Por Dafné Danaí Gómez Cisneros,
estudiante de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas en la Universidad Nacional de San Cristóbal de Huamanga
1. Introducción
El derecho de propiedad constituye uno de los derechos fundamentales protegidos por el ordenamiento jurídico peruano y representa una de las instituciones más relevantes dentro del derecho civil patrimonial. Para garantizar seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, el sistema jurídico reconoce mecanismos de publicidad formal, como el registro, y mecanismos de publicidad material, como la posesión. En teoría, ambos instrumentos deben complementarse para brindar certeza sobre la titularidad y ejercicio de los derechos sobre los bienes. Sin embargo, en la práctica es todo lo contrario.
En el Expediente N.° 01199-2018-0-0501-JR-CI-03, sobre nulidad de acto jurídico y mejor derecho de propiedad, Carlos adquirió el inmueble el 30 de noviembre de 1996 mediante contrato de compraventa con Juan, celebrado ante el Consejo Directivo de la Asociación. Luego, el 30 de noviembre de 1998, la Asociación formalizó la transferencia mediante Escritura Pública de independización con adjudicación, consolidando el derecho de propiedad a su favor. Desde 1996, Carlos ejerció posesión pública, pacífica y continua del bien, realizando actos de propietario como mejoras, instalación de servicios básicos y pago de tributos municipales. No obstante, el 15 de enero de 2009 Juan volvió a transferir el mismo inmueble a favor de Luis y su esposa, pese a lo cual fue posteriormente condenado por estelionato. Ese mismo día, Luis logró inscribir el bien en SUNARP, mientras que Carlos no pudo hacerlo por una diferencia de 1 minuto en la presentación registral. Al día siguiente, Luis desalojó por la fuerza a Carlos. Este último interpuso un interdicto de recobrar (Exp. N.º 515-2009), obteniendo sentencia favorable y recuperando la posesión mediante lanzamiento el 04 de septiembre de 2013. Posteriormente, Luis continuó disponiendo del inmueble: el 28 de marzo de 2012 lo transfirió a Sergio, Carmen, Wilber y Gloria, quienes el 31 de mayo de 2012 lo vendieron a Rosa y su esposo. Los cuales conociendo las condiciones del bien sub litis sacaron un préstamo hipotecando el bien; préstamo que nunca fue cancelado, procediendo así el remate judicial del predio en el 2026. Pese a ello, Rosa volvió a transferir el mismo inmueble el 21 de septiembre de 2019 a Sandro, quien posteriormente lo transfirió a Pedro, quien en un inicio ejercía su defensa; y quien actualmente demanda mejor derecho de propiedad.
La situación evidencia un problema jurídico relevante: si la inscripción registral debe prevalecer incluso cuando existen indicios de actuación contraria a la buena fe. En ese sentido, no solo debe protegerse la formalidad registral, sino también la legitimidad del derecho y la conducta del adquirente. La investigación se justifica por la necesidad de analizar los conflictos recurrentes sobre el mejor derecho de propiedad. Su objetivo es estudiar la relación entre buena fe, posesión e inscripción registral para demostrar que la inscripción no es suficiente por sí sola.
2. Planteamiento del problema jurídico y formulación de la tesis
2.1. El problema jurídico central
Los hechos descritos permiten formular el problema jurídico en términos precisos:
¿Debe prevalecer la inscripción registral y su prioridad temporal cuando el adquirente conocía, o podía conocer razonablemente, la ilegitimidad del derecho de su transferente y el origen fraudulento de la cadena de transferencias?
El problema se descompone en interrogantes subordinadas, a saber:
Primera: en un sistema de transmisión consensual, ¿Qué función cumple la inscripción y qué efectos cabe atribuirle?
Segunda: ¿Es la buena fe un requisito autónomo y sustancial de la tutela registral, o basta con la observancia de la prioridad formal?
Tercera: ¿Qué contenido tiene esa buena fe y qué deberes de diligencia impone al adquirente, en particular respecto de la posesión?
Cuarta: ¿Puede una cadena de adquirentes sucesivos sanear, por su mero encadenamiento, un acto inicial fraudulento, o existen límites infranqueables a la oponibilidad registral?
La respuesta articulada a estas cuestiones es lo que permite resolver el caso.
3. Metodología empleada
La investigación se desarrolla mediante el método dogmático-jurídico, orientado a la sistematización e interpretación del derecho positivo aplicable; se complementa con el método exegético, para el análisis del texto de las disposiciones del Código Civil involucradas, y con el
análisis jurisprudencial de los precedentes vinculantes pertinentes, en particular el VII y el IX Plenos Casatorios Civiles, así como diversas casaciones de la Corte Suprema. El estudio de caso opera como hilo conductor que permite contrastar las categorías abstractas con un supuesto concreto de fraude inmobiliario. La argumentación procede de lo general a lo particular: primero se fijan las premisas teóricas y normativas, y luego se subsumen los hechos en ellas para arribar a una conclusión coherente con la posición asumida.
3. Marco teórico: propiedad, publicidad formal y publicidad material
3.1. El derecho de propiedad como derecho fundamental y derecho real
La propiedad goza de protección constitucional e internacional. El artículo 70 de la Constitución reconoce que: “A nadie puede privarse de su propiedad si no, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley” En esa misma línea, el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, reconoce el derecho de toda persona al uso y goce de sus bienes. Ambas dimensiones protegen al titular frente a privaciones arbitrarias estatales y genera el respeto de la oponibilidad, dotando así a la propiedad de una protección constitucional.
El artículo 923 del Código Civil define la propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, dentro de los límites del orden jurídico. Como derecho real, es oponible frente a todos (erga omnes), lo que exige el respeto de terceros. Sin
embargo, ante los riesgos de fraude inmobiliario, la oponibilidad debe complementarse con la posesión efectiva, que constituye una forma de publicidad material. Por ello, la diligencia del adquirente no debe limitarse al registro, sino también verificar la existencia de posesionarios sobre el inmueble.
3.2. El sistema consensual de transmisión inmobiliaria
Una idea decisiva, frecuentemente olvidada en el debate práctico, es el modelo peruano de transmisión de la propiedad inmueble. Conforme al artículo 949 del Código Civil “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. Ello evidencia el carácter consensual y espiritualista del sistema peruano, pues la propiedad se transmite por el solo acuerdo de voluntades, sin necesidad de inscripción. En consecuencia, la inscripción registral no constituye el derecho de propiedad, ya que el adquirente es propietario desde la celebración del contrato, esté o no inscrito.
Si la inscripción no constituye el derecho, su función necesariamente es declarar, publicitar y, en algunos casos, otorgar preferencia u oponibilidad. El registro peruano de predios es, en esencia, un registro declarativo, no constitutivo. Idea que es fortalecida dentro de la
doctrina, al dar la razón a la usucapión sobre el registro prevaleciendo al poseedor sobre el registrador (Gonzales Barrón, 2015). Reconocer esta naturaleza es esencial, porque desvirtúa el argumento según el cual quien “inscribe primero, y solo por ello, es propietario”. Quien inscribe primero adquiere una posición de preferencia que el ordenamiento condiciona; no adquiere un derecho que no tenía su transferente, pues nadie puede transmitir más derecho del que posee, según el principio nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.
3.3. La publicidad registral: alcance, presunciones y límites
El sistema registral se estructura sobre el conjunto de principios que el legislador ha consagrado en el ordenamiento. El artículo 2012 del Código Civil recoge el principio de publicidad, mediante el cual se presume- sin admitir prueba en contrario-que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Por su parte, el artículo 2013 incorpora el principio de legitimación, según el cual el contenido del asiento registral se presume cierto, produciendo todos sus efectos mientras no se observe por instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial. En esa línea, el artículo 2016, consagra el principio de prioridad, en el cual el primer título o acto ingresado prevalece sobre otro, que, siendo registrable, no se haya presentado o lo hiciera con posterioridad, prevaleciendo así el título inscrito primero. Y el artículo 2022, que regula la oponibilidad de los derechos reales inscritos frente a otros derechos reales sobre el mismo bien inmueble; sin embargo, refiere que necesariamente: “el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”.
Sin embargo, estos principios no son absolutos. Para Varsi Rospigliosi (2017), la oponibilidad de un derecho real requiere una posesión conocida, notoria y pública. Primero se tiene que empezar con la publicidad posesoria (publicidad espontánea), para después perfeccionarlo a través del registro (publicidad organizada). Pues, el registro es solo el reflejo de la verdad; por tanto, una propiedad que no se sustenta en una posesión alguna; y se encuentre registrada, solo será una titularidad formal, pura etiqueta, vacía; incluso no podría oponerse a la usucapión (Gonzales Barrón, 2015). El registro protege en la medida en que sirve a su finalidad, que es la seguridad jurídica del tráfico, y como un fin en sí mismo. Por su parte, el VII Pleno Casatorio Civil (Casación N° 3671-2014-Lima) estableció como precedente
vinculante que, en los procesos de tercería de propiedad sobre bienes inscritos, el derecho de propiedad del tercerista, aun no inscrito, es oponible al derecho del acreedor embargante siempre que conste en documento de fecha cierta anterior a la inscripción del embargo:
“El derecho de propiedad del tercerista es oponible al derecho del acreedor embargante, siempre que dicho derecho real quede acreditado mediante documento de fecha cierta más antigua que la inscripción del embargo respectivo”.
La relevancia de este precedente dentro del problema que nos ocupa es doble. Por un lado, confirma que la inscripción no es un dato que se impone mecánicamente, por ende, una propiedad no inscrita, pero acreditada con fecha cierta anterior, puede vencer a un derecho
inscrito posterior. Por otro lado, evidencia que el ordenamiento valora la antigüedad sustancial del título por encima de la mera prioridad registral cuando se presentan razones de derecho común. Si esto se admite frente a un acreedor embargante de buena fe, con mayor razón debe admitirse frente a un adquirente que carece de ella.
3.4. La posesión como publicidad material
Frente a la publicidad formal del registro, la posesión constituye la publicidad material por antonomasia. En ese sentido, el artículo 896 del Código Civil define la posesión como el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad. Quien posee un inmueble de modo público lo exhibe ante la colectividad; su ocupación es un signo visible y notorio que cualquier interesado en adquirir puede y debe constatar En ese sentido, tal es la relevancia de la posesión que forma base de la prescripción adquisitiva (artículos 950 a 953 del Código Civil) y además goza de protección autónoma a través de interdictos, los cuales protegen el hecho posesorio con independencia del derecho de fondo. La protección de la posesión resulta ser más predominando cuando existe un título que legitima dicha posesión (tal es el caso materia de análisis).
Por su parte, la doctrina y la jurisprudencia ha revalorado el papel de la posesión como fuente de información oponible. El Tribunal Constitucional señala que la protección y seguridad que otorga un título inscrito resultarían solo aparentes si el procedimiento que antecede a la inscripción no cuenta con garantías razonables y suficientes de seguridad jurídica. Por ello, se busca que la información registral refleje de manera auténtica y exacta la realidad jurídica extrarregistral (Sentencia 0001-2003-AI/TC y 0003-2003-AI/TC y acumulados, fundamento 4).
4. La buena fe como presupuesto sustancial de la protección registral
La buena fe constituye un presupuesto esencial de la protección registral. Según Varsi Rospigliosi (2017), comprende una dimensión psicológica, referida al desconocimiento de determinados hechos, y una dimensión ética, vinculada a los deberes de diligencia. En la misma línea, Vidal Ramírez sostiene que exige actuar con honestidad y diligencia en el negocio jurídico.
4.1. La buena fe pública registral tras la Ley N.° 30313
El principio de la buena fe registral, regulada en el artículo 2014 del Código Civil, es la pieza que con mayor frecuencia se invoca para cubrir adquisiciones inscritas. Mismo que protege al: “tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
Dos elementos de este precepto resultan determinantes. En primer lugar, la protección registral solo opera cuando concurren simultáneamente cuatro requisitos: la adquisición a titulo oneroso, que provenga de quien figura legitimado en el registro, la buena fe del adquiriente y la inscripción de su propio derecho. La falta de cualquiera de ellas impide acceder a dicha protección. En segundo lugar, resulta predominante la verificación de la información que el tercero debe de realizar. Con la entrada en vigor de la Ley N° 30313 en el 2015, el artículo 2014 fue modificado, entre otros motivos, para combatir el fraude inmobiliario, estableciéndose que la buena fe del tercero no debe sustentarse únicamente en los asientos registrales, sino también en los títulos archivados que le sirven de respaldo (Mendoza del Maestro, 2015). En consecuencia, el criterio de diligencia se amplió, por lo que quien pretenda acogerse a la fe pública registral no puede conformarse con una revisión superficial de la partida registral.
Por ello, importa subrayar que la fe pública registral es de carácter excepcional, que protege al tercero que confió legítimamente en el registro, incluso frente al verdadero titular. Sin embargo, su aplicación debe ser restrictiva y solo proceder cuando el adquirente actuó con diligencia y el vicio era imposible de advertir. En consecuencia, si la irregularidad podía ser conocida razonablemente la protección jurídica que la protege desaparece.
4.2. El estándar reforzado de diligencia en la jurisprudencia constitucional
El contenido de la buena fe registral fue precisado por el Tribunal Constitucional en la sentencia recaída en el Expediente N.° 00018-2015-PI/TC. Donde establece que la evaluación de la buena fe del tercero exige un grado de diligencia; más aún, si existía situaciones de supuestos de falsificación o suplantación. Al respecto menciona:
“No puede perderse de vista que la exigencia de determinados requisitos para la configuración de la buena fe del tercero, especialmente en escenarios donde el propietario ha sido víctima de falsificación de documentos y suplantación de identidad. Se debe de tener en cuenta las particularidades y características de cada caso en concreto” (Subrayado agregado).
El estándar, por tanto, no se contenta con una buena fe pasiva o meramente declarada, se necesita una conducta activa de comprobación Esta evolución es coherente con la finalidad del sistema; puesto que, el registro busca seguridad jurídica para quienes contratan honestamente, no puede convertirse en refugio para quienes cierran sus ojos antes señales evidentes de irregularidad. La buena fe, así entendida, maneja una vertiente negativa (desconocer la inexactitud) y una vertiente positiva (haber desplegado la diligencia razonable para conocer la realidad del bien). Quien omite verificar que un tercero posee el inmueble, o que existe un litigio sobre él, no actúa en sentido jurídico, por más que alegue ignorancia. La ignorancia negligente no equivale a la buena fe; a lo contario, la excluye.
4.3. La buena fe en la concurrencia de acreedores
El articulo 1135 del Código Civil regula la concurrencia de acreedores sobre un mismo inmueble:
“Artículo 1135.- Concurrencia de acreedores de bien inmueble
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.
La Corte Suprema ha sistematizado e identificado para la existencia de esta figura los siguientes elementos: a) la existencia de un bien inmueble; d) la existencia de un deudor; c) la existencia de dos o más acreedores; y d) la buena fe (Casación N.° 3585-2019-Cusco). Aunado a ello, exista la obligación de una misma persona a dar un mismo bien a dos o más personas.
El punto capital es que la buena fe no es exigible solo al acreedor que inscribe, sino a todo acreedor que pretenda la preferencia. Así lo precisó la Casación N.° 357-2019-Callao, al señalar que el artículo 1135 no condiciona la buena fe únicamente al titular inscrito, sino que la requiere de cualquier acreedor que invoque la regla, sea o no inscrito su derecho. Por ende, la inscripción no neutraliza la mala fe; si quien inscribo conocía la existencia de una adquisición anterior o por lo menos debió indagar el contexto histórico de la adquisición del inmueble (deber de diligencia), su prioridad registral decae, porque la regla de preferencia presupone la honestidad del adquiriente. La primacía del derecho inscrito de buena fe que reconoce la Casación N.° 1988-2018-San Martín no es, pues, una primacía del registro a secas, sino del registro acompañado de buena fe.
Conviene anotar el debate doctrinal sobre la doble fase: obligacional y real, del artículo 1135. Más allá de una discusión técnica, lo importante para el caso es que tanto la regla de concurrencia como la fe pública registral comparten un mismo presupuesto: la buena fe del adquirente. Ese denominador común permite tratar de modo unitario el problema de la titularidad, con independencia de que se lo enfoque desde el artículo 1135 o desde el artículo 2014.
4.4. La concurrencia de acreedores y el mejor derecho de propiedad
Bajo ese análisis, corresponde determinar: 1) si hay derecho inscrito sobre el inmueble, donde se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito; 2) en defecto de la inscripción, se preferirá al documento de fecha cierta, cuyo título tenga la fecha más antigua.
Es ese sentido, y como lo ha precisado la (c) la interpretación de dicho artículo no debe de interpretarse y ejecutarse, en el sentido de que primero debe de preferirse al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior- como habitualmente lo interpretan nuestros jueces-,
sino que, se debe de evaluar y preferir a quien de buena fe inscribió primero su derecho; y en su defecto, la inscripción corresponderá al documento de fecha cierta- escritura pública realizada frente al notario-, y solo en última instancia corresponderá al documento de fecha anterior.
Por ende, es circunstancial y necesario evaluar, la buena de del tercero adquiriente y no aplicar la norma literalmente. Con la finalidad de no vulnerar el derecho de propiedad (derecho constitucional) del quien si lo adquiere a buena fe.
5. Aplicación al caso: ¿a quién corresponde el mejor derecho de propiedad?
5.1. La posición de Carlos: título de fecha cierta anterior y posesión consolidada
La situación de Carlos reúne todo lo valorado por nuestro ordenamiento jurídico. En el plano del título, adquirió el inmueble en 1996, mediante una escritura pública de compra venta, acto jurídico que fue celebrado frente a un notario; posterior a ello obtuvo una escritura pública de independización, documento emitido por la Asociación como dueña del inmueble tras un proceso judicial en contra del vendedor, obteniendo así una adjudicación en 1998, documentos que confieren a su derecho una fecha cierta anterior en más de una década a la inscripción de Luis (2009). En el plano de la transmisión, conforme al artículo 949 del Código Civil, Carlos se hizo propietario por el solo contrato de compra venta, obligación que generó a Juan la transferencia del bien inmueble y los derechos que tenía sobre este. La falta de inscripción no afectó la titularidad del derecho, sino la oponibilidad frente a terceros. Desde el plano de la publicidad material, Carlos poseyó el bien de modo público, pacífico y continuo desde 1996, comportándose como propietario mediante mejoras, instalación de servicios y pago de tributos municipales. Posesión que no lo hizo a ocultas, era visible para cualquier interesado y, además, fue objeto de tutela judicial. Tras el despojo violento, Carlos obtuvo una sentencia favorable de interdicto de recobrar (Expediente N.° 515-2009) y recuperó la posesión por lanzamiento el 4 de septiembre de 2013. La congregación de un título antiguo de fecha cierta y de una posesión consolidada y judicialmente reconocida coloca a Carlos, prima facie, como titular del mejor derecho de propiedad, conforme a las reglas de los artículos 1135, 949 y 2022, segundo párrafo, del Código Civil y bajo el razonamiento del VII Pleno Casatorio Civil.
5.2. El acto fraudulento de Juan y el estelionato
Por otro lado, es evidente la cadena adversa de un acto viciado. El 15 de enero de 2009, Juan transfirió a Luis un bien que ya no le pertenecía, pues lo había enajenado a Carlos en 1996. Esta conducta configura el delito de estelionato, previsto en el artículo 197, inciso 4, del Código Penal, que sanciona a quien vende o grava como libres bienes ajenos o litigiosos, o como propios bienes que no le pertenecen. La condena penal de Juan por este delito es la constatación judicial de que la transferencia inicial a Luis recayó sobre un derecho del que el enajenante carecía. Bajo el razonamiento del principio de lo accesorio sigue la suerte de lo principal, el derecho de Luis vendría a ser nulo. Desde la perspectiva civil, estas circunstancias tienen consecuencias graves. El contrato celebrado por Juan con Luis adolece de un vicio estructural, pues nadie puede transmitir un derecho que ya no tiene; y es precisamente, la pretensión de nulidad de acto jurídico, que acompaña al proceso, encuentra aquí su fundamento. En cuanto a la nulidad, el IX Pleno Casatorio Civil (Casación N.° 4442-2015-Moquegua) recordó que el juez puede declarar de oficio la nulidad manifiesta de un negocio jurídico, conforme al artículo 220 del Código Civil, previo contradictorio entre las partes:
“Fundamento segundo. Si el Juez considera que el negocio jurídico que se pretende formalizar es manifiestamente nulo, lo declarará así en la parte resolutiva de la sentencia y declarará, además, infundada la demanda de otorgamiento de escritura pública”.
Bajo este razonamiento, si la patología es manifiesta- como lo es una venta de bien ajeno corroborada por una condena penal- el juzgado no está obligado a convalidar por razones formales.
5.3. La cadena posterior de adquirentes y la imposibilidad de invocar el artículo 2014
El argumento de la parte Contraria a Carlos (adquirientes posteriores a Luis) se basa en la fe pública registral del artículo 2014, alegando confianza en el registro; sin embargo, dicha protección no resulta aplicable por cuatro razones.
Primero, la buena fe se debilita por la posesión de Carlos, ya que su ocupación del bien tras el lanzamiento de 2013 era verificable y excluye una confianza registral válida. Segundo, la inexactitud era cognoscible mediante los títulos archivados y antecedentes judiciales; conforme a la Ley N.° 30313, la buena fe alcanza también dichos elementos. Además, el interdicto de recobrar (Exp. N.° 515-2009) y la condena por estelionato constituían alertas suficientes que un adquirente diligente no podía ignorar, por lo que no se configura la protección del artículo 2014. Es cierto que el artículo 2014 protege frente a causas que no consten en los asientos registrales; sin embargo, en este caso, lo indicios eran rastreables. Tercero, que el comportamiento de Rosa y su esposo confirman la mala fe de ese tramo de la cadena defectuosa. Rosa conocía las condiciones del bien sub litis y la posesión de Carlos y, pese a ello, sacó un préstamo e hipotecó el bien materia de controversia, crédito que no fue atendido ni siquiera en una mínima cantidad, conducta que revela que dicha operación estuvo orientada a provocar el remate judicial de manera deliberada y con pleno conocimientos de los derechos preexistentes de Carlos. Quien adquiere y grava un bien a sabiendas de su carácter litigioso no puede luego ampararse en la confianza registral, pues falta el sustrato de honestidad que la fe pública presupone. Cuarta, que la cadena no sanea el vicio de origen. Las diversas transferencias que se realizaron- de Luis a Sergio, Carmen, Wilber y Gloria; de estos a Rosa; de Rosa a Sandro; y de Sandro a Pedro- no convierte en válido lo que nació inválido. El encadenamiento de adquisiciones de mala fe, o cuando menos negligentes, no genera por acumulación una buena fe de la que ningún eslabón individualmente goza; y admitir lo contrario equivaldría a premiar la creación artificial de tractos sucesivos como técnica de blanqueo de adquisiciones fraudulentas, resultado incompatible con la finalidad antifraude que inspiró la propia reforma del artículo 2014.
5.4. La pretensión de Pedro: conocimiento previo y abuso del derecho
Por otro lado, la posición de Pedro es controvertida, pues su intervención previa en el proceso evidencia conocimiento directo de la posesión de Carlos y de la controversia sobre el bien. En ese contexto, resulta incoherente invocar la fe pública registral, ya que su conocimiento efectivo de la realidad extrarregistral descarta la buena fe. Aproximándose más bien, a la figura de abuso del derecho, señalada en el artículo II del Título Preliminar del Código Civil. Y pretende ampararse en la formalidad registral para consolidar una adquisición que se sabe ilegítima, desplazando a quien adquirió primero y posee el bien.
6. La función del registro reexaminada: seguridad jurídica frente a formalismo
El presente caso exige replantear qué es lo que realmente protege el registro. Su finalidad es garantizar la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, permitiendo que quienes contratan confíen en la información registral. Sin embargo, dicha finalidad solo se cumple cuando la protección se dirige al adquirente honesto y diligente, y no al simple cumplimiento formal de la inscripción. Confundir seguridad jurídica con formalismo registral conduce al absurdo de amparar el fraude y perjudicar al verdadero titular del derecho. La jurisprudencia nacional ha evolucionado hacia una concepción material de la tutela registral. El VII Pleno Casatorio Civil, el Tribunal Constitucional, la Casación N.° 357-2019-Callao y el IX Pleno Casatorio Civil coinciden en que la protección registral descansa en la buena fe y en la confianza legítima, no en la mera apariencia jurídica creada o aprovechada fraudulentamente. Aplicando estos criterios, debe tutelarse la legitimidad del derecho y la conducta del adquirente, no solo la inscripción. Carlos cuenta con título anterior, posesión pública y buena fe, mientras que la cadena registral opuesta tiene origen fraudulento y adquirentes que conocían o podían conocer las irregularidades. Por ello, la seguridad jurídica exige preferir a Carlos, ya que lo contrario convertiría al registro en un mecanismo de despojo. La diligencia exigida a los compradores es razonable y la seguridad jurídica se basa en buena fe y verificación, no en ignorancia.
7. Conclusiones
Primera. De acuerdo con el artículo 949 del Código Civil, la propiedad inmueble se transfiere mediante el solo consentimiento de las partes, mientras que la inscripción registral posee carácter declarativo y no constitutivo. En consecuencia, el registro no origina el derecho
de propiedad ni su prioridad temporal resulta suficiente para prevalecer sobre situaciones jurídicas sustentadas en títulos legítimos y actuaciones de buena fe.
Segunda. Los mecanismos de tutela registral, tales como la prioridad registral, la oponibilidad, la concurrencia de acreedores y la fe pública registral, encuentran su fundamento en un elemento esencial: la buena fe. Esta exige una diligencia reforzada que comprende tanto el examen de los títulos archivados como la constatación de la realidad posesoria del inmueble.
Tercera. La posesión constituye una forma relevante de publicidad material y, cuando es ejercida de manera legítima, pública, pacífica y continua, se convierte en un elemento fundamental para acreditar la existencia y ejercicio del derecho de propiedad. Por ello, la presencia de un poseedor legítimo impone a cualquier adquirente el deber de verificar la situación jurídica y fáctica del inmueble antes de contratar, pues la omisión de dicha diligencia excluye la buena fe exigida por el sistema registral y por las reglas de preferencia previstas en el ordenamiento jurídico.
Finalmente, El mejor derecho de propiedad debe determinarse a partir de una valoración integral de los hechos, los títulos y la conducta de las partes, privilegiando la legitimidad del derecho sobre las apariencias formales generadas por el registro.
8. Recomendaciones
Primera. Modificar el artículo 2014 del Código Civil para exigir también la verificación de la posesión del inmueble como parte de la buena fe registral.
Segunda. Se recomienda que los jueces adopten una valoración integral del mejor derecho de propiedad, considerando conjuntamente la legitimidad del título, la posesión y la buena fe de las partes, evitando que la sola prioridad registral determine el resultado del proceso.
Tercera. Se recomienda que la SUNARP, las universidades y las entidades públicas desarrollen programas permanentes de capacitación dirigidos a la ciudadanía sobre la importancia del registro, la publicidad posesoria y los riesgos de las transferencias fraudulentas, promoviendo una cultura de prevención y seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.
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