Por: Jorge Reátegui
Abogado asociado senior del estudio Ferrero.
Muy poco se ha hablado sobre la importancia del catastro dentro de un sistema de derechos de propiedad exclusivo, oponible y defendible ante terceros. En simple, diremos que el catastro es el inventario de bienes dentro de una determinada unidad territorial que permite su plena identificación, con información de sus principales características y de los derechos vinculados a ellos.
¿Qué tiene que ver el catastro con los derechos de propiedad? Pues bien, con la implementación del catastro se puede, en primer lugar, identificar los derechos sobre los bienes inmuebles inscritos en un Registro Jurídico (en adelante “El Registro”). Tradicionalmente, nuestro sistema registral ha carecido de un catastro que permita identificar los bienes inmuebles incorporados al Registro. Como consecuencia de ello, se ha generado más de una partida registral por cada predio inscrito en el Registro, haciendo que la información publicitada ampare el derecho de propiedad de más de una persona.
¿Increíble? Camino al sur (altura del km. 50 de la Panamericana), se aprecian varios letreros que indican que la propiedad de los terrenos al lado de la carretera le pertenecen a más de una entidad del gobierno central, a la municipalidad del lugar, a particulares y hasta a una comunidad campesina con posesión de hace más de 260 años. Si cualquier persona desea comprar dichas áreas de terreno, podrá ir al Registro y darse con la sorpresa que cada uno de estos “derechos de propiedad” se encuentra inscrito a favor de todos los actores mencionados. Sin embargo, de realizarse una revisión del catastro de dicha zona podríamos encontrar que muchas de esas partidas registrales se encuentran superpuestas entre sí, no existiendo certeza sobre cuál de ellos tiene un mejor derecho de propiedad.
El resultado de tal incertidumbre jurídica ha sido la discusión iniciada en el Poder Judicial hace ya muchos años sobre el “mejor derecho de propiedad”. Actualmente, el uso de cada una de estas propiedades no viene siendo asignado de la manera más eficiente y la indefinición de los derechos de propiedad ha traído además invasores que, organizados, vienen poseyendo por más de 10 años, tiempo suficiente para adquirir en propiedad las áreas de terrenos poseídas por prescripción adquisitiva de dominio. Menudo trabajo el que tienen nuestros jueces.
Afortunadamente, la creación del Registro Predial a finales de la década de los 80’ trató de resolver los problemas nacidos de la falta de catastro. Como respuesta a la informalidad en materia de vivienda, se creó un Registro “paralelo” al tradicional que fue incorporando en su catastro todos y cada uno de los derechos de propiedad y demás derechos sobre inmuebles conforme se fuera trabajando. El resultado fue la formalización de casi 4 millones de predios dentro del ámbito urbano y rural a nivel nacional. Hoy en día esta base catastral ha sido incorporada al sistema registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, cosa que sin duda alguna desde acá aplaudimos.
Hoy en día la inversión inmobiliaria requiere que este tipo de problemas y los riesgos que generan desaparezcan en pro de tal inversión. Industrias como la minera, las nuevas habilitaciones urbanas y, en general, los grandes proyectos de infraestructura -cuya inyección de capital son vitales para el despegue de nuestra economía- requieren que los derechos sobre la propiedades superficiarias (comentaremos acerca de los derechos sobre la propiedad del subsuelo en otro momento) estén claramente definidos. Ahí donde nuestro sistema registral empiece a publicitar derechos ciertos, seguros y oponibles, cada uno de los agentes del mercado (nacionales o extranjeros) empezarán a minimizar riesgos e invertir más, sin temor de verse envueltos en procesos judiciales largos, complejos y onerosos que a la larga desincentivan la inversión.
Por ello, celebramos medidas como las contenidas en la Ley N° 28294 – Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, así como de sus normas reglamentarias, mediante las cuales se involucra a todas las entidades generadoras de catastro en el esfuerzo de aprobar una política nacional de integración catastral como herramienta multipropósito que permita: (i) otorgar seguridad jurídica a los usuarios del Sistema, (ii) proteger los bienes de dominio público y privado, (iii) sanear los derechos de la propiedad inmobiliaria y (iv) mejorar la recaudación tributaria.
Sin embargo, señores, hay mucho por hacer. Es responsabilidad de cada uno de nosotros -desde nuestra posición- el celebrar contratos sobre inmuebles de manera eficiente y al menor costo posible, cuidando que nuestro derecho esté protegido adecuadamente mientras se termine de incorporar el catastro en la totalidad de predios dentro del territorio nacional de manera integrada y uniformizada. De esta forma, un mínimo de diligencia será, cuando menos, cerciorarse que la información registral no se contradiga con la información catastral, en los casos que esta exista.
