Probablemente al momento de adquirir un inmueble usted verifique en la partida de su inmueble que el rubro D corresponde al de “cargas y gravámenes:”[2] ¿Se ha preguntado si significan lo mismo o si existe diferencia entre dichos términos?
Sabe usted que el texto original del Art. 739 numeral 2[3] establecía que luego de un proceso de ejecución se levantasen los gravámenes mas no la cargas. ¿Cuál era la razón para ello?
En el presente artículo vamos a introducirnos en dicha distinción a fin de verificar su utilidad y sus alcances.
TERMINOLOGÍA CONFUSA
Debemos señalar inicialmente que no nos vamos centrar en defender que un término define una institución por naturaleza, sino que existen dos figuras que se refieren a fenómenos distintos las cuales en esta ocasión llamaremos carga y gravamen en sede de los derechos reales.
Esto lo indicamos dado que en nuestro ordenamiento el término carga es polisémico: carga de la prueba[4] en sede procesal, carga obligacional como “necesidad de un determinado comportamiento para realizar un interés propio”[5], entre otros. Esto es distinto a lo que llamaremos carga real.
De igual forma, el término gravamen es muy difuso en su tratamiento legislativo en los Arts. 104, 181, 247, 728, 733, 1002, entre otros. En el mismo sentido se habla de gravamen en sede doctrinal identificando a la servidumbre como gravamen tendencialmente perpetuo sobre la propiedad.[6]
DERECHO COMPARADO
Si tomamos en cuenta que etimológicamente el vocablo carga lleva consigo el significado de tributo, afectación, imposición que afecta –en este caso- un bien, podemos verificar que existen heterogéneas acepciones.[7]
Se aproximan en el derecho alemán a dicha figura como afectación con un derecho real limitado “begrenzten dinglichen Recht”,[8] aprovechamiento mediato,[9] prestaciones que deben ser extraídas de las propias fincas[10] o como obligaciones sobre los titulares de la misma.[11] En el Derecho Italiano, Betti la vincula con una obligación con garantía real.[12]
Legislativamente en el derecho alemán, el parágrafo §§1105[13] recoge el término de Reallasten, y en los parágrafos §§1110 y §§1111[14] del BGB se refiere a carga real subjetivamente real y carga real subjetivamente personal.
Si bien existen diversas acepciones, podemos identificar en doctrina rasgos comunes:
- a) Prestación del titular a favor de otro[15] a propósito de la propiedad o posesión[16](algunos señalan que la prestación sólo positiva[17], sin embargo considero que actualmente se verifican cargas que implican un no hacer o tolerancia).
- b) Prestación continua.[18]
- c) La afectación es sobre el predio mismo “Nutzungsrecht” (Posición realista); o que el carga recaiga sobre un titular de un derecho de goce (Posición obligacionista).[19][20]
- d) Que exista inherencia[21], por lo que puede circular el bien –con la carga.[22]
¿CARGA Y GRAVAMEN? IDENTIDAD O FIGURAS DISTINTAS
En la Resolución Nº 137-2007-SUNARP-TR-T del 19 de Julio del 2007 el apelante señaló que el usufructo era una carga por lo cual debía levantarse. Esto no es aceptado por el Tribunal; sin embargo, lo que llamó más la atención fue la identificación conceptual entre carga y gravamen partiendo por indicar que no existe una definición legal de dichas categorías.
Añade la resolución que la doctrina identifica gravamen real con carga real, ya que lo sustancial en ambos casos es la situación de sujeción del titular de un derecho real frente al titular de otro derecho que recae sobre el mismo bien.
Concluye que es irrelevante para estos efectos, el hecho de que en un caso esa sujeción solo importe un deber negativo (omisiones, abstenciones o tolerancias) o que haga exigibles deberes positivos (prestaciones obligacionales), pues lo que interesa finalmente es la actual situación de sujeción.
Ledesma en sede nacional sostiene lo contrario:
“La diferencia entre ellas radica en que los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse pueda conllevar a la venta del bien afectado, como sería el caso de la hipoteca; en cambio, con las cargas, no hay obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la venta del bien, como sería el caso de las servidumbres, que se constituyen como limitación a la propiedad predial”.
En el mismo sentido Avendaño Arana:
“la diferencia entre gravámenes y cargas consiste en que los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar a la venta del bien afectado. […] En las cargas, en cambio, no hay obligación garantizada”. Es por eso que finalmente afirma que “en realidad, las servidumbres son cargas –y no gravámenes- que se imponen al dueño del predio sirviente en beneficio del propietario del predio dominante”[23].
NUESTRA POSICIÓN
Nosotros consideramos que nos encontramos ante dos figuras distintas. No es lo mismo una carga técnica (certificados de parámetros urbanísticos) que el gravamen de hipoteca, por ejemplo. El primero es referido al vínculo entre bienes, y el segundo es a la actuación de la autonomía privada.
Normalmente se ha estudiado el término de “gravamen” o “carga” tomando en consideración la hipoteca, pero existen otras afectaciones aparte de esta.
Si estamos en un proceso de ejecución forzada, evidentemente si en la partida constan otros gravámenes se tendrán que levantar. Sin embargo esto no sucederá por ejemplo con las cargas técnicas, dado que teniendo también la característica de la inherencia, esta no se ha creado por un acto de autonomía privada.
Los pronunciamientos técnicos en nuestro medio no han buscado precisar el tema. Quizá esto es porque en el ámbito de las cargas estas son muy diversas y su clasificación puede ser trabajoso.
Verifíquese como en el Pleno XLII del Tribunal Registral sustentado en la Resolución N° 1150-2010-SUNARP-TR-L del 11 de agosto de 2010 establece sobre la cancelación de gravámenes lo siguiente:
“Procede cancelar en mérito de la resolución judicial que dispone la adjudicación por remate y el levantamiento de gravámenes, todos los gravámenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos registrados con posterioridad a la expedición de la antedicha resolución, estando exceptuados únicamente aquellos que expresamente excluye el artículo 739 del Código Procesal Civil” (el subrayado es nuestro).
¿Se aplica esto también a las cargas?
Sin embargo, el artículo 50 de la adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios a la Ley N° 29090, señala:
“Al independizar las distintas unidades inmobiliarias en partidas individuales, se trasladarán las cargas técnicas que afecten a la totalidad de la edificación. Cuando se acredite que la carga afecta sólo algunas de las unidades que se independizan, ésta se trasladará a la partida independizada que corresponda (…)”. (El subrayado es nuestro).
¿Carga técnica es igual a gravamen? Evidentemente no.
En este sentido, considero que debe estudiarse a profundidad los diferentes tipos de afectaciones patrimoniales, toda vez que si bien gozan de inherencia sobre la cosa, sin embargo tienen fuentes distintas. En este caso, he tomado como punto de partida que los gravámenes tienen como origen actos de autonomía privada y en cambio las cargas tienen fuente legal.
[1] Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho de la PUCP.
[2] Dicho tratamiento se da también en el Código Civil en diversos artículos: Artículo 981: Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los gastos de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afecten al bien común. Artículo 1035.- La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste ejercicio de alguno de sus derechos. Artículo 181.- El deudor pierde el derecho a utilizar el plazo:
1.- Cuando resulta insolvente después de contraída la obligación, salvo que garantice la deuda.
Se presume la insolvencia del deudor si dentro de los quince días de su emplazamiento judicial no garantiza la deuda o no señala bienes libres de gravamen por valor suficiente para el cumplimiento de su prestación.
[…]
Artículo 247.- El menor que se casa sin el asentimiento a que se refieren los artículos 244 y 245, no goza de la posesión, administración, usufructo ni de la facultad de gravamen o disposición de sus bienes, hasta que alcance la mayoría.
[3] “2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida cautelar de anotación de demanda;”
[4] TARUFFO, Michele. La prueba. Marcial Pons, Madrid, 2008, p. 146
[5] NICOLÓ, Rosario. Las situaciones jurídico subjetivas. Advocatus. No. 12. Lima, 2005. p. 103-116.
[6] ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derechos Reales. Tomo II. Madrid: Civitas. 1987, p. 39.
[7] TRIFONE. Voz: Oneri reali. Em: Novísimo Digesto Italiano, Tomo XI, Apéndice N-ORA, 1957, pp. 926-928.
[8] También ha señalado: “Reallast ist die Belastung eines Grundstücks mit dem Recht auf Entrichtung wiederkenhrener Leistugen aus dem Grunsdtücke”. GIERKE, Otto Friedrich, Deutsches Privatrecht, Tomo II: Sachenrecht, Leipzig, 1905, p710 a 712.
[9] WESTERMANN, Harry: Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C.F. Muller Karlsruhe, 2° edición, 1951, p. 602.
[10] HEDEMANN, JW: Tratado de Derecho Civil, Tomo II: Derechos Reales, Traducción y anotaciones de Jose Luis Díez Pastor y Manuel González Enríquez, Madrid, 1955, pp. 379 y 380.
[11] Heck, Philipp: Grundriss des Sachenrechts, Berlín, 1960, p. 436.
[12] BETTI, Emilio: Teoria generale delle obbligazioni, Tomo I: Prolegomini: Funzione económico-sociale dei rapporti d´ obbligazione; y Tomo II: Struttura dei rapporti d´ obbligazione, Milán, 1953., pp 23 y 24. En el mismo sentido vinculado a la hipoteca: BARASSI, Ludovico: I diritti reali nel nuovo Codice civile, Milán, 1947, pp 80 y 81.
[13] § 1105 Gesetzlicher Inhalt der Reallast.
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können.
(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.
[14] § 1110 Subjektiv-dingliche Reallast.
Eine zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehende Reallast kann nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden.
- 1111 Subjektiv-persönliche Reallast
(1) Eine zugunsten einer bestimmten Person bestehende Reallast kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden.
(2) Ist der Anspruch auf die einzelne Leistung nicht übertragbar, so kann das Recht nicht veräußert oder belastet werden.
[15] Conforme al BGB alemán, GIERKE, Op. Cit. 716 y 717. Existe la discusión si en estricto podemos hablar de obligación en sentido técnico en las cargas, sin embargo no vamos a profundizar por ahora ello tomando el criterio práctico de que la distinción para estos efectos no es útil NATUCCI, Alessandro: La tipicitá dei diritti reali, Padua, 1988, p. 305.
[16] Posición obligacionista de los derechos reales. ROTONDI, Mario: Instituciones de Derecho Privado, Prólogo, traducción y concordancias al Derecho español por F.F. Villavicencio, Barcelona, 1953, p.193.
[17] NATUCCI, Alessandro, Op. Cit., p. 301; BALBI, G: Le obbligazioni propter rem, In Memorie dell’Instituto giuridico dell’Universitá di Torino. Torino, 1950, p.42, para quien la carga real “comprende più rapporti obbligatori, a scadenza periodica, le cui pretazioni, a contenuto uguale, consistono nell´esecuzione di servizi o di opere oppure nella consegna di prodotti fondiari o di Somme di denaro”.
[18] BARASSI, Ludovico, I diritti reali nel nuovo Codice civile, Milán, 1947, p.77
[19] GANDOLFI, Giuseppe. Voz: Onere reale, en Enciclopedia del Diritto, Tomo XXX, 1980, p.144, define la carga real “come: a) Obbligo; b) di effettuare prestazioni positive periódicamente ricorrenti; c) che gravi sul propietario sul titolare di un diritto reale di godimento di un immobile”. BALBI, Op. cit., p 42.
[20] Téngase en cuenta las diferentes teorías sobre las cargas: 1) Perspectiva obligacionista (“Die obligationenrechtlichen Theorien”); 2) las tesis que la concibe como un derecho de naturaleza mixta(“Die Mischtheorien”); y 3) las tesis que considera el gravamen real como un auténtico derecho real (“Die sachenrechtlichen Theorien”).GIERKE, Op. Cit., pp. 706 a 710.
[21] GANDOLFI, Op. Cit., p. 130, la carga real no es “parificabile ad un´obligatio per l´inerenza alla cosa”.
[22] Afirma BALBI, Op. Cit., p. 42 GANDOLFI, Op. Cit., p. 128.
[23] AVENDAÑO ARANA, Francisco. Artículo 1035. En: Código Civil Comentado. Tomo V. Lima: Gaceta Jurídica. 2003. p. 723.
