Este artículo ha sido escrito por Alan Pasco Arauco, abogado por la UNMSM y asociado del Estudio Ferrero Abogados.
Primer acto: Usted adquiere un inmueble. A los dos meses es notificado con una demanda que busca declarar ineficaz dicho contrato bajo el argumento que su vendedor, a su vez deudor de un tal Juan Pérez, transfirió el bien con la única finalidad de impedir que el Sr. Pérez cobre lo que se le adeuda. ¿Qué diría usted? Con el sentido común como arma, usted dirá que desconocía completamente las intenciones de su vendedor y, por ende, el motivo interno trascedente que llevó a este último a vender la casa no puede terminar perjudicándolo. Eso es correcto; el sentido común está recogido, en este caso, en una norma del Código Civil: el artículo 195°.
Segundo acto: Usted compra un inmueble. A los dos meses es notificado con una demanda que busca declarar nulo dicho contrato porque su vendedor, que poseía el bien y que figuraba inscrito en el Registro como propietario, en realidad nunca lo fue, pues el contrato por medio del cual él “adquirió” el bien, fue simulado. Es decir, su vendedor fue en todo momento un propietario simulado, falso, inexistente, y existe un contradocumento encarpetado que demuestra ello. ¿Qué diría usted? Con el sentido común en una mano, usted dirá que desconocía dicha simulación, y que no puede verse perjudicado por un acto clandestino que nunca fue dado a conocer a quienes, como usted, adquieren derechos en el mercado. La razón le asiste: el sentido común está recogido en el artículo 194° del Código Civil.
Tercer acto: Usted compra un inmueble de quien, además de poseer el bien, figura en el registro como propietario. A los dos meses es notificado con una demanda de mejor derecho de propiedad, en la que alguien prueba haber adquirido del mismo vendedor y mucho antes que usted, esa misma casa, sólo que olvidó registrar su derecho y tomar posesión del bien. ¿Qué diría usted? Nuevamente, con el sentido común como arma, usted dirá que desconocía esa primigenia transferencia, y que si alguien es culpable de dicha situación fue el primer comprador, no sólo por no haberse preocupado en inscribir el bien a su nombre, sino también por no haber tomado posesión del mismo. “Esa primera venta no publicitada de ninguna forma no me puede afectar”, usted sentenciará. Es correcto: el sentido común lo asiste, pues esta solución está recogida en una norma del Código Civil: el artículo 2022° primer párrafo.
Cuarto acto: Usted compra un valioso cuadro de quien lo tiene colgado en la pared de su casa. A los dos meses es notificado con una demanda de reivindicación, en la cual un tal Juan Pérez le exige la restitución del bien alegando ser el real propietario, pues quien se lo vendió no era en realidad el dueño, sino un simple custodio. ¿Qué diría usted? Valiéndose nuevamente del sentido común, usted dirá que no tuvo forma de saber que quien se lo vendió no era el propietario; que no debería verse perjudicado por aquello que no estuvo en posibilidad de conocer. Es correcto: nuevamente el sentido común lo asiste, pues el artículo 948° así lo establece.
¿Cuál es el elemento en común en todos estos casos? Una regla no escrita, pero que se manifiesta con absoluta claridad: nadie puede verse perjudicado por aquello que no estuvo en posibilidad de conocer. Es una regla que responde, más que a un planteamiento dogmático, al sentido común.
Quinto acto: “A” le debe plata y se resiste a pagarle. Usted decide entonces accionar judicialmente. Primero va a Registros Públicos a hacer una búsqueda de los bienes que su deudor tiene registrados a su favor. Encuentra un inmueble a su nombre. Para confirmar lo que el Registro publicita, usted acude a ver si realmente su deudor vive en esa casa. Lo confirma: su deudor no sólo figura como propietario registral, sino que también posee el inmueble. Luego de haber confirmado su condición de propietario sobre el bien, usted decide invertir tiempo y dinero en conseguir que un Juez embargue el inmueble para el futuro cobro de la deuda y que inscriba dicha medida cautelar en la partida. Usted vuelve a invertir tiempo y dinero en llevar adelante la ejecución del embargo, y cuando está a punto de conseguirlo, es notificado con una demanda de tercería de propiedad, en la que “X” alega ser el real propietario del bien, pues su deudor, no obstante figurar en la partida como dueño y pese a poseer el bien, hace mucho que vendió el inmueble, sólo que “X” “olvidó” registrarlo y poseerlo. Sin embargo, “X” puede probar, con documento de fecha cierta, que se hizo propietario del bien mucho antes que usted lo embargue. ¿Qué diría usted ante ello? Luego de haber vivido experiencias similares en otros cuatro casos previos, usted dirá, convencido, que no tuvo forma de conocer dicha venta, y que si alguien es culpable de dicha situación fue “X”, no sólo por no haberse preocupado en inscribir el bien a su nombre, sino también por no haber tomado posesión del mismo. “Esa venta no publicitada ni con el Registro ni con la posesión no me puede afectar”, usted sentenciará. Siguiendo la lógica que subyace en los otros cinco casos, usted dirá muy convencido: “Nadie puede verse afectado por aquello que no estuvo en posibilidad de conocer”. “Miré el registro, constaté la posesión, y por ningún lado apareció este señor que ahora dice ser propietario. ¿Por qué me debo perjudicar por un hecho que no estuve en posibilidad de conocer pese a haber actuado diligentemente?
Este caso es el que Corte Suprema busca resolver en el VII Pleno Casatorio: un acreedor embargó el bien confiando en que éste era de su deudor (“A”), y antes de producirse el remate para cobrar lo adeudado, aparece “X” con una tercería de propiedad, solicitando detener la venta judicial, pues el bien fue transferido antes de ser embargado, con lo cual la propiedad le pertenece a él y ya no al deudor. El segundo párrafo del artículo 2022 CC es la norma que aborda el problema, pues hace referencia al conflicto entre derechos de distinta naturaleza (propiedad versus crédito) sobre el mismo bien. Sin embargo, ella no es clara, pues en vez de decir si gana la propiedad o el embargo o el derecho que primero se constituyó o el derecho que primero se inscribió, se limita a decir que deben aplicarse las “disposiciones del derecho común”. Nadie se pone de acuerdo respecto de qué debemos entender por ello, y a partir de ello nace el inacabable debate.
Para algunos debe primar la propiedad de “X” porque: i) el crédito sólo produce efectos inter partes, por lo que así como el acreedor sólo puede exigirle el pago a su deudor, , lo lógico es que sólo pueda cobrarse coactivamente ejecutando los bienes de este último y no de un tercero (“X”); ii) a diferencia del crédito, la propiedad es oponible erga omnes y se adquiere por el solo consenso, no siendo necesario inscribir el derecho para que éste exista (el Registro no es constitutivo ni obligatoria, tiene sólo una función declarativa), por ello “X” puede oponer su propiedad a la pretensión de cobro del acreedor; iii) cuando se enfrentan derechos de distinta naturaleza (propiedad versus crédito) no es importante quién inscribió primero, pues esta regla sólo aplica cuando se enfrentan derechos reales entre sí (propiedad versus propiedad) tal como lo establece el primer párrafo del 2022; por ello, poco importa que el embargo se haya inscrito primero que la propiedad.
Para otros, lo que debe primar es el crédito porque: i) las “disposiciones del derecho común” mencionadas en el segundo párrafo del 2022 CC incluyen a las normas registrales, por lo que la fecha de inscripción sí es determinante para establecer qué derecho gana; ii) todos los derechos son oponibles erga omnes cuando son lesionados, por eso en función a dicha “oponibilidad” no cabe distinguir entre la propiedad y el crédito; iii) muchas normas del CC que resuelven conflictos entre derechos sobre el mismo bien dan preferencia al derecho que primero se inscribió, y esta lógica también debería aplicarse para solucionar este caso.
Nosotros consideramos que debe protegerse el crédito sobre la propiedad, por – entre otros muchos motivos – una razón de sentido común, y que es la que hemos venido explicando en los cuatro actos previamente desarrollados: si se acredita que se anotó el embargo y se procedió a su ejecución desconociendo absolutamente la existencia del derecho de “X”, entonces el acreedor no puede verse perjudicado por esta transferencia clandestina. Aplicando la regla no escrita diremos que “nadie puede verse perjudicado por aquello que no estuvo en posibilidad de conocer”.
Si la Corte Suprema, al resolver el VII Pleno, falla a favor del propietario (“X”), no sólo irá en contra del Código Civil y la regla no escrita, sino que irá en contra del propio sentido común: ¿Qué tiene de especial este caso que lo hace distinto a todos los detallados previamente?¿Qué hace que en los cuatro casos precedentes el Código resuelva en un sentido determinado (aplicando la regla no escrita) y en éste la Corte pretenda dar un giro de 180 grados y establecer que el acreedor embargante, aun cuando no tuvo forma de conocer la previa transferencia, debe ser perjudicado por ella? ¿Qué misterio esconde este caso para que su solución rompa con toda una sistemática claramente identificada en las diversas normas del Código? Quienes defienden a la propiedad no inscrita, y en especial los Vocales de la Corte que fallen a su favor, están obligados a responder cada una de estas preguntas. Sus respuestas, presumimos, responderán a cualquier tipo de interés (dogmático, probablemente), pero menos al sentido común.
