Por Guillermo Arribas I., abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú, máster en Derecho por Yale Law School, candidato en el JSD program de Yale Law School, profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú y asociado principal de Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados.
Cuando uno piensa en Argentina, es quizá raro pensar en Santa Rosa de la Pampa. La Pampa tiene un solo vuelo al día, 6 días a la semana. A pesar de que la provincia de La Pampa cuenta con un área de 143,440 km2, solo presenta una población de poco más de 353,106 habitantes. La división geográfica, y la productividad de su tierra, generan en la Pampa una situación muy especial de estructura de propiedad a revisar.
Podemos dividir la región en dos zonas, la Pampa húmeda y la Pampa seca. Pegado a la provincia de Buenos Aires tenemos la Pampa húmeda. Tierra productiva y extensa área para ganado. Sin embargo, mientras nos alejamos de la línea porteña entramos a la Pampa seca. Como dice su nombre, tenemos tierra árida y muy pobre para la agricultura.
Una característica común, y muy diferente a la geografía peruana, es que la Pampa, como buena parte de Argentina, se extiende en una meseta. La geografía se proyecta en horizontal, con amplios paños de tierra. No tenemos una superficie accidentada surcada por montañas, sino, en todo caso, bajas llanuras.
Cuando tuve la oportunidad de visitar esta región, un lugareño me comentaba “La gente en la pampa seca no tiene nada, solo su tierra, pero no produce. Lo que pueden producir en mil hectáreas, cerca de la pampa húmeda lo producimos en cien”. Esto genera una distribución en área por lote cultivable: mientras más nos alejamos de la provincia de Buenos Aires, los lotes crecen, porque se necesita más área para subsistir en base a la agricultura.
Si bien la población en la Pampa Seca posee la tierra, es raro que muestren un título legal de propiedad que ampare esa tenencia. Me decían, “Llevan más de 100 años en el área. Así como ellos ahora, 3 generaciones de sus antepasados llevan viviendo aquí”.
A pesar del tiempo, en la mayoría de los casos no se genera un proceso de titulación, o alguno equivalente a una prescripción adquisitiva. No parece necesario porque a la fecha nadie fuera de la comunidad tiene interés en estas tierras. Siendo la densidad poblacional tan baja, y la demanda también, es raro que se generen conflictos que hagan necesario una titulación legal. La posesión basta y sobra para que los locales publiciten su derecho.
Sin saberlo, los locales me decían con mucha verdad uno de los preceptos base de teoría de propiedad: “son dueños porque no vale nada. Si produjeran soja, hace mucho los habrían desalojado”. ¿Qué quiere decir esto?
En la Pampa seca parecería se ha creado un sistema alternativo a la propiedad legal. Los derechos producto de este ordenamiento se sustentan en posesión y la aceptación, dentro de su comunidad, del poder sobre la tierra. Es una titularidad creada por una comunidad al borde de la Ley.
La teoría económica de propiedad señala que este tipo de titularidades son propicias a crearse cuando existen suficientes incentivos para interiorizar los costos de la tenencia del bien. Dicho de otra manera, cuando los beneficios de proteger la posesión de la tierra son mayores a los costos que está protección genere, existirán condiciones propicias para la creación de un derecho propiedad (fuera o dentro de la ley).
La lógica es aplicable entre privados dentro de una comunidad, como sucede en la alejada pampa seca, pero también influye en la acción del propio Estado. Al no existir mayor riqueza en sus tierras, hoy la Pampa seca cae en el olvidado para el Estado Argentino. Tanto para titular a los ocupantes, como para intentar desalojarlos.
El sistema de propiedad consuetudinario de los habitantes de la Pampa Seca, en esta línea, coexiste hoy en harmonía con el sistema legal argentino. La indiferencia del Estado evita la contradicción entre la tenencia de la tierra sin título y la ley. No obstante, en caso surgiera una tecnología para hacer dichas tierras cultivables, o se encontrarán minerales en el subsuelo, la historia probablemente cambiaría.
Aquí tenemos distintas posibilidades. Una es que inversionistas o el Estado reconozcan ese derecho de la comunidad y, o bien lo compren, o bien respeten la decisión de la comunidad de no vender. La otra es que no lo hagan, y pretendan hacer efectiva la ley que por años tolero la tenencia extralegal de la comunidad. El primer camino nos llevará a una transición del ordenamiento local al sistema legal nacional. El segundo, muy probablemente a una confrontación entre la comunidad y quien pretenda oponer la ley (ya sea el Estado o cualquier inversionista). Como Estado, en ese sentido, considero que cerrar los ojos a los ordenamientos locales no es eficiente, aun cuando estos se labren fuera de la ley.
Hoy, sin embargo, dónde la Pampa Seca no presenta un interés particular por parte del Estado o de otros privados, nos encontramos ante una situación bastante particular. Mientras las tierras de la Pampa se alejan de la provincia de Buenos Aires, parecería, la propiedad se aleja también del sistema legal. La riqueza de la tierra, implícitamente, parecería ser la variable para estar más o menos cerca de la Ley. Aplicado a los poseedores que no tienen título de propiedad (propietarios informales), a menos valor de sus tierras, menos riesgo de que estas se vean amenazadas por la imposición del derecho por parte del Estado o, lo que es lo mismo, que sean desalojados.
* Puede encontrar más información del autor en https://prcp.com.pe/asociado_principal/arribas-guillermo/
