Por Kelly Ana María Taboada Luna, abogada por la PUCP, fundadora del estudio Taboada Abogados y
Consultora de la Propiedad Inmobiliaria.
Sabemos que adquirir un inmueble puede significar progreso; sin embargo, es importante estar informados antes de firmar cualquier documento, para lo cual te aconsejo antes de adquirir cualquier propiedad inmueble, ten en cuenta los siguientes consejos, para que no pongas en riesgo tu seguridad ni tu patrimonio:
I. Comenzaremos por definir, ¿Qué es un inmueble?, un inmueble puede ser:
a) Un terreno
b) Una casa
c) Un departamento
d) Un local comercial, entre otros.
II. Para tener la seguridad que estas realizando una adquisición segura deberás tener en cuenta lo siguiente lo siguiente:
- La existencia física del inmueble,
- La información legal del inmueble: podrás verificar los antecedentes del inmueble, cuál es su historial, si la persona que te vende es el propietario, si existen trámites pendientes sobre la propiedad),
- La información de la empresa inmobiliaria,
- Revisa el contrato, teniendo en consideración que las siguientes cláusulas no deben faltar en el documento señalado,
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- Antecedentes del inmueble,
- El precio,
- La forma de pago,
- El plazo para cumplir con la entrega,
- La vía elegida para la solución de controversias
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- Puedes solicitar copia simple de un plano de arquitectura que describa las áreas y ambientes del departamento, así como un anexo que contenga el cuadro de acabados del mismo.
- Si eres el comprador, deberás asumir el pago de los gastos notariales y registrales,
- No olvides informarte sobre los beneficios que el Estado y las empresas inmobiliarias ofrecen:
- Bonos ofrecidos por el Estado (Bono del Buen pagador o Bono verde),
- Comprar un inmueble en etapa de preventa, la compra la efectúas cuando el proyecto se encuentra a nivel de planos,
- Si tienes un reclamo puedes acercarte a INDECOPI,
Recuerda, que ahora existe la Defensoría del Cliente Inmobiliario, cuyo mecanismo pretende dar solución de manera inmediata y efectiva a los inconvenientes que se susciten, entre el consumidor y la inmobiliaria, para ello las empresas inmobiliarias deben aparecer inscritas en el registro de instituciones adheridas a la Defensoría del Cliente Inmobiliario. Esta Defensoría cuenta con el respaldo de INDECOPI.
III. ¿Por qué es importante verificar el aspecto legal del inmueble?
Para verificar, el aspecto legal del inmueble, debemos solicitar el certificado literal o una copia informativa, la información contenida en dichos documentos, te ayudan a advertir lo siguiente:
- Conocerás quién es el verdadero propietario del inmueble; es decir, verificar quien es el propietario registral.
- Podrás advertir si el inmueble tiene cargas; es decir, si esta embargado, hipotecado, o con alguna medida cautelar; que puede ser: judicial, administrativa o arbitral.
¿En qué situación necesitamos una copia informativa o un certificado literal?
Si es solamente para información personal, te sugiero solicitar una copia informativa; sin embargo, si se necesitas el documento para hacer algún trámite legal, ante notaría, un banco u otra entidad, entonces deberás solicitar un certificado literal.
IV. Cuando ya advertiste que todo está en orden y tomaste la decisión de comprar, ¿Qué acciones se deben realizar?
- Elaborar el contrato de compra venta correspondiente,
- Acudir ante una notaría para obtener la escritura pública y posterior registro de tu titularidad como propietario ante los Registros Públicos.
Estos son los documentos que deberán llevar las partes a la notaria:
- Copia de los documentos de identidad de las partes (comprador y vendedor),
- Copia de la parida electrónica del inmueble,
- Recibo de pago de Impuesto a la Renta,
- Recibo de pago del Impuesto a la Alcabala,
- Declaración Jurada de Autoavaluo (HR y PU original),
V. ¿Qué impuestos le corresponde pagar al propietario vendedor?
5.1. El Impuesto a la Renta:
Corresponde al propietario de un inmueble (persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal). Si vende su inmueble y obtiene así una ganancia, a la que de acuerdo a la Ley del Impuesto a la Renta se le llama ganancia de capital. Esta ganancia está gravada con el porcentaje de 5 % de la renta neta o ganancia obtenida.
Efectivamente, hay impuesto a pagar cuando, como se ha señalado, hay una ganancia de capital, quiere decir que la propiedad inmueble se transfiere a título oneroso. En ese sentido, la norma señala la obligación de pagar el porcentaje del 5 % de la renta neta, que se obtiene de restar el monto total que se recibe por la venta menos el monto de adquisición de la propiedad, también llamado costo computable.
5.2. Impuesto predial
Este impuesto grava los predios urbanos y rústicos. Para estos fines se considera predio a todo terreno o terreno con edificación permanente.
El sujeto obligado al pago es el que sea considerado propietario al 1 de enero del año de la transferencia, y al ser un impuesto de periodicidad anual es obligatorio su pago por todo el año así la compra sea realizada el mismo 1 de enero. En caso que haya más de un propietario, el pago será exigido de forma proporcional a su participación.
El monto del impuesto está determinado por ley, y se rige básicamente por el valor del terreno y la edificación que tenga el inmueble, según autovalúo.
En caso que el obligado sea pensionista y el inmueble a vender sea el único a su nombre o a nombre de la sociedad conyugal, se le descontará 50 UIT al monto base utilizado para determinar el pago del impuesto. Solo estará obligado a pagar por el excedente de las 50 UIT, si lo hubiera.
5.3. Arbitrios
Estos tributos están en la categoría de tasas, según el Código Tributario, y se refieren al monto a pagar por los servicios que presta la Municipalidad, como es el alumbrado público, el recojo de basura, la limpieza pública, etc.
VI. ¿Qué impuesto le corresponde pagar al comprador?
6.1. Alcabala
Impuesto de carácter municipal comprendido en la Ley de Tributación Municipal. La tasa de este impuesto es el 3 % del resultado del monto de venta o precio de venta menos 10 UIT actualizado. Considerando que el monto de la UIT para este 2021 es 4400 soles, la operación quedaría así: Alcabala = Precio de Venta – 44000
VII. Consideraciones Finales
Habiendo señalado los aspectos más importantes que se deben tener en cuenta para la transferencia de un bien inmueble entre personas naturales sin negocio, es importante recordar que tanto el Impuesto a la Renta, el impuesto predial y los arbitrios son exigidos por el notario o notaria al momento de ejecutar la escritura pública.
Sin perjuicio de lo señalado, es importante tener en cuenta unos puntos adicionales que se deben observar al momento de acudir a la notaria, son exigibles las constancias de pago de todos los tributos:
- Impuesto a la Renta de 2da. Categoría por el periodo del mes de la transferencia del inmueble,
- Impuesto Predial del año de la transferencia, aun cuando se encuentren pendientes de pago los años anteriores,
- Impuesto de Alcabala por el periodo del mes de la transferencia,
- Arbitrios cancelados hasta el mes anterior a la transferencia.
Finalmente, es preciso indicar que existen algunos casos donde no existe obligación de pago del tributo, como por ejemplo en el Impuesto a la Renta de 2da. Categoría (adquirido antes del 01.01.2004, Casa Habitación o Habitualidad por 3ra. Categoría), en este caso sólo se presenta una declaración jurada mediante un formato de SUNAT, y en el caso del Impuesto de Alcabala, si la liquidación resulta cero, sólo se presenta la declaración jurada que se presenta en la Administración Tributaria de la Municipalidad Provincial (en la mayoría de los casos) o en la Municipalidad Distrital de corresponder.
