Por Nicole Rodriguez Villegas, estudiante del 9no ciclo de la Facultad de Derecho en la PUCP. Miembro de la comisión de Investigación Académica del Equipo de Derecho Inmobiliario; y
Josué Zabarburú Román, estudiante del 8vo ciclo de la Facultad de Derecho en PUCP. Miembro de la comisión de Investigación Académica del Equipo de Derecho Inmobiliario. Miembro de la Editorial Jurídica Themis. Asistente de Cátedra del curso de Derechos Reales. Practicante pre profesional en Simons y de Noriega.
1. Introducción
Juan Jara es un granjero que tiene un fundo de una extensión considerable y se dedicó toda su vida a la siembra de café. Sin embargo, a sus 50 años, decidió jubilarse y vivir de las rentas que el fundo, en el que trabajó toda su vida, le podía dar. Es por ello que decidió entregar en usufructo este bien agrícola por el periodo de 10 años a Joel Santillan. Así, 10 años después, al momento de recibir nuevamente el bien, se da cuenta de que se había construido en él una nueva y lujosa casa. Sin embargo, Joel le solicita el reembolso del valor de la casa por el concepto de devolución de mejoras.
Ante esta solicitud, Juan Jara se negó rotundamente debido a que él nunca aprobó la construcción de una casa, por lo que no está obligado a pagar por algo que él jamás quiso y no consintió que se construyera. Incluso, Juan argumentó que ello era una construcción en bien ajeno de mala fe, por lo que no está obligado a pagarle absolutamente nada.
Aquí tenemos dos supuestos jurídicos que encajan perfectamente con lo acontecido. Por un lado, la restitución de mejoras, en este caso una mejora útil; y por otro lado, la construcción en bien ajeno, que se puede realizar de buena o mala fe. De esta convergencia pueden desprenderse múltiples preguntas. ¿Las reglas de cuál figura se deben aplicar? ¿Una edificación entera podría considerarse una mejora? ¿Los arrendatarios y usufructuarios están facultados de construir edificaciones enteras “gratis” dado que luego se les devolverá el valor de la construcción?
El presente trabajo pretende responder aquellas preguntas y vislumbrar si existe algún criterio que diferencia a ambas figuras. Asimismo, planea realizar una evaluación de cómo están legisladas estas instituciones, presentando una propuesta idónea que permita brindar solución a situaciones confusas, como es el caso de Juan Jara y Joel Santillan.
Para lograr tales objetivos, primero, definiremos ambas instituciones jurídicas a fin de comprender sus similitudes y diferencias. En segundo lugar, se analizará en qué medida son incompatibles estas instituciones y, por último, propondremos una manera de proceder en estos casos de concurrencia, en los que se podría aplicar las reglas de cualquiera de estas figuras jurídicas.
2. Marco Teórico
A. Mejoras
Podemos entender a las mejoras como aquel hecho jurídico, que implica la modificación material de una cosa y con ello el aumento de su valor económico. En ese sentido, las mejoras consisten en la alteración material de un bien por parte de quien no es propietario del mismo, de modo que pueden ser efectuadas tanto por el poseedor como por el arrendatario, y se encuentran dirigidas a la reparación del bien, el aumento de su valor o a la obtención de mayores comodidades.
Cabe precisar que no todos los gastos efectuados por el poseedor inmediato son mejoras, por lo que debemos diferenciar ambos términos. Los gastos son los desembolsos patrimoniales invertidos en una cosa, como el pago de un impuesto extraordinario, mientras que las mejoras son los incrementos efectivos en el valor o utilidad del bien, ya sean físicos (por ejemplo, una nueva construcción) o jurídicos (por ejemplo, la liberación de gravámenes)[1]. Es así que hay gastos que no derivan en mejoras, y hay mejoras que no son consecuencia de gasto alguno. En otras palabras, las mejoras se van a distinguir de los gastos en la medida que aquellas derivan necesariamente en la generación de un incremento en la condición patrimonial del bien, por lo cual el poseedor que las efectuó, según nuestra normativa, tiene el derecho a un reembolso por lo invertido.
Siguiendo con lo mencionado, el artículo 916 del Código Civil distingue tres tipos de mejoras: necesarias, útiles y de recreo. Las primeras se encuentran dirigidas a evitar la destrucción o deterioro del bien, mientras que las últimas sirven únicamente para el ornato, lucimiento o mayor comodidad. Respecto a las mejoras útiles, el código las distingue como aquellas que sin ser necesarias, aumentan el valor y la renta del bien. Dado que el aumento del valor o la renta es común a todas las mejoras, lo que permitiría distinguir a las mejoras útiles de las necesarias o las de recreo es que su finalidad no es evitar la destrucción o deterioro del bien ni de servir de ornato u otorgar mayor comodidad; su propósito simplemente es distinto, independiente de cuál sea[2].
Como se había comentado, el poseedor que efectúa las mejoras tiene derecho a que el propietario del bien le reembolse por su valor al momento de la restitución de la posesión. Sobre ello, el artículo 917 del Código Civil señala que el reembolso se otorga en el caso de las mejoras necesarias y útiles, por lo que la obligación de pago, en principio, no alcanzaría a las mejoras de recreo, sobre las cuales existe un derecho de separación.
Nuestro ordenamiento jurídico también le otorga al poseedor un derecho de retención, a través del cual la devolución del bien bajo posesión queda supeditada al reembolso por las mejoras realizadas. De esta manera, se puede apreciar que el derecho de retención, ligado a la obligación del pago, es ejercido cuando el poseedor mantiene la posesión del bien correspondiente. No obstante, ello no significa que si el bien ya se encuentra nuevamente bajo el dominio del titular del mismo, el poseedor perdió el derecho a exigir el reembolso. En ese sentido, el artículo 919 del Código Civil precisa que una vez restituido el bien, comienza a computar el plazo para la acción de reembolso, la cual prescribe a los dos meses de efectuada la devolución del bien.
Por consiguiente, lo que el régimen de las mejoras busca es restituir el equilibrio patrimonial entre el poseedor que se ha sacrificado, mediante la inversión realizada, y el propietario que ve un incremento en el valor de su patrimonio[3]. De este modo, la finalidad del derecho de retención es evitar el enriquecimiento sin causa por parte del titular, que ahora ha recuperado un bien de mayor valor económico que aquel que inicialmente se encontraba bajo su dominio.
B. Construcción en bien ajeno
Para entender la figura de construcción en bien ajeno es necesario primero conocer la adquisición de la propiedad por accesión. Para nuestro Código Civil, “el propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”[4]. En ese sentido, se regulan supuestos en los que algún tipo de bien (accesorio) se adhiere a otro bien (principal), cuyo propietario de este último se vuelve propietario también de la cosa adherida. Así, la construcción en terreno ajeno, figura que nos interesa en este escrito, es un supuesto de adquisición de la propiedad por accesión, ello porque se une una edificación nueva a un suelo baldío.
Ahora bien, nuestro Código Civil[5] regula esta figura en sus artículos 941°, 942° y 943°. En estos, se establecen tres supuestos en los que se desarrollan distintas reglas dependiendo de la buena o mala fe del edificador, así como de la buena o mala fe del propietario del suelo. Dentro de estos supuestos, se castiga muy severamente a aquellos que edifican de mala fe en terreno ajeno. Precisamente, en dicho caso, se establece que el edificador no posee derecho a devolución de ningún porcentaje del valor de su construcción, incluso puede encontrarse en la obligación del pago de una indemnización por el perjuicio causado al propietario del predio.
Esta situación desfavorable para el edificador de mala fe parece ser “justa”, dado que nadie debería pagar el valor de una construcción que nunca quiso que se construya. Junto ello, podría inclusive presentarse el supuesto en el que se realicen edificaciones que el propietario del suelo no sea capaz de costear. Sin embargo, ¿qué ocurre en una situación como la planteada líneas arriba? ¿Juan Jara estaría obligado a pagar el valor de la costosa casa construida en su terreno? Es en este vacío donde radica el problema respecto a la coexistencia de la figura de restitución de mejoras y construcción en bien ajeno.
3. La construcción en terreno ajeno es una mejora útil
No consideramos que la edificación en bien ajeno y la realización de una ”mejora” sean situaciones excluyentes. En el ejemplo inicialmente propuesto, ha quedado demostrado cómo pueden presentarse situaciones donde aquellas figuras lleguen a considerarse lo mismo. Como se explicó en los párrafos anteriores, una mejora útil es aquello que eleva o aumenta el valor de un bien, sobre ello no existe discusión. Por otro lado, es innegable que una edificación también aumenta el valor del bien. En efecto, producto de una construcción sobre un terreno, este sufre una variación material que da lugar a un incremento patrimonial sobre el mismo. No obstante, a pesar de que ambas figuras pueden encajar en el mismo supuesto, a cada una de aquellas se le aplica una regulación particular.
Así, por un lado, en el caso de la construcción en suelo ajeno, para que proceda el pago del valor de la edificación a favor del constructor, éste debe haber actuado de buena fe, a diferencia de cualquier otro tipo de mejora útil distinta de la edificación[6], situación en la que el tipo de posesión -de buena o mala fe- es irrelevante. Ahora bien, ¿Cuándo nos encontramos ante una mejora útil distinta de la edificación? Es ante esta pregunta donde nuestro sistema se queda corto de respuestas.
4. Estado de la cuestión
Nuestra normativa no define qué es una “edificación”. El término es tan amplio que podría tratarse de cualquier estructura, por más básica o precaria que esta sea. La simple construcción de un muro de cemento podría considerarse como una nueva edificación. Además, como veremos más adelante, para algunos, las modificaciones o ampliaciones que se realicen sobre estructuras ya creadas pueden ser también “edificaciones”. Por ejemplo, el profesor español Serrano Alonso opina que la accesión también debe aplicar en los supuestos de alteraciones o construcciones sobre obras o edificios existentes, incluso las ampliaciones de estas[7].
Muy por el contrario, en sede nacional, la Corte Suprema del Perú[8] esboza sutilmente que la diferencia es simple: si en el terreno ya existía una edificación, de cualquier tipo, nos encontramos ante el escenario de una mejora distinta de la edificación, por otro lado, si se ha construido sobre un terreno baldío, nos enfrentamos a una construcción en terreno ajeno. El problema de dicho razonamiento es que puede llevarnos a sostener que en el supuesto en que se produzca una invasión por parte de un poseedor de mala fe, si este construyó sobre un suelo baldío, no tiene derecho al exigir un pago por el valor de lo edificado, mientras que si la construcción se hubiese realizado sobre una casa ya levantada, el propietario de la vivienda se encuentra en la obligación de pagar el valor de la edificación realizada.
Como se observa, la aplicación de la reflexión desarrollada por parte de la Corte Suprema puede llevar a premiar y reforzar situaciones injustas. Es así que al invasor solo le bastará ocupar y realizar una modificación sobre una edificación previamente construida, para que sobre ese hecho se emplee el régimen de mejoras y, junto a ello, se configure el derecho de retención, que le permitirá no devolver el bien hasta que el propietario le reembolse el valor económico de la alteración efectuada (sin su consentimiento) sobre su inmueble. De este modo, si los jueces pretenden primar aquella pauta distintiva, entonces la protección constitucional a la propiedad, y su consideración como un derecho inviolable, e incluso garantizado por el Estado[9], terminarían siendo palabras vacías, efectivas en el papel, pero carentes de trascendencia práctica en la realidad.
Por su parte, otro criterio planteado, que también busca brindar respuesta a la interrogante de cómo distinguir la construcción en bien ajeno de las mejoras es la existencia o no de un vínculo jurídico entre el poseedor que realizó las modificaciones al bien y el propietario del mismo. En principio podría considerarse que aquella es la forma más simple y directa de diferenciar ambos escenarios, sin embargo, encontramos inconvenientes con dicho razonamiento
El artículo 917 del Código Civil no precisa si quien tiene derecho a un reembolso por las mejoras necesarias y útiles es el poseedor de buena o mala fe. ¿Cuál es la importancia de diferenciar ambas clases de posesiones? Precisamente, el poseedor de mala fe es aquel que conoce que posee sin título o con título fenecido[10], lo cual implica que entre él y el propietario del bien no existe vínculo jurídico vigente o que dicho vínculo en realidad nunca existió. De esta manera, ya sea que se posea a partir de un título que lo habilite, como el caso de un arrendatario, o se trate simplemente de un usurpador, el artículo bajo comentario pareciera reconocerle a ambos el derecho de pago por la inversiones realizadas, así como el derecho de retiro en el caso de mejoras de recreo.
Por consiguiente, no importaría mucho verificar si existía o no un contrato previo entre el poseedor y el propietario, ya que se posibilita el pago a ambos tipos de poseedores por parte del titular del bien en cuestión. Es decir, si en el caso de la construcción en bien ajeno se parte de un supuesto en el cual entre el titular y el poseedor no existe un contrato previo que los vincule respecto del bien, el mismo escenario también es factible en el caso del régimen de las mejoras, ya que el Código no excluye la posibilidad de que el poseedor precario tenga derecho al reembolso por las mejoras efectuadas. El fundamento para el reconocimiento de dicho derecho al poseedor es que el legislador lo que ha pretendido es evitar el enriquecimiento indebido por parte del propietario en el momento de la recuperación del dominio. Sin embargo, resulta consintiendo y hasta premiando la mala fe del usurpador.
De esta manera, retornamos al llamamiento de la importancia de contar con directrices que permitan distinguir ambas figuras. Como se mencionó, las consecuencias aplicables para cada caso en concreto son totalmente distintas entre sí. En un escenario de construcción en bien ajeno efectuada por un poseedor de mala fe, el propietario no está en la obligación de realizar ningún desembolso económico por lo construido e inclusive puede pedir la demolición, junto con el pago de una indemnización. Pero, como señalamos anteriormente, si la edificación fuese considerada como una mejora necesaria o incluso útil, el propietario se encuentra en el deber de reembolsar al poseedor que efectuó aquella modificación. Teniendo en cuenta la magnitud de las diferencias para ambos casos, resulta crucial contar con lineamientos que permitan diferenciarlos.
5. Pésima técnica legislativa
Ahora bien, ya quedó muy claro que i) la edificación en bien ajeno es realmente un supuesto de mejora útil y que ii) es extremadamente difícil, si es que no imposible, establecer un criterio diferenciador entre mejora de edificación en bien ajeno y una mejora útil distinta de la edificación. Así, realmente podríamos aplicar ambos regímenes de manera indistinta y cualquiera estaría bien. De ello podemos concluir que realmente se ha utilizado una pésima técnica legislativa que nos coloca en situaciones muy conflictivas como la de Juan y Joel.
Es así que consideramos que no debería haber distinción alguna entre estas figuras. Si ambas representan una mejora ¿por qué tener consecuencias jurídicas distintas? ¿Es acaso para proteger a personas como Juan de no verse obligadas a pagar construcciones que no desearon? Si ese es el caso, esta legislación no cumple tal cometido.
La respuesta a este problema es sencilla, al ser la construcción en terreno ajeno un supuesto análogo a la restitución de mejoras útiles, debería aplicarse la misma consecuencia jurídica. Esto es, tener una sola institución aplicable: el reembolso de las mejoras útiles. Sin embargo, en este caso, apreciamos que sí es de importancia evaluar la buena o mala fe del poseedor, a diferencia de la restitución de mejoras necesarias.
Cuando se trata de mejoras necesarias, estamos totalmente de acuerdo con que no se analice el tipo de posesión. Ello debido a que el propietario del bien habría tenido que realizarlas de manera obligatoria, de lo contrario el bien en cuestión sufriría un daño muy grave. No obstante, las mejoras útiles son un supuesto muy distinto. En estas, “no se da la objetividad que sí se presenta en las necesarias y que no siendo imperativas (la útiles) nada hace pensar que el propio dueño las hubiera efectuado. Además la posición ética del poseedor de mala fe es inconfundible con relación al poseedor de buena fe con quien no se le puede identificar”[11]. En otras palabras, el Derecho no debería permitir que alguien que ha disfrutado de la posesión de un bien, incluso sabiendo que no tenía derecho alguno sobre este, sea beneficiado con la restitución de las mejoras efectuadas.
A partir de lo mencionado, proponemos que debemos olvidarnos de la inoficiosa y hasta imposible distinción entre restitución de mejoras y construcción en bien ajeno, y concentrarnos en distinguir simplemente la buena o mala fe de aquellos que realizan mejoras útiles sin el consentimiento de los verdaderos propietarios del bien. Así, se estaría utilizando un criterio ampliamente desarrollado y más tangible (la buena fe) para determinar cuándo corresponde la restitución del valor de la construcción sobre un bien del que no se es propietario.
Se ha visto que la regulación sobre la construcción en bien ajeno castiga de manera muy severa la mala fe del poseedor. Quien construye de mala fe no tiene derecho a ningún tipo de restitución, incluso puede ser pasivo del pago de una indemnización. Este criterio es el que consideramos que debería ser generalizado a todas las mejoras útiles efectuadas de mala fe. Esto es sin el consentimiento del propietario del bien modificado. Entonces, tendríamos una única figura que engloba cualquier tipo de modificación o alteración que “eleve el valor comercial del bien” brindando una sola institución aplicable a los casos conflictivos en los que la línea que diferencia a las mejoras y a la construcción en bien ajeno no está definida, justo como el caso de Juan y Joel.
6. Conclusión
En suma, las construcciones en bien ajeno son, en realidad, mejoras útiles. Ello dado que siempre implican un aumento del valor comercial del suelo sobre el que se construyen. Si bien nuestro ordenamiento jurídico regula para ambas figuras consecuencias distintas, como vimos, en realidad dichas regulaciones podrían llegar a aplicarse al mismo supuesto y brindar una solución a casos como los de Joel Santillan y Juan Jara. Es imposible dotar de contenido al término “edificación”. No existe consenso alguno sobre ello. Por consiguiente, consideramos que no tiene sentido la existencia de términos distintos para diferenciar ambas figuras. En ese sentido, debería dejar de existir la institución de construcción en bien ajeno, siendo la noción de mejoras útiles la figura que englobe ambos supuestos. No obstante, debemos precisar que en esta figura necesariamente se debe evaluar la buena o mala fe de quien realiza las mejoras, tal cual lo hace actualmente la figura de construcción sobre bien ajeno.
Bibliografía
Díez Soto, C. M. (2008). Lecciones de introducción al Derecho Civil.
Mejorada Chauca, M. (1998). La posesión y las mejoras en el Código Civil peruano. Ius et Veritas, (17), 236-245.
Serrano Alonso, Eduardo. (1981). La accesión bien mueble a inmueble. Una interpretación del artículo 361 del Código Civil. Revista de Derecho Privado. p. 676.
Pasco Arauco, Alan. (2010). Edificación de mala fe, mejoras y posesión ilegítima. Un acierto de la Corte Suprema. p.133.
Corte Suprema de Justicia de la República del Perú. Sala Transitoria. (2016). Casación 2278-2016-HUAURA
[1] Díez Soto, C. M. (2008). Lecciones de introducción al Derecho Civil.p. 42
[2] Mejorada, Chauca, M. (1998). La posesión y las mejoras en el Código Civil peruano. Ius et Veritas, (17), 236-245. p. 243
[3] Mejorada, Chauca, M. (1998). La posesión y las mejoras en el Código Civil peruano. Ius et Veritas, (17), 236-245. p. 242
[4] Código Civil, 1984, Artículo 938°.
[5] Edificación de buena fe en terreno ajeno
Artículo 941.- Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno.
Mala fe del propietario del suelo
Artículo 942.- Si el propietario del suelo obra de mala fe, la opción de que trata el artículo 941 corresponde al invasor de buena fe, quien en tal caso puede exigir que se le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial actual del terreno.
Edificación de mala fe en terreno ajeno
Artículo 943.- Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado si le causare perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor. En el primer caso la demolición es de cargo del invasor.
[6] Pasco Arauco, Alan. (2010). Edificación de mala fe, mejoras y posesión ilegítima. Un acierto de la Corte Suprema. p.133.
[7] Serrano Alonso, Eduardo. (1981). La accesión bien mueble a inmueble. Una interpretación del artículo 361 del Código Civil. Revista de Derecho Privado. p. 676.
[8] Casación 2278-2016-Huaura
[9] Constitución Política del Perú, 1993, Artículo 125°.
[10] Código Civil, 1984, Artículo 911°.
[11] Pasco Arauco, Alan. (2010). Edificación de mala fe, mejoras y posesión ilegítima. Un acierto de la Corte Suprema. p.134.
