Por Alan Pasco Arauco, abogado por la UNMSM y asociado del estudio Ferrero Abogados.
El VIII Pleno Casatorio busca resolver el siguiente caso: la sociedad conyugal conformada por “A” y “B” es propietaria de un inmueble, pero éste figura registralmente sólo a nombre de “B”, quien valiéndose de ello – y sin el asentimiento de “A” – lo transfiere o grava a favor de “C”, quien finalmente inscribe su adquisición en el registro.
El análisis hasta ahora se ha centrado en la posición del cónyuge afectado: ¿“A” debe demandar la nulidad o ineficacia del contrato entre “B” y “C”? ¨Poco se ha dicho sobre la posición de “C” en su condición de adquirente que confió en la información registral y a quien ahora se quiere afectar con la demanda. Me preocupa lo sostenido por el profesor Morales Hervias, durante su exposición como Amicus Curiae, negándole protección a “C” y señalando que el principio de fe pública registral (2014 CC) ningún rol juega en este caso.
Quisiera distinguir dos escenarios para explicar mi discrepancia:
El primero es aquel en donde “C” transfiere onerosamente el bien a favor de un tercero (“D”), quien lo inscribe a su favor. Frente a la demanda de “A” (nulidad o ineficacia, eso es lo de menos) “D” invocará el 2014 CC, pues tiene la condición de tercero ajeno al contrato que contiene el vicio (contrato entre “B” y “C”). Además, “C” figuraba en la partida con facultades para transferir el bien (estaba inscrito como propietario) y al momento en que “D” compró, la causa que ahora busca afectarlo (la demanda de “A”) no estaba publicitada en la partida. El caso cumple con todos los requisitos del 2014, por lo que ”A” sólo logrará vencer a “D” si prueba su mala fe (acreditando que “D” conocía de la patología original en el contrato entre “B” y “C”).
El segundo escenario es aquel en donde “C” no transfiere el bien, sino que lo conserva dentro de su patrimonio. Frente a la demanda de “A”, ”C” no podrá defenderse con el 2014 CC porque no es un tercero (sino parte) respecto del contrato que presenta el vicio (contrato entre “B” y “C”). Sin embargo, no deja de tener importancia que “C” haya contratado confiando en el Registro: precisamente para eso existe el principio de oponibilidad (2022 CC primer párrafo), según el cual los derechos reales sobre inmuebles que no estén inscritos en el Registro no perjudican a tercero; sólo aquello que está inscrito puede ser oponible a quien adquiere algún derecho sobre el mismo bien.
Con su demanda “A” busca hacer valer la condición de propietaria de la sociedad conyugal respecto del inmueble vendido unilateralmente por “B”. Es decir, “A” busca oponerle a “C” una situación jurídica real (propiedad de la sociedad conyugal) que nunca estuvo inscrita, lo cual es algo que precisamente no permite el principio de oponibilidad.
El caso es similar a la doble venta: “B” vende el mismo inmueble el día 1 a favor de “A” (no inscribe) y el día 2 a favor de “C” (sí inscribe). En teoría el contrato entre “B” y “C” es ineficaz porque “B” ya no era propietario, pero el artículo 1135 CC protege a “C”: “vence el comprador cuyo derecho primero se inscribió (“C”) no siéndole oponible aquello que no se publicitó (adquisición de “A”). “C” queda protegido no por la fe pública registral, sino por el 1135 CC, que no es otra cosa que una manifestación del principio de oponibilidad.
Y esto funciona así porque el Registro permite sanear los vicios de ineficacia que afectan al título de quien – como “C” – inscribe su derecho. Haber contratado con quien no es el real propietario es un vicio de ineficacia que el Registro se encarga de corregir, siempre que aquél que inscribe lo haga de buena fe. Lo que el Registro no puede sanear son los vicios de invalidez (nulidad y anulabilidad), pues como bien señala el artículo 2013 CC, “la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.
Esta es la verdadera importancia práctica de lo que se debate en el VIII Pleno: si se concluye a favor de la nulidad del contrato entre el cónyuge “B” y “C”, entonces se imposibilitará que la confianza en el Registro proteja la adquisición de “C”, aun cuando ésta haya sido realizada de buena fe. Lo único que podría hacer “C” para evitar que la demanda lo alcance sería transferir el bien a un tercero (“D”) y que éste invoque a su favor ya no el 2022 (oponibilidad), sino el 2014 (fe pública registral), el cual sí protege al adquirente (“D”) frente a los vicios de nulidad que afecten el título de su transferente (“C”).
Es fundamental que la Corte concluya a favor de la ineficacia del contrato entre “B” y “C, pues de esa forma no sólo se protege al cónyuge afectado (“A”), dándosele la oportunidad de ratificar el contrato si así lo considera conveniente, sino también porque se tutela el tráfico jurídico, permitiendo que “C” mantenga su adquisición siempre que la haya hecho de buena fe, confiando en la información brindada por el Registro.
Es por eso que no estoy de acuerdo con lo señalado hace poco en un interesante trabajo, en el que, opinando sobre la problemática del VIII Pleno, se dijo que: “la cadena de subadquirentes derivada de eventuales actos de disposición del tercero de buena fe podría ser atacada por ambos remedios (nulidad o ineficacia), en tanto la falta de legitimidad negocial es una patología que estará presente también en los ulteriores actos de disposición del bien social, dado que todos los disponentes habrán actuado careciendo del poder de disposición de la situación jurídica comprometida”[1].
Lo que plantea el autor es que la demanda del cónyuge perjudicado (“A”) no sólo afecte a “C”, sino también a “D”, “E” y todos los posteriores adquirentes. Considero que esto no sólo atenta contra el texto expreso del 2022 (un dato extraregistral no puede afectar a “C”) y el 2014 (los terceros subadquirentes como “D” quedan inmunes frente a la patología del contrato respecto del cual no formaron parte), sino que incluso resulta indeseable desde un punto de vista de política legislativa, pues implica traerse abajo el sistema de adquisición basado en la confianza en el registro.
Con un ejemplo esto quedará claro: imaginemos que “C” ya vendió el bien a “D” y luego de ello se dan sucesivas transferencias: “E”, “F”, “G”, y “H”. Si admitimos que la demanda planteada por “A” repercuta sobre todas las adquisiciones posteriores, entonces “H” (último adquirente) deberá restituirle el bien a “A”, con lo cual todas las adquisiciones realizadas previamente quedarían sin una causa que las justifique, lo que implicaría que “H” deba dirigirse contra “G” para recuperar el precio que pagó; “G” tendría que hacer lo propio contra “F”, éste contra “E”, él con “D” y éste con “C”. De este modo, en un abrir y cerrar de ojos, contratos celebrados y ejecutados en el tráfico inmobiliario se verán literalmente “destruidos”, lo cual no sólo mella la confianza en la contratación sino que genera una tremenda carga litigiosa.
Pero hay algo incluso más preocupante. Si la Corte concluye que la pretensión que “A” debe plantear es la nulidad, entonces “A” podría terminar afectando todas las sucesivas transferencias que se den en el plazo de 10 años (10 años es el plazo prescriptorio de la nulidad). En cambio, si la Corte concluye (como me parece que finalmente ocurrirá) que la pretensión correcta es la ineficacia, entonces “A” podrá afectar transferencias realizadas 15, 20, 30 0 40 años después, ya que la pretensión de ineficacia por falta de legitimidad para contratar (inoponibilidad) es imprescriptible.
Teniendo en cuenta todo esto, ¿se imaginan el estado de zozobra e incertidumbre en que se encontrarán las personas (incluidas ustedes y yo) sabiendo que en cualquier momento su adquisición, realizada de buena fe y al amparo del Registro, puede venirse abajo por causas que no estuvieron en posibilidad de conocer? Con esta propuesta doctrinaria, ¿se pierde o se gana confianza en la contratación? ¿Se generan incentivos para contratar? ¿Se beneficia o se perjudica el tráfico jurídico? Las respuestas son obvias.
Conclusión: lo que se discute en el VIII Pleno Casatorio es algo más que un simple debate dogmático: ¿nulo o ineficaz? El VIII Pleno, aun cuando ni los Vocales Supremos ni los Amicus Curiae se hayan percatado[2], pone sobre el tapete un tema de vital importancia: ¿en qué posición estamos dejando a quienes adquieren derechos confiando en la información que brinda el registro? Con la sentencia del VII Pleno Casatorio la Corte Suprema ya debilitó en exceso la confianza en el Registro[3]; por el bien de todos, espero que con la Sentencia del VIII Pleno no pasemos de “Guatemala a Guatepeor”. Y es que como todos sabemos, “siempre se puede estar peor”. Algunas veces nuestro Poder Judicial se esfuerza en materializar este dicho popular.
[1] Walter Vásquez Rebaza: “Los actos de disposición de bienes sociales por parte de uno de los cónyuges. Argumentos adicionales a favor de la tesis “Pro ineficacia” ad portas del Octavo Pleno Casatorio Civil”. En: https://enfoquederecho.com/civil/determinacion-del-objeto-de-la-compraventa-inmobiliaria-o-relevancia-de-la-clausula-ad-corpus-comentario-a-una-reciente-resolucion-de-la-corte-suprema-2/
[2] Durante la Audiencia del Pleno el tema del tercero adquirente y el mecanismo de protección que podría activar frente a la demanda del cónyuge afectado no recibió un exhaustivo tratamiento. Salvo el profesor Morales, que analizó brevemente el tema pero para negarle protección al tercero, el tema pasó inadvertido.
[3] Esto ya lo he señalado en mis anteriores trabajos: “¿La Ley del Embudo en el VII Pleno Casatorio? Ancho para el propietario y angosto para el acreedor”; en: https://enfoquederecho.com/civil/la-ley-del-embudo-en-el-vii-pleno-casatorio-ancho-para-el-propietario-y-angosto-para-el-acreedor/; y “Sentencia del VII Pleno Casatorio Civil: Y ahora, ¿quién podrá defendernos?”, en: http://laley.pe/not/3033/sentencia-del-vii-pleno-casatorio-civil-y-ahora-quien-podra-defendernos-
