones del Derecho Común” (Arata, 2005).
Respecto a este segundo supuesto, la profesora Ariana (2016) cita lo señalado en la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984, en el cual se refiere:
Pero si se tratara de un enfrentamiento entre un derecho personal y uno real, y a esto alude la segunda parte del artículo, tendrá preferencia el titular del derecho real, porque goza de la oponibilidad erga omnes, que no tiene el derecho personal y además porque el real goza de lo que se llama energía persecutoria de la que también carece el derecho personal (p. 173).
3. Doctrina sobre la prevalencia de los derechos reales no inscritos sobre derechos personales inscritos
La regulación actual de nuestro ordenamiento jurídico se ha empeñado en atender los problemas que surgen entre los derechos reales no inscritos y los derechos de crédito o personales inscritos, dando mayor sostenibilidad y peso al derecho real no inscrito, es decir, debe imponerse este puesto que, a diferencia del crédito, implica una relación directa o inmediata del titular del derecho con el bien, ya que el derecho real tiene por objeto cosas físicas, salvo excepciones, por lo que su ejercicio se da a través de actos materiales; en cambio, el crédito es una promesa que existe en el mundo jurídico, por ser una abstracción, y no en el mundo físico; por eso no es posible que sobre él se realicen actos de contenido físico o material. En ese entender, se toma en consideración a Vargas (2024), quien establece, textualmente, que las razones que determinan que el derecho real no inscrito debe prevalecer sobre el derecho personal inscrito son las siguientes:
a) El embargo no es un derecho, menos un derecho definitivo, por tanto, no se puede afectar la propiedad de un tercero; b) El embargo es medida ejecutiva que recae sobre bienes del deudor y no de terceros; c) El registro no protege embargos trabados en bienes extraños al deudor, aunque éste se mantenga como titular aparente (…) (p. 131).
Como un análisis contrario a lo mencionado y a la posición mayoritaria, Vigo (2009) expresa que el derecho personal inscrito debe primar al derecho real no inscrito para así garantizar la seguridad jurídica y la fe pública registral. En ese sentido, el autor argumenta lo siguiente: que en atención a la oponibilidad erga omnes (efectos generales) que está consagrada en nuestras jurisprudencias se ha evidenciado que al aplicar la primacía del derecho real sobre el derecho personal ocasiona resultados injustos. Además, expresa que existe una discordancia al principio de prioridad, ya que, de acuerdo a la esfera registral, el principio se mediatiza para graduar los derechos en atención a su orden de acceso al Registro, de modo que quien primero inscriba se imponga sobre los que accedan más tarde.
En esa misma línea, el autor concluye que no debería hacer distinción entre derechos cuando estos se encuentren en colisión; mejor dicho, cuando un derecho personal se encuentre frente a un derecho real, sino que el principio de prioridad y oponibilidad debe regir también en este caso sin importar la prevalencia de uno de ellos. Asimismo, la oponibilidad de los derechos no debe darse en consideración a la naturaleza de los derechos contrapuestos sino en mérito de la publicidad que hayan adquirido. Los principios de publicidad, oponibilidad, prioridad de rango, fe pública registral y prioridad excluyente, son criterios más afines a la justicia y a la seguridad jurídica que la vaga remisión a reglas del derecho común para resolver un problema de conflicto entre derechos de diferente naturaleza, como lo son el derecho personal y el derecho real. Además, manifiesta que los jueces, al dictar decisiones protegiendo al derecho real no inscrito, envían mensajes que propician, en la mayoría de los casos, fraudes y connivencia con el deudor que pretende burlar el derecho del acreedor.
Mencionado los argumentos de este autor, estoy en contra debido a que, los derechos reales no inscritos, por su carácter objetivo y vinculante respecto de terceros, deberían ser protegidos por encima de los derechos personales inscritos en situaciones donde la estabilidad y el uso de los bienes en cuestión lo exijan. La primacía de la inscripción podría llevar a decisiones injustas en contextos donde, por ejemplo, el derecho real esté en colisión con un derecho personal que no ha sido oportunamente registrado, pero que posee una base sólida y legítima. Además, debido a que existe doctrina y jurisprudencia que desarrolla la prevalencia del derecho real no inscrito ante el derecho personal, en el cual se resguarda el derecho de propiedad; asimismo, me someto al segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil con respecto a la aplicación de las disposiciones del derecho común cuando se trate de derechos de diferente naturaleza; también, como manifiesta Walter Gutiérrez Camacho en el VII Pleno Casatorio Civil que el derecho de propiedad posee rango constitucional y no puede ser afectado por un derecho personal que no posee tal rango.
4. Jurisprudencias sobre la prevalencia de los derechos reales no inscritos sobre derechos personales inscritos
4.1. Casación N° 2346 – 2018/La Libertad
Discute el recurso interpuesto por la Marine Corporation Sociedad Anónima Cerrada contra la sentencia de vista expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad, que busca impugnar la decisión de las instancias inferiores que declararon fundada la demanda; en consecuencia, declara que el Proyecto Especial Chavimochic tiene mejor derecho de propiedad, ordenando el cierre de la Partida N° 04005402 de la Oficina Registral Trujillo, Zona Registral N° V Sede Trujillo donde corre inscrita el predio “La Pampa EL Alto”, Unidad Catastral N° 005, y, que los demandados desocupen y entreguen al Gobierno Regional de La Libertad el referido predio materia de litis. El caso en concreto trata sobre la disputa de propiedad entre el Proyecto Especial Chavimochic y Marine Corporation Sociedad Anónima Cerrada. El Tribunal Constitucional y la Corte Suprema de Justicia de la República determinaron que el Proyecto Especial Chavimochic tiene mejor derecho de propiedad sobre el predio «La Pampa El Alto» en Trujillo, La Libertad.
La decisión se basó en la prioridad de la inscripción del título de propiedad de Chavimochic, que data de 1990, frente al título de Marine Corporation, inscrito en 2009. Además, se consideró que los documentos que sustentaban la propiedad de Marine Corporation eran inválidos. La Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación interpuesto por Marine Corporation, confirmando la sentencia de vista que otorgaba la propiedad a Chavimochic.
4.2. Casación 1888-2012-Cusco
El caso se centra en una controversia legal en Cusco, Perú, donde el Ministerio de Economía y Finanzas, a través del Fondo Nacional de Financiamiento de la Actividad Empresarial del Estado (FONAFE), interpone una demanda contra Toribia Achuli Tuero y la Oficina Registral de Cusco. El objetivo de la demanda es declarar la nulidad de la caducidad de una hipoteca sobre un inmueble ubicado en la urbanización Bancopata, así como la cancelación de la inscripción que acreditó dicha caducidad. Como hechos clave se considera a la hipoteca, la hipoteca en cuestión, originalmente a favor de la Corporación Financiera de Desarrollo (COFIDE), fue cedida al Ministerio de Economía y Finanzas. La caducidad de esta hipoteca fue inscrita por la Oficina Registral tras transcurrir diez años sin renovación, como lo estipula la Ley 26639, de esa forma se interpone la demanda en el cual el Ministerio alega que esta caducidad es nula, argumentando que no se cumplieron adecuadamente las condiciones legales y que los derechos de la hipoteca deberían seguir siendo válidos. En primera instancia, el juez declaró improcedente la demanda de nulidad de la caducidad. Sin embargo, en la apelación, la Sala Superior revocó esta decisión y declaró fundada la demanda, anulando la caducidad e invalidando la cancelación registral. Esto generó recursos de casación por parte de los demandados.
El tribunal determinó que había habido infracciones normativas y motivacionales en las resoluciones de las instancias inferiores, afectando el debido proceso. Ante la revisión del mismo la instancia correspondiente emitió una decisión final, siendo esta La Corte de Casación que declaró fundados los recursos, anuló la sentencia de la segunda instancia y confirmó la decisión del juez de primera instancia que había declarado improcedente la demanda sobre la nulidad de la caducidad de la hipoteca.
En conclusión, el caso subraya la importancia del respeto a los derechos reales, la correcta aplicación de las leyes sobre caducidad de hipotecas y el cumplimiento de las formalidades legales en la inscripción de derechos en el registro público
4.3. VII Pleno Casatorio.
La Suprema Corte Civil ha establecido la prevalencia del derecho de propiedad no inscrito sobre el derecho personal. En consecuencia, se tiene que el derecho real no inscrito es oponible al derecho personal o de crédito inscrito, además de que no se puede equiparar en un mismo nivel al derecho personal como un derecho real, debido a que son derechos de distinta naturaleza; pues ello se condice con el párrafo segundo del artículo 2022 del Código Civil al disponer que “si se trata de derechos de distinta naturaleza se aplican las disposiciones del Derecho común”. En ese sentido, la segunda parte del mencionado artículo debe ser interpretado a la luz de otros dispositivos que también regulen conflictos de derechos, por ejemplo, el artículo 949 del Código Civil, a efectos de captar adecuadamente su sentido; tal lineamiento sigue la Corte Suprema al considerar que los términos “derecho común” pueden ser entendidos apropiadamente acudiendo a otras normas, pero no para aplicar la integración jurídica, sino la interpretación sistemática, cosa sustancialmente diferente.
5. Conclusión
Considero, como aporte académico normativo (a modo de conclusión) que debería haber una modificación en el artículo 2022 del Código Civil, el cual eliminaría el segundo párrafo que establece: (…) Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. En consecuencia, se añadiría el artículo 2022-A, disponiendo lo siguiente:
“Artículo 2022-A.- Prevalencia sustancial del derecho real no inscrito:
En caso de conflicto entre un derecho real no inscrito y un derecho personal inscrito, se otorgará preferencia al derecho real cuando:
a) El derecho real se haya constituido válidamente y tenga fecha cierta anterior a la inscripción del derecho personal.
En ciertos casos, la autoridad judicial podrá reconocer la prevalencia sustancial del derecho real, aplicando los principios de buena fe, seguridad jurídica, principios de prioridad, y valorando la conducta de las partes.”
Este aporte normativo surge para suplir el vacío normativo que genera incertidumbre jurídica y abre paso a interpretaciones dispares. La doctrina y la jurisprudencia que han abordado esta problemática con posturas divididas, tiene una clara tendencia a reconocer la naturaleza superior del derecho real, incluso no inscrito, frente a un derecho personal meramente obligacional. En este contexto, se propone una norma que permita al juez ponderar adecuadamente estos conflictos, priorizando el derecho real cuando existan elementos de prueba y buena fe que lo justifiquen.
Para ello, tomé como base los criterios establecidos en el VII Pleno Casatorio Civil, que como hemos descrito en la norma propuesta, ayudarán a 1) Garantizar seguridad jurídica en la resolución de conflictos patrimoniales que no están previstos de forma expresa en la legislación actual, 2) Evitar el uso abusivo del sistema registral, donde la inscripción de un derecho personal se utilice para desplazar un derecho real anterior, aun cuando exista conocimiento de este y 3) Reconocer la naturaleza superior del derecho real como relación directa con la cosa, sin dejar de proteger los efectos de la publicidad registral para los actos de buena fe.
Con este aporte normativo se completa un vacío crítico, aportando coherencia al sistema civil peruano, y brindando a los jueces herramientas concretas para resolver casos complejos con equilibrio entre formalismo registral y realidad sustancial.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Varsi, E. (2017). Tratado de Derechos Reales. Parte General. Tomo I. Ed. digital. https://andrescusi.wordpress.com/wp-content/uploads/2020/04/tratado-de-derechos-reales-tomo-i.pdf
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