Prescripción adquisitiva notarial: ¿Cómo realizarla?

Por Piero Vivar Pajuelo, estudiante de la Facultad de Derecho de la PUCP y miembro del Consejo Editorial de Enfoque Derecho, portal de actualidad jurídica de THEMIS.

Este artículo tiene como objetivo ser una guía práctica para realizar el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio en sede notarial. No obstante, previo a ello, es necesario resaltar algunos conceptos para lograr entender en qué casos es posible realizar este procedimiento con éxito.

Consideraciones previas:

La prescripción adquisitiva de dominio es un medio a través del cual se puede adquirir la propiedad de manera originaria; es decir, una adquisición que no tiene como fuente de procedencia una transmisión anterior. Este mecanismo permite la adquisición de la propiedad, a grandes rasgos, mediante la prueba de la posesión pública, pacífica, continua y como propietario en el transcurso del tiempo determinado por las normas.

En palabras de Avendaño y Avendaño, “a través de la prescripción se prueba o acredita la propiedad. Su verdadera naturaleza jurídica es esta última -medio de prueba- porque así se la utiliza en prácticamente en todos los casos (…) Lo usual es que ella sirva para que el propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad».

Ahora bien, cabe preguntarse: ¿por qué es importante que una persona acredite su derecho de propiedad? La razón principal es que, una vez consolidado el derecho de propiedad, es posible el disfrute de todas las facultades que otorga este derecho; entre estas, la posibilidad de enajenar un bien con seguridad para todos los actores, establecer gravámenes que permitan un mayor acceso al crédito financiero o constituir un anticipo de herencia.

Habiendo resaltado la importancia de la consolidación del derecho de propiedad sobre un predio, es importante anotar que la prescripción adquisitiva de dominio de un predio puede realizarse por la vía judicial, notarial o administrativa. Esta última solo puede realizarse para ciertos predios rústicos que se encuentren en zonas agropecuarias o afines^[1].

De otro lado, en la vía judicial, se pueden adquirir por prescripción tanto predios rurales como urbanos. La prescripción adquisitiva de dominio judicial se realiza través de un proceso abreviado conforme al artículo 504 del Código Procesal Civil. Cabe mencionar que los requisitos serán distintos conforme a si se trata de una prescripción ordinaria (justo título) o extraordinaria (mala fe).

Finalmente, también es posible realizar el procedimiento en una notaría. Este mecanismo solo puede realizarse para los predios urbanos o que se ubiquen en zona de expansión urbana. Asimismo, es importante destacar que se puede realizar el procedimiento en terrenos sin construcción de edificación (fábrica) y en predios que sean urbanos para la Municipalidad.

A partir del año 1996, con la emisión de la Ley N° 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos), se empieza a contemplar la vía notarial como una alternativa para que los justiciables puedan ahorrar tiempo y dinero en determinadas materias no contenciosas. En el mismo sentido, se conseguía descongestionar la alta carga procesal del Poder Judicial^[2]. De acuerdo al artículo 4 del Decreto Legislativo Nº 1049, la competencia notarial para realizar estos procedimientos corresponde al notario de la provincia.

Ahora bien, resulta de crucial importancia resaltar que solo se puede acudir a la vía notarial si estamos ante casos no contenciosos; esto es, procesos en los que no existe litigio, no existe conflicto de intereses entre dos o más partes. Este aspecto marcará la pauta entre una prescripción que tenga éxito o no, dado que, conforme al artículo 5.2 de la Ley  27157, “en casos de oposición de terceros, el proceso debe seguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral”.

Así, en caso de oposición de terceros^[3], siguiendo el artículo 43 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, el notario deberá suspender el trámite en el estado en que se encuentre y remitirá lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno de la jurisdicción donde se ubica el inmueble.

Si bien se puede estar de acuerdo o no con algunos elementos de la regulación actual, es importante conocerla para realizar de manera satisfactoria el procedimiento de prescripción. Es por ello que en el siguiente acápite desarrollaremos todos los pasos que deben realizarse para lograr culminar la prescripción de forma exitosa.

¿Cómo realizar el procedimiento?

Las normas legales especiales que regulan el procedimiento de prescripción adquisitiva en vía notarial son las siguientes:

• La Ley 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
• El Reglamento: Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA.
• La Ley Nº 27333 (Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones)

Cabe mencionar que se aplican de manera supletoria el DL 1049, Decreto Legislativo del Notariado, la Ley 26662 y el Código Procesal Civil.

El artículo 21 de la Ley  27157 señala que: “La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley”.

En ese sentido, los pasos que se deben seguir para realizar la prescripción de dominio vía notarial son los siguientes:

En primer lugar, la solicitud firmada por el interesado, los testigos propuestos y autorizada por abogado. En la solicitud se debe señalar el nombre, identificación de los interesados, dirección, el motivo de la solicitud, el derecho que los asiste y el fundamento legal^[4].

Los requisitos de contenido de la solicitud están regulados en el artículo 39 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA y son los siguientes:

“a) La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de posesión.

b) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso.

c) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a éste o de sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos supletorios.

d) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes.

e) Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien.

f) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de búsqueda catastral, de ser el caso.

g) El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de veinticinco (25) años de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación se solicita

h) Plano Perimétrico – Ubicación con coordenadas UTM, y Memoria Descriptiva con descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal”.

Además de estos requisitos, se pueden presentar las pruebas que el solicitante considere necesarias, por lo que se recomienda agregar los recibos de servicios de luz y agua, el pago del impuesto predial o cualquier otro documento complementario que coadyuve en generar convicción en el registrador y en el notario.

Posteriormente, el notario deberá verificar el cumplimiento de todos los requisitos exigidos por las normas, pudiendo solicitar al interesado la presentación de documentación adicional que respalde y demuestre su posesión sobre el bien. Se pueden revisar los requisitos con mayor detalle en los lineamientos para una adecuada tramitación del procedimiento de Prescripción Adquisitiva^[5] elaborados por el Consejo de Notariado (2018).

Después de recibida la solicitud, y en el caso de que el predio se encuentre inscrito, el notario realiza una anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva en Registros Públicos con el fin de informar a través de la publicidad registral que alguien ha iniciado un procedimiento de prescripción adquisitiva sobre el predio bajo anotación.

Luego que se verificó el cumplimiento de los requisitos, como señala Gallegos^[6], “el notario debe publicar un resumen de la solicitud, por tres veces con intervalos de tres días en el Diario Oficial El Peruano y en uno de circulación nacional; en dicho aviso debe indicarse el nombre del Notario y dirección de la Notaría donde se está llevando a cabo el trámite (65:2020)”.

En el mismo sentido, el artículo 40 del DS Nº 035-2006-VIVIENDA señala que:

“El notario notificará necesariamente: a la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado; al titular registral del terreno y/o de la edificación; a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indicadas por el interesado en su solicitud; y a la SBN o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de Predios (…) Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijará carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita”.

El siguiente artículo del DS prescribe que el notario se constituirá en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que hará constar la descripción y características del inmueble, la posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante, y el dicho o manifestación de los ocupantes de los predios colindantes, así como la declaración de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales de presencia. En otras palabras, se requiere una diligencia de inspección ocular del notario para evaluar la posesión.

Como puede apreciarse de la revisión normativa precedente, la publicidad del trámite es un elemento esencial para lograr culminar con éxito el procedimiento de prescripción adquisitiva. Las normas intentan garantizar la difusión del procedimiento para que no se perjudique ilegítimamente la propiedad de algún sujeto de derecho. Así, a través de la anotación preventiva, las notificaciones, los carteles en el predio y la difusión en los diarios, se persigue la notificación del titular registral. De igual modo, se regula la inspección ocular para que el notario certifique la posesión sobre el predio materia del procedimiento de prescripción.

Finalmente, transcurridos treinta días útiles luego de la última publicación sin que medie oposición, el Notario Público levantará un acta en la que hará constar que ha cumplido con toda las notificaciones respectivas e indicadas por ley, y por ende corresponde declarar la prescripción adquisitiva a favor del solicitante, siendo este título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo. Se remiten partes al Registro de Predios en el que se calificará e inscribirá el título. De este modo, culmina la adquisición de propiedad vía la prescripción adquisitiva notarial.

^[1] Es de competencia de los Gobiernos Locales y Regionales según el artículo 51 de la Ley 27867.

^[2] Es importante resaltar que en nuestro ordenamiento jurídico las notarías cumplen la función de disuadir la cantidad de conflictos que podrían a llegar al ámbito judicial. En ese sentido, Joaquín Costa dice lo siguiente: “Notaría abierta, juzgado cerrado”.  http://bit.ly/2YKtYwF

^[3] Nótese que la norma solo exige la oposición de un tercero sin que necesariamente exista legítimo interés.

^[4] Artículo 5 de la Ley 26662.

^[5] Puede revisarse el documento en el siguiente enlace: https://bit.ly/3tE01N1

^[6] Gallegos Sotomayor, W. J. (2020). La oposición en la prescripción adquisitiva de dominio notarial y su problemática. Tesis para optar el grado de magíster en Derecho Civil y Comercial por la UNFV.

Fuente de imagen: Oi REALTOR.