Por Gilberto Mendoza Del Maestro, abogado y docente de Derecho Civil de la PUCP.
Son diferentes las razones por las que un reglamento interno no permanece estático en el tiempo, sino que varía. La forma cómo se modifica en la práctica es lo que pretendemos abordar en el presente Post.
Modificación del Reglamento Interno
El Reglamento Interno de cada edificación puede cambiar, ya sea por la ampliación de la edificación, la acumulación o independización de unidades exclusivas, la modificación de la fábrica, entre otras.
En razón de ello, a continuación, vamos a desarrollar cómo se lleva a cabo la modificación del Reglamento Interno: convocatoria, acuerdo y contenido de estos; luego de ello, pasaremos a verificar los supuestos de acumulación, subdivisión e independización de unidades exclusivas; y, por último, vamos a desarrollar cómo se realiza la ampliación de fábrica.
Los acuerdos de modificación de Reglamento Interno deben adoptarse según lo dispuesto en el último Reglamento Interno inscrito[1]. En ese sentido, no procede la inscripción de la modificación de un artículo del Reglamento Interno, cuando para ello se haya previsto la previa aprobación de la Junta de Propietarios[2].
Entonces debe realizarse la convocatoria con la indicación expresa, como punto de agenda, de la modificación de Reglamento; o, en todo caso, debe derivarse directamente de algún punto de la misma[3].
Para que la Junta de Propietarios adopte válidamente un acuerdo de modificación de Reglamento Interno se requiere que éste sea adoptado con la mayoría calificada establecida en el Reglamento Interno inscrito[4]. En el Reglamento Interno puede establecerse mayoría calificada distinta a la señalada por el artículo 148 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA[5].
En el otorgamiento de la modificación de Reglamento Interno, el documento privado, así como los documentos aclaratorios[6], deben contener la transcripción de los artículos que están siendo modificados y aprobados por la Junta de Propietarios, debiendo haber coherencia en el articulado en cuanto a los porcentajes de participación y la descripción de las unidades exclusivas[7].
En caso el documento que contiene la modificación del Reglamento Interno se encuentra suscrito por el Presidente de la Junta de Propietarios, no resulta exigible que en el acta de la Junta de Propietarios en la que se adopta dicho acuerdo se transcriba el texto íntegro de los artículos que son objeto de modificación, en virtud de lo dispuesto en la disposición contenida en el numeral 5.15 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN: “Cuando sólo interviene el Presidente bastará la copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la transcripción del texto del reglamento o su modificación” [8].
La modificación del Reglamento Interno, así como los documentos aclaratorios que comprenden también la modificación de los porcentajes de participación en las zonas comunes de las unidades de propiedad exclusiva, requieren del acuerdo previo de la Junta de Propietarios[9].
La Ley Nº 27157 ha previsto que el propietario puede unilateralmente acumular, subdividir e independizar sus unidades de propiedad exclusiva debiendo tener, según sea el caso: a) Acuerdo de la Junta de Propietarios; b) Escritura pública otorgada por el propietario, en la que reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas, siempre que el Reglamento Interno contuviera cláusulas de consentimiento previo; o c) Modificación otorgada por el Presidente de la Junta de Propietarios, cuando así se establezca en el Reglamento Interno[10].
Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas.
En general, procede modificar de manera unilateral el Reglamento Interno, porcentajes o alguna otra modificación del proyecto, siempre que en este reglamento conste la correspondiente cláusula autoritativa; en caso de no haberse pactado dicha cláusula se requerirá del acuerdo de la Junta de Propietarios[11].
En el caso de la independización de una sección de propiedad exclusiva en dos o más secciones requerida por el propio titular, el Presidente de la Junta de Propietarios puede modificar el Reglamento Interno debiendo en éste constar la correspondiente cláusula autoritativa[12], respetando siempre que la sumatoria de los porcentajes resultantes sea idéntica al total del porcentaje original[13].
Dicha cláusula autoritativa también se requerirá en la modificación unilateral del Reglamento Interno por independización de unidad de propiedad exclusiva que implica la modificación de los porcentajes de participación en las zonas comunes, siempre que en el Reglamento Interno conste la correspondiente cláusula autoritativa; en caso de no haberse pactado dicha cláusula, se requerirá del acuerdo de la Junta de Propietarios a instancia del propietario de las secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de modificación física[14].
En caso la Junta de Propietarios haya acordado autorizar a uno o más propietarios de secciones exclusivas para que acumule, subdivida e independice sus secciones, ello implica también una autorización a modificar unilateralmente el Reglamento Interno reordenando los porcentajes de participación, siempre que la sumatoria de los porcentajes resultantes sea idéntica al total del porcentaje original.[15]
Para proceder con la acumulación de inmuebles dentro del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, es requisito indispensable la modificación del Reglamento Interno que será aprobada por la Junta de Propietarios, salvo disposición en contrario del propio Reglamento[16]; por ejemplo, cuando en el Reglamento Interno conste el consentimiento previo a cada propietario para efectuar unilateralmente tales modificaciones sin necesidad del acuerdo de la Junta de Propietarios[17].
En caso de acumulación, en el otorgamiento de la modificación de Reglamento Interno el documento privado debe contener la transcripción de los artículos que están siendo modificados y aprobados por la Junta de Propietarios, debiendo haber coherencia en el articulado en cuanto a los porcentajes de participación y la descripción de las unidades exclusivas[18].
Para reordenar las cuotas de participación en los bienes comunes de las unidades afectadas en virtud a independizaciones o acumulaciones[19] ya inscritas, debe reputarse que la recomposición de los porcentajes respectivos forma parte de la adecuación del Reglamento Interno a la Ley Nº 27157 y, por tanto, le es aplicable quórum y mayoría simple[20].
En los casos que se solicite inscribir una obra que importa la variación en la volumetría de una sección de propiedad exclusiva sujeta al régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, así como la modificación del aspecto exterior de la edificación en su conjunto, se requiere la previa aprobación de la Junta de Propietarios[21].
Para la inscripción de la ampliación de fábrica tramitada con FUE, que conlleve una afectación de las zonas comunes, debe acreditarse que se cuenta con autorización de la Junta de Propietarios[22].
De igual forma, en las declaraciones de fábrica que importen una alteración del aspecto exterior de la sección exclusiva y del inmueble matriz, de acuerdo al segundo párrafo del artículo 133 del Reglamento de la Ley Nº 27157, debe contar con la aprobación de la Junta de Propietarios, y en defecto de ello, con la conformidad de todos los propietarios de las secciones exclusivas con firmas certificadas ante notario[23].
En el procedimiento registral de la inscripción de ampliación de fábrica de un bien sujeto al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, no se requiere la inscripción simultánea de la modificación de Reglamento Interno, cuando no se está solicitando la independización de dicha unidad inmobiliaria modificada[24].
La inscripción de la regularización de la modificación de fábrica realizada dentro de una sección de propiedad exclusiva, no requiere de acuerdo previo de la Junta de Propietarios ni modificaciones del Reglamento Interno, cuando dicha modificación no perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no perjudiquen los derechos de los demás propietarios o de terceros[25].
Téngase en cuenta que para la inscripción de la ampliación de fábrica sobre secciones de propiedad exclusiva no se requiere acreditar ante el Registro la autorización de la Junta de Propietarios si se cuenta con autorización municipal, salvo que afecte zonas comunes.[26]
La ampliación del área techada de una sección de propiedad exclusiva en virtud de la desafectación de zonas comunes que constituyen aires conlleva necesariamente a la ampliación de área techada del piso inferior[27].
[1] Resolución No. 007-2016-SUNARP-TR-A de 14.01.2016.
[2] Resolución No. 580-2015-SUNARP-TR-L de 25.03.2015
[3] Resolución No. 207-2012-SUNARP-TR-L de 08.02.2012
[4] Resolución No. 646-2014-SUNARP-TR-L de 03.04.2014, Resolución No. 1084-2014-SUNARP-TR-L de 09.05.2014.
[5] Resolución No. 212-2014-SUNARP-TR-L de 31.01.2014.
[6] Resolución No. 809-2012-SUNARP-TR-L de 01.06.2012.
[7] Resolución No. 1241-2014-SUNARP-TR-L de 03.07.2014.
[8] Resolución No. 1589-2016-SUNARP-TR-L de 10.08.2016.
[9] Resolución No. 809-2012-SUNARP-TR-L de 01.06.2012.
[10] Resolución No. 1345-2010-SUNARP-TR-L de 17.09.2010, Resolución No. 1364-2008-SUNARP-TR-L de 17.12.2008.
[11] Resolución No. 2251-2015-SUNARP-TR-L de 05.11.2015.
[12] Resolución No. 1114-2016-SUNARP-TR-L de 01.06.2016. Resolución No. 2656-2015-SUNARP-TR-L de 30.12.2015.
[13] Resolución No. 412-2015-SUNARP-TR-L de 27.02.2015.
[14] Resolución No. 041-2015-SUNARP-TR-L de 09.01.2015.
[15] Resolución No. 412-2015-SUNARP-TR-L de 27.02.2015.
[16] Resolución No. 373-2010-SUNARP-TR-L de 12.03.2010.
[17] Resolución No. 290-2010-SUNARP-TR-A de 23.07.2010.
[18] Resolución No. 1241-2014-SUNARP-TR-L de 03.07.2014.
[19] Resolución No. 1084-2014-SUNARP-TR-L de 09.05.2014.
[20] Resolución No. 870-2014-SUNARP-TR-L de 06.05.2014.
[21] Resolución No. 1461-2010-SUNARP-TR-L de 14.10.2010.
[22] Resolución No. 868-2014-SUNARP-TR-L de 06.05.2014, Resolución No. 1044-2013-SUNARP-TR-L de 25.06.2013.
[23] Resolución No. 742-2012-SUNARP-TR-L de 18.05.2012.
[24] Resolución No. 1461-2010-SUNARP-TR-L de 14.10.2010.
[25] Resolución No. 465-2010-SUNARP-TR-T de 19.11.2010.
[26] Resolución No. 89-2012-SUNARP-TR-L de 19.06.2012, Resolución No. 1176-2012-SUNARP-TR-L de 15.08.2012.
[27] Resolución No. 1429-2014-SUNARP-TR-L de 01.08.2014
en caso una unidad exclusiva (el predio cuenta con dos unidades) en primer piso, en plano figura el techo como aires de la unidad exclusiva que será vendido y para ello quiere convertir esos aires en una nueva unidad inmobiliaria, lo que implica cambio de porcentajes en el reglamento interno, es necesario la aprobación de la junta de propietarios o el dueño puede inscribir esa independización sin participación de la junta…no hay ampliación de declaratoria de fábrica ni modificación de áreas comunes