Por Cristian Ociel Caballero Arroyo,
abogado y maestro con mención en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo, asistente registral en la Oficina Registral de Chiclayo, docente en Derecho Civil por la Universidad Católica Santo Toribio de Mogrovejo.
- Introducción
En la actualidad es innegable destacar el impacto que las tecnologías de la información y la comunicación han significado para las diversas organizaciones en su ámbito de funcionamiento, ello por la eficiencia en la administración de recursos que aportan, pues se ahorra en tiempo, se suprimen gastos y permiten adoptar decisiones oportunas sin que sus integrantes tengan que coincidir en un mismo espacio físico. Precisamente, ese es el panorama que se les ofrece a las personas jurídicas a través de las reuniones virtuales de sus órganos colegiados (junta, asamblea, directorio, consejo directivo, entre otros), dado que les facilita la toma de acuerdos de forma más ágil, sin tener que esperar una sesión presencial para el mismo propósito.
Esa misma perspectiva, por afinidad, también es extensiva a las juntas de propietarios del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, que se regulan por la Ley 27157 y su reglamento aprobado por el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA. De esa manera, el referido contexto permite aproximarse a la regulación de las sesiones no presenciales de las juntas de propietarios conforme al detalle que se pasará a desarrollar.
- Contenido
En principio, la necesidad de llevar a cabo sesiones virtuales empezó a cobrar notable relevancia a partir de las restricciones a las libertades de tránsito y reunión impuestas por el Estado de Emergencia Nacional a consecuencia de la propagación del Covid 19. En aquel entonces, al estar prohibidas las reuniones presenciales, se emitió el Decreto de Urgencia 100-2020[1], publicado en el diario oficial “El Peruano” el 27.8.2020, con el que se autorizó la realización de convocatoria y celebración de juntas generales y asambleas no presenciales o virtuales de las personas jurídicas, mediante el uso de medios tecnológicos o telemáticos y de comunicaciones o de naturaleza similar, aun cuando los estatutos sólo reconozcan la posibilidad de reuniones físicas.
Si bien la referida norma estaba destinada para las personas jurídicas, sin embargo, ello no impedía que sus efectos se extendieran a las juntas de propietarios, aunque carezcan de personalidad jurídica (la ley 27157 no le confiere ese atributo[2]), pues el mandato constitucional de no discriminación y el principio pro homine así fundamentan su aplicación analógica[3].
Luego, por Ley 31194, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 14.5.2021, se derogó el Decreto Urgencia 100-2020, también se modificó el artículo 21-A de la Ley General de Sociedades (LGS) y se incorporaron disposiciones que permiten la celebración de sesiones no presenciales para los órganos colegiados de las sociedades mercantiles. Ahora, con el artículo 21-A modificado de la LGS se establece que la celebración de reuniones virtuales debe efectuarse de conformidad con su respectivo estatuto, para cuyo efecto este tiene que adecuarse. No obstante, como era de preverse, al momento de entrar en vigencia dicha ley, todavía se encontraba impuesto el estado de emergencia nacional por el Covid 19, siendo así, su segunda disposición complementaria final autorizó a que – durante el periodo de un régimen de excepción[4] – los órganos de las sociedades sesionen virtualmente, aunque sus estatutos no hayan cumplido con adecuarse.
De otro lado, la tercera disposición complementaria final de la antedicha ley extendió los alcances expuestos (realización de sesiones virtuales) a las personas jurídicas reguladas por el Código Civil y por otras leyes especiales. A su vez, tomando en cuenta que las juntas de propietarios tienen rasgos de organización y funcionamiento similares al de una persona jurídica (convocatoria, quorum y mayorías) es que también le son aplicables los preceptos de la mencionada norma[5].
Posteriormente, conforme al Decreto Supremo 130-2022-PCM[6], el estado de emergencia nacional a consecuencia del Covid 19 concluyó el 28.10.2022, en ese sentido, al entenderse que cesaron las restricciones a la libertad de tránsito y de reunión, es que, desde esa fecha ya no es posible admitir sesiones virtuales invocando la autorización provisional durante el régimen de excepción a la que se refiere la segunda disposición complementaria final de la Ley 31194. Esto significa que solo se pueden celebrar sesiones virtuales de personas jurídicas, y de juntas de propietarios por extensión, en la medida que estén permitidas por su estatuto y reglamento interno, respectivamente.
En tal sentido lo está considerando el Tribunal Registral mediante la Resolución n.° 2603-2023-SUNARP-TR del 15.6.2023, en la que se señala que: “La autorización prevista en la Ley N° 31194 para la celebración de sesiones no presenciales (virtuales) durante el régimen de excepción, cuyo ámbito de aplicación comprende a las asociaciones, rigió durante la vigencia del estado de emergencia nacional, pues levantado dicho régimen, cesó la restricción de derechos que impidiese la celebración de sesiones presenciales; no obstante ello, las asociaciones podrán continuar celebrando sesiones no presenciales o virtuales siempre que su estatuto lo admita en su regulación”.
Si bien la interpretación adoptada se pronuncia respecto a una asociación, se entiende que, con mayor razón, las juntas de propietarios se dirigen al mismo destino, en otras palabras, en la actualidad, no se les estaría autorizado a sesionar de forma no presencial, a menos que su reglamento interno así lo establezca. Vale decir que, de una lectura de la ley 27157 y de su reglamento (Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA) tampoco se verifica norma expresa que promueva o favorezca la realización de sesiones virtuales, por lo que constituye un desafío pendiente que, a nivel normativo, se franquee esa posibilidad.
Por último, hasta la presente fecha todavía está en vacatio legis el Decreto Legislativo 1568, que crea el régimen de la Propiedad Horizontal, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 28.5.2023, cuyo artículo 25 abre las puertas a las sesiones virtuales de la junta de propietarios[7]. Este es el nuevo horizonte, en el ámbito de sus reuniones, al cual se aproximan las juntas de propietarios.
- Referencias bibliográficas
- Gonzales Barrón, G. (2011). Derecho Urbanístico (6ta edición). Lima: Jurista Editores.
[1] Prorrogado por el Decreto de Urgencia 146-2020, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 31.12.2020.
[2] Gonzales (2011, p. 576) afirma que:
(…) La junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a todos los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas. En el caso peruano la solución es clara: La ley no le ha concedido personería jurídica, y como este efecto no puede quedar librado a la autonomía privada, la sencilla conclusión es que las juntas de propietarios no llegan a tal condición, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, (…).
[3] Resolución n.° 026-2021-SUNARP-TR-T del 8.1.2021, fundamento 10.
[4] El artículo 137 de la Constitución Política establece que los estados excepción son dos: estado de emergencia, en el cual se suspenden, entre otros, los derechos a la libertad y seguridad personales, libertad de reunión y de tránsito; y, el estado de sitio.
[5] Resolución 3730 -2022-SUNARP-TR del 19.9.2022, fundamentos 7 y 8.
[6] Publicado en el diario oficial “El Peruano” del 27.10.2022.
[7] Este nuevo régimen recién entrará en vigencia a los 180 días calendario siguientes a la publicación de su reglamento. Cabe mencionar que el artículo 21 de este decreto legislativo le reconoce personalidad jurídica a la junta de propietarios al considerarla como sujeto de derecho, cuya finalidad es la administración, mantenimiento y mejoramiento de la edificación para conservar los bienes comunes para su disfrute por parte de los/as titulares de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva materia del régimen de la propiedad horizontal.
